В первом квартале цены на загородные объекты не росли даже в самых востребованных коттеджных поселках Ленобласти. Многие аналитики говорили о грядущей стагнации загородного рынка, добавляя, впрочем, что это не единственно возможный сценарий – могут возобладать и позитивные тенденции.
Хорошие новости
И, судя по данным девелоперских компаний, второй квартал, действительно, начался с позитива. Так, по словам генерального директора компании LandAspect Дмитрия Ильенко, количество звонков от потенциальных покупателей участков увеличилось, по сравнению с зимой, на 20-30%. Объем же заключенных сделок, отмечает он, вырос примерно на 10%.
Возросшую активность покупателей отмечает Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс». Она рассказала, что посещаемость их сайта в настоящее время находится на самом высоком за последние 2,5 года уровне.
Повышение спроса наблюдает и Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ»: «В марте мы продали три участка, а в апреле уже заключили пять контрактов, еще шесть сделок находятся на этапе переговоров».
Имеются и качественные изменения. В частности, по словам Светланы Невелевой, спросом стали пользоваться крупные дорогие загородные участки у воды, а также участки с подрядом на строительство.
Спрос – не повод…
Но, разумеется, продажи участков растут далеко не во всех проектах. Рынок земли сегодня явно перенасыщен. Количество поселков измеряется сотнями, причем большинство из них – это просто земельная нарезка без инженерных коммуникаций и внятных перспектив развития. В таких проектах никакого весеннего оживления нет.
Спрос растет только на ликвидные инженерно подготовленные загородные участки в интересных местах. Причем немаловажную роль играет также имя девелопера и история проекта. Например, широко известен на рынке коттеджный поселок «Киссолово» от компании «Весна» во Всеволожском районе. В середине марта были открыты продажи участков в пятой очереди проекта, и за прошедший месяц девелоперу удалось реализовать в ней примерно 30% из них.
Между тем даже при таких высоких темпах продаж о повышении цен речи пока не идет. Наоборот, в пятой очереди проекта цены ниже, чем в предыдущей, четвертой. В той стоимость сотки земли начиналась от 136,5 тыс. руб., в новой очереди – от 126 тыс. Не планируют повышать цены на загородные участки и другие опрошенные нами девелоперы.
Скромные аппетиты
Кое-где цены, конечно, растут. Но это связано не с динамикой спроса, а со степенью готовности коттеджного поселка. Например, после недавней сдачи в эксплуатацию первой очереди поселка «Балтийская слобода» (Ломоносовский район) цены там поднялись с 70 до 75 тыс. руб. за сотку. Такое локальное удорожание происходит во многих проектах, где идут работы по развитию территории: провели электричество – чуть подняли цены, обеспечили поселок водой – снова небольшое повышение, сдали очередь – еще шажок вверх.
Подведем итог. Итак, на загородном рынке сегодня очень много проектов, где предлагаются земельные участки без инженерных коммуникаций. Спрос на них минимален, риски при покупке велики. И говорить о каком-либо движении цен в таких проектах не приходится.
С другой стороны, есть некоторое количество коттеджных поселков от профессиональных игроков рынка (их, к сожалению, не так много). Продажи там идут, и порой очень даже неплохо. Но и тут девелоперы не склонны поднимать ценовую планку. Они понимают: спрос за городом сегодня очень «чувствителен». И повышением цен его можно запросто вспугнуть. Поэтому и предпочитают придерживаться тех прайсов, которые на данный момент устраивают покупателей.
Посмотрим вдаль
Так что пока предпосылок для удорожания загородных участков не наблюдается. И даже весенний всплеск покупательской активности едва ли изменит ситуацию. Но в более отдаленной перспективе рост цен на землю возможен. Дело в том, что максимальным спросом, как правило, пользуются участки в коттеджных поселках, расположенных не далее 20-30 км от Петербурга. В противном случае дорога в мегаполис и обратно будет отнимать слишком много времени и сил (в том, что петербуржцы, переехавшие за город, станут там и работать, верится с трудом).
Однако эта наиболее востребованная 30-километровая зона активно застраивается. И через несколько лет в ней, вероятно, уже не останется свободных пятен под реализацию малоэтажных проектов. И тогда в тех коттеджных поселках, которым посчастливилось «прописаться» на этой территории, может произойти значительный рост цен. Похожая ситуация наблюдалась в Петербурге. Сначала в старых сложившихся районах велась уплотнительная застройка – в том числе проектами эконом-класса. Позднее пятна кончились, массовое жилищное строительство сместилось на самые окраина и за КАД, а в старом городе теперь возможна реализация проектов уровня не ниже бизнес-класса.
Когда секции дорожают
Интересно также поразмышлять, как будет развиваться ценовая ситуация в сегменте таунхаусов эконом-класса, одном из самых популярных на загородном рынке. В прошлом году, когда спрос на таунхаусы был по-настоящему ажиотажным, застройщики повышали стоимость домовладений довольно активно. За лето стоимость блок-секций выросла в разных проектах на 8-15%.
Но потом выяснилось, что спрос на таунхаусы небезграничен. Девелоперы начали строить так много блокированных домов, что покупатели перестали успевать за бурно растущим предложением. И рост цен замедлился. Так, с начала года ГК «Кивеннапа», главный игрок на рынке недорогих таунхаусов, повысила цены всего на 1-1,5% – в зависимости от проекта и типа домовладений. Далее руководство компании также планирует поднимать ценовую планку, но очень плавно.
Другие участники рынка также повышают стоимость домовладений крайне осторожно либо вовсе держат цены на уровне прошлого года.
Но может быть, имеются скрытые предпосылки, которые могут привести к росту цен на таунхаусы в ближайшем будущем? Давайте подумаем. Прежде всего не надо забывать, что лишь несколько крупных проектов таунхаусов в Ленобласти реализуются как положено – на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства. В остальных поселках блокированные дома возводятся на сельхозземлях (что в принципе допустимо при условии, что к каждой секции протянуты отдельные инженерные сети), либо на участках для индивидуального жилищного строительства (этот вариант абсолютно незаконен). Пока застройщиков, обходящих законы, не трогают, и даже таунхаусы на землях ИЖС в Ленобласти не сносят. Но если подобные прецеденты появятся, часть проектов, возводимых с юридическими нарушениями, попросту уйдет с рынка или будет заморожена. И это может привести к повышению цен на легитимные таунхаусы.
Еще фактор, который мы уже упоминали, говоря о рынке земельных участков, – это близость к городу. Вряд ли высоким спросом будут пользоваться блок-секции, расположенные более чем в 20-25 км от Петербурга. Эта ближайшая зона застраивается сегодня довольно активно. И, когда ресурс свободных пятен под строительство таунхаусов исчерпается, домовладения в существующих проектах, безусловно, могут подорожать.
Также огромное влияние на рынок могло бы оказать расширение действия ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» на сегмент таунхаусов (загородные девелоперы добиваются этого уже не первый год). В этом случае банки стали бы активно кредитовать покупателей блокированных домов, и спрос на таунхаусы резко пошел бы в гору. Соответственно, выросли бы и цены.
Но в ближайшее время, по крайней мере до конца второго квартала или даже до конца года, ожидать значительного роста цен на таунхаусы не приходится.
