Сразу скажем, что цена заметно ниже среднерыночной совершенно необязательно свидетельствует о том, что застройщики – аферисты (возьмут деньги и ничего не построят). Некоторые компании совершенно сознательно идут на демпинг для того, чтобы получить первоначальный объем финансирования. Снижать цены за счет больших объемов продаваемого жилья могут и крупнейшие застройщики (так же как гипермаркеты могут позволить себе по той же самой причине держать «ценник» ниже, чем небольшие магазины). К тому же они чаще всего имеют собственную производственную базу и за счет этого минимизируют издержки.
Наконец, такая сверхнизкая цена при ближайшем рассмотрении может оказаться обычным рекламным трюком – это довольно распространенная ситуация. По заниженной стоимости продается всего несколько квартир, а подчас и одна. При помощи такого нехитрого приема застройщик может, не опасаясь претензий антимонопольщиков, рекламировать свои квартиры «от двух миллионов рублей», на самом деле продавая их гораздо дороже.
Но, разумеется, все вышеперечисленное – не повод снижать стоимость квадратного метра вдвое по сравнению со среднерыночными показателями. Сталкиваясь с подобным предложением, лучше отмерить даже не семь, а 77 раз. Зачастую погоня за дешевизной оборачивается значительными финансовыми потерями.
Земельный вопрос
На чем же может сэкономить недобросовестный застройщик? Прежде всего – на земле. Ведь если строить строго по закону, то стоимость участка в общей себестоимости квадратного метра в Петербурге достигает в среднем 20-30%, в отдельных случаях доходя даже до 50%.
Но возводят многоквартирные дома, к сожалению, не только на землях, для этого предназначенных, но и на участках под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Стоят они в несколько раз дешевле, но строить на них можно только жилье для одной семьи. Обходят букву закона застройщики, как правило, следующим образом: получают у властей разрешение на строительство «индивидуального жилого дома», а на деле возводят многоквартирный. Отметим, что нормативно понятие «частного дома» отрегулировано слабо. Юридически это «жилое строение для проживания одной семьи».
Покупателям при этом предлагают приобрести не отдельную квартиру (ведь де-юре квартир нет), а долю в доме. Здесь следует учесть, что право на свою собственность придется доказывать через суд – и никак иначе. К тому же прецеденты вынесения судами решения о сносе таких построек уже имеются.
Но зато цены в таких домах действительно низкие. Многие петербуржцы соблазняются возможностью купить «однушку» возле метро стоимостью менее 2 млн руб., и такое предложение на рынке есть и сейчас. Разумеется, ни о каких гарантиях, ипотеке и 214-ФЗ речи в данном случае не идет.
Опасный самострой
Но даже если участок, принадлежащий или арендуемый инвестором, обозначен в Градостроительном плане категорией «для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости», то это вовсе не означает, что на нем не могут возникать незаконные постройки. Например, у застройщика может отсутствовать разрешение на строительство. Иногда его нет даже у почти завершенных многоквартирных домов. Про один из таких объектов БН писал совсем недавно. Дольщики, купившие квартиры в ЖК «Новый Петергоф» по очень низким ценам, с точки зрения закона, рискуют остаться без своих квартир – почти достроенным корпусам власти угрожают сносом.
На начальных стадиях строительства продают квартиры без разрешения Госстройнадзора и многие крупные застройщики, у которых на счету немало сданных объектов. Чем, казалось бы, может грозить в этом случае сделка с такой компанией? Тем более что стоимость «квадрата» при этом гораздо ниже, чем если бы у застройщика была на руках вся необходимая разрешительная документация.
Дело в том, что в данном случае застройщик не может продать вам квартиру по договору долевого участия, а Росреестр, соответственно, зарегистрировать его. Вместо этого компания предлагает заключить некий «договор бронирования» или «предварительный договор купли-продажи». Он не дает вам права требовать квартиру после сдачи дома, а лишь обязывает застройщика заключить полноценный договор купли-продажи или же вернуть деньги. То есть в неблагоприятном случае деньги вы получите назад, но о квартире останется только мечтать. И получится, что вы зачем-то выдали строительной компании беспроцентный кредит на несколько лет.
В вышеописанных случаях совет можно дать лишь один: не стесняйтесь проверять наличие у строительной компании всех необходимых бумаг, особенно правоустанавливающих документов на землю, разрешение на строительство и т. д. Категорию земельного участка (то есть его разрешенное использование), в частности, можно уточнить на официальных сайтах КГА (как Петербурга, так Ленобласти). И, конечно, заключайте только договор в рамках 214-ФЗ. Как альтернатива – вступление в члены жилищного кооператива и уплата взносов.
Время – деньги
Еще одно опасное мероприятие – покупка жилья у компании-подрядчика. С ними застройщик иногда расплачивается квартирами. Подрядчик их реализует, как правило, с дисконтом в 10-15%. Главная опасность таится в том, что партнер может не выполнить условия инвестиционного договора, и у застройщика в этом случае не возникнет обязанности передать квартиры, даже если подрядчик их уже продал. Впрочем, такой бартер был распространен во время кризиса и сейчас встречается весьма редко.
А вот долгострои в Петербурге, к сожалению, никуда не делись. И соблазнившись невысокой ценой, вполне можно прождать обещанной квартиры много лет. Здесь следует учесть, что конкретные сроки строительства городские власти устанавливают лишь в том случае, если земельный участок передан застройщику в аренду, а жилой комплекс строится в рамках инвестиционного договора между Смольным и девелопером. Если застройщик многократно нарушил сроки сдачи, то участок у него через суд могут отобрать.
А вот собственник земли срок окончания строительства определяет для себя сам. И, в принципе, может возводить дом хоть пять, хоть десять лет. Тем более что разрешение на строительство продлить несложно (некоторые компании делают это по нескольку раз). При этом в рекламе и проектной декларации такая компания указывает срок ввода дома в эксплуатацию как «предполагаемый», а в договор долевого участия может внести совершенно другую дату, «с запасом» в пару лет. И тем самым избежать выплаты штрафов в пользу дольщиков (такие санкции содержит 214-ФЗ), ведь для суда важно лишь содержание подписанного договора, а не абстрактные планы застройщика.
Обычно таким образом подстраховываются небольшие компании, которые не уверены в том, что смогут обеспечить объекту стабильное финансирование и, следовательно, построить его вовремя. И покупателей они привлекают сверхнизкими ценами, акциями и большими скидками.
Чаще всего такие жилые комплексы располагаются в петербургских предместьях на бывших сельскохозяйственных землях. Эти территории сравнительно недавно можно было приобрести очень дешево, а затем, пусть не без труда, перевести в участки, предназначенные под жилое строительство. Но вести переговоры с банками и работать с подрядчиками и поставщиками, конечно, гораздо сложнее и не всем новичкам на рынке это по плечу. Отсюда и задержки сроков на долгие годы, и многочисленные банкротства застройщиков.
Здесь довольно сложно дать определенный совет: с документами у таких потенциально опасных объектов может быть все в порядке. Снизить риски можно, разве что, вообще не связываясь с малоизвестными и к тому же демпингующими компаниями. Можно поинтересоваться у продавцов, какой банк открыл застройщику кредитную линию. Компания, которой нечего скрывать, наверняка об этом расскажет.
С видом на свалку
Отметим, что подозрительно дешевые квартиры продают зачастую не потому что хотят вас непременно обмануть, а для того, чтобы закамуфлировать некоторые очевидные недостатки местоположения жилого комплекса. Например, рядом проходит ЛЭП, находится свалка, пролегает обширная промзона или грохочущее шоссе. Жилье в итоге вы получите. И, возможно, даже вовремя. Но вот стоит ли проживание в таком месте сэкономленных денег, решать, конечно, вам.
То же самое касается объектов социальной инфраструктуры. Сэкономить на ней стремится едва ли не каждый застройщик. Большинство самых дешевых объектов в городской черте и в «ближнем поясе» Ленобласти – это комплексы, рядом с которыми школа или детский сад если и будут возведены, то очень нескоро. Даже если рекламные проспекты обещают совсем другое.
