Территория Муниципального округа № 75 ограничена Бухарестской улицей, Южным шоссе, Московской и Окружной линиями железной дороги. Вблизи восточной границы расположена станция метро «Обухово».
.jpg "Бухарестская – главная магистраль округа")
МО № 75 занимает юго-восточную часть исторической территории Купчино. В отличие от большинства петербургских муниципальных округов этот пока не имеет красивого названия, лишь порядковый номер. Не исключено, что со временем ему дадут название «Дунайский», по аналогии с соседним «Балканским». И уж наверняка так будут называть свой микрорайон местные жители после того, как в 2015 году на территории этого округа будет открыта станция метро «Дунайский проспект».
Хотя МО № 75 – самый большой округ на просторах Купчино, площадь его жилой застройки, напротив, самая маленькая по сравнению с другими округами. Львиную долю территории занимает огромная промышленная зона вдоль железной дороги. Жилье расположено только на незначительном пространстве между Бухарестской и Малой Бухарестской улицами, плюс квартал между Малой Бухарестской и Софийской.
Одна из границ рассматриваемого округа, Южное шоссе, до 1950-х годов была фактической границей города. Далее на юг Ленинград начал развиваться в 1960-е, когда началась массовая застройка Купчино. Преимущественно в его кварталах возводили сначала серийные пятиэтажки, затем «производные» от этих хрущевок – девятиэтажные панельки. В результате сложился достаточно однородный жилой «спальный» район, жилая застройка которого примерно на 80% состоит из панельных типовых зданий. Более качественные и комфортные кирпичные типовые дома в Купчино строились точечно (за редкими исключениями, как, например, Пражская улица в МО № 72, полностью застроенная кирпичными «точками»).
Например, в МО «Георгиевском», «Балканском», «Купчино» самая распространенная серия девятиэтажных домов – 602-я. По сути, это те же хрущевки, но с чуть более просторными помещениями и несколько улучшенной теплоизоляцией. Большая часть домов в Купчино именно категории «старая панель». Но только не в МО № 75.
На восточной стороне Бухарестской улицы застройка началась уже во второй половине 1970-х. К тому времени домостроительные комбинаты Ленинграда прошли модернизацию, освоив выпуск комплектующих для сборки зданий, принципиально отличающихся от хрущевок и их поздних модификаций по техническим характеристикам, по эстетике фасадов, по площадям помещений.
Панельный бестселлер
Самыми лучшими из советских панельных зданий называют то 121-ю серию (она же «гатчинская»), то 137-ю. Они, действительно, были очень популярны, прежде всего из-за непривычно просторных для советского человека кухонь и комнат.
.jpg "«137-я» - фасад разительно отличается от предшествующих панельных серий")
Стены этих домов имеют больший запас тепло- и звукоизоляции, чем у предшествующих серий. Панели отделывались мелкой декоративной плиткой, что тоже разительно отличало 137-ю от «предшественниц».
Добавляли привлекательности фасадам зданий и скругленные углы балконов. Хотя владельцев квартир такой архитектурный изыск не всегда радует – скругленность «крадет» часть полезной площади, а также создает дополнительные трудности при остеклении балкона.
Балконы, лоджии в ранних 137-х начинались от третьего этажа. Отдельные владельцы квартир, которым достался второй этаж, справедливо возмущались отсутствию у них балкона и… строили его сами. Дело в том, что одна из архитектурных особенностей многих зданий этой серии – незначительный выступ уровня первого этажа, вот на нем иногда и возводили балконные перегородки, а кроме того прорубали выход в стене (см. фото). Все это технически осуществимо, но БН предупреждает: прежде чем приступать к перепланировке, следует согласовать проект в соответствующих инстанциях.
Необходимо отметить и явный недостаток 137-х, особенно ранних, построенных в 1970-е, начале 1980-х. При том что сами по себе панели этих домов были лучше, чем у предшествующих брежневок, а тем более хрущевок, материалы для заделки межпанельных стыков и качество выполнения работ остались теми же. В результате сегодня фасады очень многих обезображены следами цементного раствора, которым обслуживающие организации замазывают щели. Разумеется, разрушающийся материал заделки стыков вредит не только эстетике фасадов, но и снижает теплоизоляционные качества стен.
Гость из области
В то время, когда ДСК-1 и ДСК-2 в Ленинграде начали производство 137-й серии, в Ленинградской области Гатчинский ДСК осваивал 121-ю, которой суждено было стать не менее популярной. В 80-е годы в Петербург оттуда «привезли» девяти- и десятиэтажные панельные здания. А в 1990-е и в начале 2000-х высота 121-х стало достигать и 16 этажей. Таких домов в городе намного меньше, так как в советское время основным полигоном Гатчинского ДСК была область.
Квартиры в домах этой серии отличаются просторными помещениями. Площадь, например, трехкомнатной квартиры в «гатчинской» серии – 70 кв. м. Планировки рациональные – без проходных комнат.
Это самые теплые панельные дома из советских и постсоветских серий – панели стены у них трехслойные, тройное и остекление окон. К тому же Гатчинский ДСК одним из первых начал заделывать межпанельные стыки материалами нового поколения, силиконовыми герметиками. Поэтому их фасады и сегодня выглядят в целом прилично.
.jpg "Слабое место таких домов – межпанельные стыки")
Ниже среднего
Кирпичных зданий в округе было построено немного. В общем объеме предложения жилье в кирпичных зданиях составляет всего около 3%. Все это советские типовые красно-серые девятиэтажки с более скромными планировками, чем в домах «новой панели». Однако квартиры в кирпичных зданиях практически всегда дороже, чем в панельных, хотя бы и самых лучших, каковыми являются 137-е и 121-е серии.
Доля современных кирпично-монолитных зданий, представленных на рынке, тоже невелика. Все они построены в конце 1990-х и первое десятилетие 2000-х. Сейчас в округе строится только один жилой комплекс – возле Парка Интернационалистов на Бухарестской улице.
По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в МО № 75 на апрель составляет 88,5 тыс. руб. Это несколько ниже «средней температуры» по городу, что и неудивительно – в микрорайоне отсутствует станция метро. «Обухово» не в счет, так как она точно так же удалена от жилых кварталов округа, как станции «Купчино» и «Международная».
.jpg "Кирпичных домов в округе крайне мало")
Квартиры в кирпичных зданиях стоят немногим больше. В современных кирпично-монолитных домах (предложения единичны) – дороже ощутимо, приблизительно на 10%.
На старте
В 2015 году ожидается открытие двух станций метро в Купчино – «Проспект Славы» и «Дунайский проспект». Первая – недалеко от северной границы, вторая – практически в центре МО № 75. Таким образом, все жители округа будут иметь «подземку» в пешеходной доступности.
Как это происходит всегда, появление метро даст потенциал к развитию коммерческой инфраструктуры, появлению новых объектов торговли и развлечений.
Впрочем, и сейчас территорию МО № 75 нельзя назвать глухой окраиной. По крайней мере, в микрорайоне работают торговый центр «Старт», гипермаркет «Карусель».
Несколько ниже, по сравнению с соседними, более старыми округами, уровень обеспеченности социальными объектами – на рубеже веков в МО № 75 было построено достаточно много нового жилья и нагрузка увеличилась.
Вероятнее всего, развития торговой инфраструктуры на юго-востоке Купчино следует ожидать несколько раньше, еще до запуска станции метро. И, соответственно, произойдет определенная коррекция цен на жилье. Во всяком случае, так было поблизости – в районе станции «Международная».
