Организаторами форума выступили Правительство Петербурга, Министерство регионального развития РФ, Российская Гильдия риэлторов, Торгово-промышленная палата РФ, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечног кредитования, Ассоциация экономического взаимодействия «Северо-Запад», Ассоциация банков Северо-Запада, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Санкт-Петербургское ипотечное агентство, Санкт-Петербургский Инженерно-Экономический Университет, Группа компаний «Бюллетень Недвижимости», Петербургский строительный центр, Ассоциация издателей Санкт-Петербурга и Северо-Запада, Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, а также Союз строительных объединений и организаций.
Проблемы роста
Несмотря на двукратный рост российского рынка ипотеки, профессионалы видят весь комплекс нерешенных проблем, препятствующих доступности жилья для большей части россиян. Разрыв между выросшей за 2006 год стоимостью жилья и доходами граждан – одна из основных проблем.
Баланс спроса и предложения на рынке может быть обеспечен увеличением объемов строительства. Вице-губернатор Петербурга, президент Форума Александр Вахмистров рассказал о перспективах наращивания объемов строительства жилья. В этом году будет достигнута планка в 2,5 млн кв. м, а к 2009 году город выйдет на показатель в 3 млн ежегодно. В целом по стране в 2007 году будет введено 50,8 млн кв. м жилья, сообщил заместитель главы Росстроя Андрей Старовойтов. Председатель Комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский отметил, что даже высокие темпы строительства не дают гарантий снижения цен. Ведь ничем не регулируются важнейшие факторы ценообразования – стоимость земли и техусловий на подключение новых домов к инженерным коммуникациям. Снижению цен препятствует также совмещение одной компанией функций проектировщика и застройщика.
Еще одна проблема рынка ипотеки – ставки кредитования. Их уровень не позволяет считать ипотеку доступной. Например, в Уфе кредиты под 11–13% годовых на жилье по цене в 52 тыс. руб./кв. м могут взять семьи с доходом не менее 50 тыс. руб. в месяц. А это вдвое выше средней по региону, рассказал Анатолий Мейзлер, глава Уфимского ипотечного агентства.
Третьим серьезным препятствием доступности жилья участники Форума называли отсутствие альтернативных банковской ипотеке накопительных схем. Прежде всего имелись в виду стройсберкассы, закон о которых, по прогнозу Андрея Старовойтова, будет окончательно одобрен в этом году.
Рефинансирование кредитов
Недостаточное качество обслуживания потенциальных и состоявшихся заемщиков отмечали многие участники Форума.
Если на объемы предложения или ценообразование на рынке жилья ипотечные банки напрямую не влияют, то в части совершенствования сервиса и подготовки сделок рефинансирования перед ними стоят задачи, которые они в силах решить.
Ориентир, заданный главой государства, потребует вдесятеро больших ресурсов, чем использовали банки в 2006 году. Без продуманной организации рефинансирования просто неоткуда будет взять 40 млрд руб., необходимых для выдачи 1 млн ипотечных кредитов к 2010 году. Опыт первых проведенных сделок секьюритизации показал, что инвесторам, в том числе иностранным, российские ценные бумаги с ипотечным покрытием интересны. Однако для сокращения издержек на размещение таких бумаг необходимы стандарты по выдаче, обслуживанию и аналитике кредитов.
Займы без первого взноса или по неоправданно низким ставкам не могут быть рефинансированы. Более того, они способны понизить рейтинг банка, на чьем балансе есть такие кредиты. Это стоит учитывать банкам, планирующим сделки по секьюритизации, объемы которых в ближайшие год-два ожидаются большими.
Подробный отчет о Петербургском ипотечном форуме-2007 читайте в следующем номере «БН».
