Рынок жилья Петербурга: Рыбацкое

Территория Рыбацкого ограничена Рыбацким проспектом, рекой Славянкой, переулком Слепушкина, Тепловозной и Караваевской улицами и проспектом Обуховской обороны.

Дешевая окраина

Рыбацкое – относительно новый микрорайон, который активно и планомерно застраивался в 1980-е годы. Он обладает качественным жилищным фондом и не испытывает дефицита в объектах социальной инфраструктуры. В Рыбацком немало детских учреждений и поликлиник. Большая часть жилых домов, расположенных здесь, – это панель 137, 600.11, 606 и 121 серий. В состав жилищного фонда также входят кирпичные хрущевки и современные кирпично-монолитные дома. Пожалуй, хорошее качество жилья и обеспеченность объектами социальной инфраструктуры – главные достоинства этого района.

Территория отделена от города обширной промзоной и зажата между набережной Невы и веткой Октябрьской железной дороги. Кроме того, Рыбацкое – один из немногих городских микрорайонов, оказавшихся за пределами КАД. Здесь расположено немало вредных промышленных предприятий («Завод металлоконструкций», «Завод художественного стекла» и др.). Зеленые зоны, прилегающие к берегам рек Невы и Мурзинки, не оказывают значительного влияния на экологическую обстановку в районе.

Социально значимых доминант территория практически не имеет. Исключение составляет «Рыбацкое» – конечная станция Невско-Василеостровской линии метро. Оно позволяет быстро добраться до центра города. В непосредственной близости от метро находится одноименная железнодорожная станция, обеспечивающая выезд к дачным зонам в районе Кировска и Петрокрепости.

На личном транспорте выбраться из Рыбацкого сложнее. При выезде в город по Шлиссельбургскому проспекту и проспекту Обуховской Обороны нередки пробки. После строительства восточного полукольца КАД и вантового моста через Неву выехать отсюда стало проще, однако всех проблем решить не удалось.

До последнего времени в Рыбацком не было крупных торгово-развлекательных центров. Потребности жителей микрорайона в основном обеспечиваются магазинами шаговой доступности. В августе минувшего года в районе станции метро «Рыбацкое» открылся супермаркет «О’Кей Экспресс» (уменьшенная версия гипермаркета «О’Кей»).

Отдаленность территории весьма ограничивает спрос на жилье, хотя высокое качество и относительная дешевизна квартир отчасти «компенсируют» транспортные проблемы. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения в Рыбацком ниже среднегородского уровня, и составляет $2,4 тыс./кв. м. Самая высокая цена – $ 2,9 тыс./кв. м – на квартиры в кирпично-монолитных домах современной постройки. Самые дешевые варианты в кварталах, удаленных от метро, – $ 2 тыс./кв. м.

На пороге перемен

Сейчас на территории Рыбацкого ведут строительство три компании. К третьему кварталу 2008 года ИСГ «Невский Синдикат» планирует завершить возведение жилого комплекса по адресу: Рыбацкий пр., 15, корп. 1. Кирпично-монолитный комплекс будет состоять из пяти секций переменной этажности (12–22 эт.). По замыслу проектировщиков, на первых этажах секций предусмотрены встроенные помещения коммерческого назначения.

Строительная компания «Балтстрой» на Караваевской ул., 26, ведет строительство 25-этажного кирпично-монолитного дома с подземной парковкой. Срок сдачи объекта намечен на вторую половину 2008 года.

На Рыбацком пр., 35, идет строительство 12–16–20-этажного кирпично-монолитного дома. Заказчик – НИИ Электрофизической аппаратуры им. Ефремова, генподрядчик – торговый дом «Сигма». Срок сдачи дома – второй квартал 2008 года.

«До конца 90-х годов прошлого века строительство в Рыбацком велось достаточно активно, сейчас темпы ощутимо снизились, – говорит Сергей Бобашев, руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости». – Удаленность района вычеркивает его из списка рассмотрения многих покупателей жилья. Относительная обособленность территории мешает развиваться как жилищному, так и коммерческому строительству. Впрочем, я не исключаю появления здесь в ближайшем будущем крупных проектов по возведению жилья. Земля здесь стоит недорого, а свободных пятен под застройку в черте города осталось немного».

Городское правительство обещает улучшить транспортную доступность района в ближайшем будущем. До недавнего времени Рыбацкий проспект считался звеном магистрали федерального значения Мурманского направления. Здесь проходили интенсивные грузовые потоки. Принятый в 2006 году Генеральный план Петербурга скорректировал схему транспортных потоков на юге Невского района. Рыбацкий проспект изменил статус, став пешеходно-велосипедной дорогой зоны отдыха, и теперь двойную нагрузку несет его дублер – Шлиссельбургский проспект. Для решения вопроса организации движения автотранспорта в данном микрорайоне городское правительство запланировало капитальный ремонт Рыбацкого проспекта в 2007 году, что позволит разгрузить Шлиссельбургский проспект, Караваевскую улицу и перераспределить потоки автотранспорта. Кроме того нынешней осенью откроется движение транспорта по второй очереди вантового моста, что позволит ликвидировать заторы, которые появились с началом движения по восточному полукольцу на подходе к мосту.

Постепенно к этому району просыпается интерес у инвесторов коммерческой недвижимости. Летом текущего года у станции метро «Рыбацкое» начнет работать крупный торговый центр. Новый объект входит в состав комплекса обслуживания пассажиров железнодорожной станции. Заказчиком проекта выступило ОАО «Российские железные дороги». Инвесторы – компании «Кром» и «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Торговый центр, общая площадь которого 10 тыс. кв. м, будет состоять из двух корпусов, объединенных галереей. Первый корпус возведут непосредственно у выхода со станции метро «Рыбацкое». Здесь откроются продовольственный супермаркет, галерея магазинов, кафе. Во втором корпусе расположится прикассовая зона железнодорожной станции «Рыбацкое», остальные помещения сдадут в аренду. Выше разместятся якорные арендаторы – салон по продаже бытовой техники и крупные магазины промышленных товаров. Предусмотрен и ресторанный дворик.

КОММЕНТАРИЙ

Юлия Афанасьева

специалист по маркетингу инвестиционно-строительного департамента Группы компаний «Невский Альянс»:

Отличительной особенностью и одним из главных достоинств этого микрорайона является его компактность: из любой его точки до станции метро «Рыбацкое» пешком можно добраться не более чем за 15 минут. Это спокойный и благоустроенный микрорайон. До недавнего времени крупные сетевые гипермаркеты не проявляли интереса к строительству торговых площадей в данном районе, однако ситуация начала меняться в лучшую сторону: открыты супермаркет «О'Кей Экспресс», магазин техники «Техношок», магазин парфюмерии «Рив Гош» и т. д. Появляются новые кафе и пиццерии. Хорошо развита сеть магазинов «Пятерочка».

Предложение на вторичном рынке на сегодняшний день представлено 1–4-комнатными квартирами. Причем соотношение одно-, двух- и трехкомнатнык квартир приблизительно одинаково: 29, 31 и 33%, соответственно. Спрос на квартиры в данном микрорайоне в основном локальный, жители из других районов Петербурга приобретают здесь жилье неохотно. Покупателей сюда привлекает один из самых низких уровней стоимости квадратного метра жилья в городе.

На сегодняшний день в районе можно найти три крупные строительные площадки. Две из них – на Рыбацком проспекте, с видом на излучину Невы, и еще одна – на Караваевской улице. Интересной особенностью предложения являются доступные по цене квартиры с видами на Неву и Большой Обуховский мост. Недавно сдан в эксплуатацию новый жилой комплекс из трех корпусов, застройщиком которого является строительная компания «Невский Синдикат». На сегодняшний день новостройки вписываются в существующие жилые кварталы. О развитии квартальной застройки пока речь не идет.

Елена Павловская

руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:

Несмотря на то что некоторые здания в Рыбацком выходят окнами на Неву, жилье здесь достаточно малоликвидно. Во-первых, это связано с низким уровнем развития инфраструктуры. Здесь крайне вяло идет строительство крупных торгово-развлекательных центров, что не характерно для спальных районов. Во-вторых, экологическая обстановка в Рыбацком оставляет желать лучшего. Заводы и фабрики, расположенные здесь, лидируют по количеству выбросов вредных отходов в окружающую среду. К наиболее вредным предприятиям, размещенным в Рыбацком, можно отнести АБЗ «Магистраль», «Завод художественного стекла», СП «ЛСГ-Металл» и др. Почвы сильно загрязнены соединениями углеводородов, свинца, алюминия, хрома, кобальта, никеля. Микрорайон Рыбацкое территориального развития не имеет: он зажат между Южной водопроводной станцией, рекой Невой, Октябрьской железной дорогой и промзоной. Новое строительство возможно лишь как уплотнение существующих жилых кварталов.

Эти факторы крайне негативно сказываются на стоимости квадратного метра жилья в этом районе, а также на перспективах развития жилищного строительства. Новая застройка здесь практически не ведется, а цена «квадрата» жилья остается одной из самых низких в городе.

Самые дорогие

Самые дешевые

Средняя цена кв.м (USD), Рыбацкое

АНОНС

В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья в районе станции метро «Чернышевская».

Текст: Дарья Куксенкова