Перебираясь из городского подъезда в свой дом, даже если это демократичный таунхаус с миниатюрным участком, городской житель всегда сталкивается с тем, что жизнь становится дороже. Появляются дополнительные хлопоты и расходы, связанные с охраной, уборкой и озеленением территорий, ремонтом дорог, уличным освещением. Жителям загородных массивов приходится больше платить за газ и воду. Расход электроэнергии здесь также выше, потому что приходится освещать не только дом, но и участок, а также часто использовать всевозможную технику, которой нет в городской квартире, – насосы для перекачки воды, всевозможные греющие и антиобледенительные кабели, энергозависимую автоматику. Все это – плата за возможность утром выйти из своего жилища не в темный подъезд, а босиком, на свой кусочек планеты с аккуратной газонной травкой.
Но коммунальными расходами в малоэтажном микрорайоне можно управлять, порой добиваясь заметного их снижения. Своими секретами на сей счет с нами поделились представители управляющей компании «Старт Девелопмент», обслуживающей малоэтажный микрорайон «Золотые ключи».
Не топить улицу
Главная статья коммунальных расходов в наших краях – отопление. В отличие от владельца компактной квартиры с одной наружной стеной хозяин загородного дома вынужден оплачивать неизбежные трансмиссионные теплопотери всех ограждающих его от улицы конструкций (окна, стены, кровля, цоколь). Это минус, но есть и плюс. Для дома, оборудованного индивидуальным газовым котлом, неактуальны потери в теплотрассах, и здесь не надо отапливать подъезды с лифтовыми шахтами. К тому же частному домовладельцу не приходится настежь открывать окна и форточки, борясь с неуправляемым «перетопом» (это когда уже вовсю палит весеннее солнце и зеленеет травка, а до батарей – не дотронуться), за который также приходится платить.
Самой весомой статьей коммунальных расходов за городом будет газ. В частности, как сообщил директор по эксплуатации Управляющей компании «Старт Девелопмент» Денис Александров, владелец коттеджа в малоэтажном микрорайоне «Золотые ключи» в холодный период года будет вынужден платить за отопление и подогрев воды в общей сложности около 2,7 тыс. руб. в месяц. Но это при условии, что все помещения будут прогреваться, что называется, «на полную катушку» и в них будет стабильно поддерживаться комнатная температура. Это больше, чем в стандартной квартире. Но, во-первых, у владельца коттеджа всегда есть возможность самостоятельно «снизить градус» в оттепель, а также отказаться от прогрева помещений, которые не эксплуатируются, либо, если все покинули дом, перевести систему в экономичный режим.
Какие еще есть возможности снизить немаленькие расходы на отопление? В первую очередь – избыточное, по сравнению с действующими СНиПами, утепление стен и подкровельного перекрытия, ответственного за львиную долю потерь тепла, а также комплектация дома окнами с энергосберегающими стеклами. Ведь даже лучший стеклопакет держит тепло хуже, чем средняя по качеству стеновая сэндвич-панель.
Во-вторых, тепло часто теряется из-за непродуманных систем вентиляции: если они недостаточно эффективны, мы вынуждены «отапливать улицу», открывая окна, одновременно увеличивая мощность отопительных приборов. Поэтому комплектация дома современными системами вентиляции с рекуперацией (это более дорогой вариант) либо просто с автоматическим регулированием температурно-влажностных параметров воздуха значительно снизит нагрузку и на систему отопления, и на кошелек домовладельца.
Для тех, кто желает комфортно жить в просторном доме, затраты на дополнительное утепление и продуманную вентиляцию – не излишество: цены на все виды энергоносителей, увы, на месте не стоят.
А у нас – водопровод
В теплое время за городом сильно возрастает расход воды. Вне зависимости от того, идет ли речь об участке в полсотки при таунхаусе, или просторном наделе земли с теплицами, оранжереями и огородом, счет идет на «лишние» десятки, а то и сотни кубометров на полив. В жаркий день пятилитровая лейка для небольшого хвойного деревца или квадратного метра газона – это как чайная ложка для жаждущего напиться. И вне зависимости от того, обеспечен поселок или малоэтажный массив центральным водопроводом и канализацией либо вода подается из скважин и отводится в септики, платить за нее также обычно приходится по счетчикам. А если речь идет о развитом хозяйстве с садом, огородом и сборным бассейном, то летний перерасход воды может выливаться в тысячи лишних рублей.
Как с ним бороться? Использовать для полива в первую очередь дождевую воду, собирая ее из водосточных труб в накопительные емкости и колодцы. Вложения минимальные, экономия существенная, да и растениям такая вода больше по вкусу, нежели водопроводная.
Что лучше – центральный водопровод или скважины с септиками? В первом случае платить придется централизованным поставщикам – «монополистам», которые призваны обеспечить бесперебойное водоснабжение, водоотведение и соответствие воды санитарным нормативам. Во втором плата по счетчикам призвана контролировать потребление (ведь лимиты скважин везде разные, а пропускная способность очистных сооружений также ограничена). Порой жители коттеджных поселков гордятся тем, что вода у них «своя» и в этом отношении они сами себе хозяева. Но арифметика, предлагаемая специалистами управляющих компаний, показывает, что минусов здесь может оказаться больше, чем плюсов.
«Практика показывает, что с водой от “монополистов” проблем гораздо меньше, чем в тех случаях, когда речь идет о водоснабжении из коллективных скважин, – комментирует Денис Александров, – да и обходится она дешевле. Пробы на соответствие воды санитарным нормам приходится делать еженедельно. Для нестабильной по качеству воды из местных источников, как правило, нужна дополнительная очистка. При этом насосы и трубы – не вечные, а система водозабора и водоподготовки периодически нуждается в капитальном ремонте: скважины могут истощаться и заиливаться». Естественно, все проблемы решаются за счет тех, кто этим водопроводом пользуется – то есть домовладельцев.
Объединяться для защиты
Содержание стационарного поста охраны со шлагбаумом на въезде двумя охранниками – это, по стандартным для управляющих компаний расценкам, около четырех тысяч рублей в сутки. В маленьких поселках эти деньги раскидываются на десятки домов, в больших – на сотни. Но реальной пользы от «сторожевой будки», за которую жильцам порой предлагают выкладывать от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в месяц, немного. За порядком на территории они не уследят.
Стационарный пост охранной организации с «бойцами», имеющими необходимые лицензии, и круглосуточная пультовая охрана с оперативными выездами по факту срабатывания сигнализации или нажатия тревожной кнопки, обойдутся значительно дороже. Даже крупному массиву такую охрану порой не потянуть. И это тот случай, когда управляющим компаниям нескольких поселков, расположенных по соседству, а также владельцам местных объектов коммерческой недвижимости, есть смысл кооперироваться для заключения коллективных договоров с охранными структурами и организации стационарных постов с группами быстрого реагирования. Их работа будет эффективной и не слишком накладной для рядовых домовладельцев, если на окрестных территориях расположены тысячи объектов, оснащенных охранно-пожарными сигнализациями.
Управляющая компания: всегда на виду
И у жильцов многоквартирных домов, и у домовладельцев отношение к управляющим компаниям часто весьма настороженное и критичное. Между тем в многоквартирном доме обычно никто не знает, что происходит в соседнем подъезде. В коттеджном поселке – вся работа управляющих на виду, стало быть, здесь их легче контролировать.
Но в отличие от многоквартирного дома, внешние инженерные сети коттеджного поселка или малоэтажного микрорайона порой простираются на километры, а владелец коттеджа у въезда должен наравне со всеми оплачивать ликвидацию прорыва трубы или аварии линии электроснабжения на окраине поселка. Часто начинающие домовладельцы недоумевают: почему представители управляющих компаний предлагают передать поселковые коммуникации (линии электроснабжения, магистральные водо- и газопроводы) на баланс снабжающих организаций. Как же так, вопрошают они: все это хозяйство строилось за наш счет, с какой стати мы должны «подарить» его монополистам? Но ведь что забавно: сами поставщики также не особо желают принимать «подарок», а вместе с ним – все «головняки» по ремонту и обслуживанию – их вполне устраивает, когда их зона ответственности простирается только до границ массива. Между тем Денис Александров уверен: руководители управляющих компаний должны проявлять настойчивость, чтобы договориться и с жильцами, и с монополистами, чтобы принудить последних принять сети на свой баланс и взять на себя обязательства по их обслуживанию.
Резервы, призванные минимизировать поборы с домовладельцев, складываются из великого множества мелочей. И то, как они реализованы, в значительной степени определяется квалификацией поселковых «управленцев». В частности, единые нормативы по вывозу мусора оборачиваются тем, что одни бывают в поселке изредка, другие – регулярно выкидывают в общие контейнеры горы хлама. Но платят все поровну. Проблема «социальной несправедливости» в этой области легко решается за счет «счетчиков на мусор» – индивидуальных контейнеров, которые вывозятся «по звонку». Уличное освещение с применением энергосберегающих ламп а также светильников, конструкция которых не требует вызова для обслуживания автовышки, также быстро окупается. Ограничение въезда тяжелой техники, в особенности в период активного таяния снега, позволит сэкономить на ремонте дорог и высвободить средства на озеленение и ландшафтный дизайн…
Конечно, все, в том числе и целая армия работников служб эксплуатации, хотят меньше работать и больше зарабатывать. Но если речь идет о небольшом поселке, то содержание раздутого штата работников бухгалтерии, охранников-администраторов, дежурных аварийных бригад сантехников, электриков и пр. (а именно так пытались работать многие управленцы в прежние годы) для управляющей компании компактного коттеджного поселка – непозволительная роскошь. Все эти услуги могут оказываться сторонними организациями, причем обязательно на основании грамотно составленных договоров – с указанием видов работ, сроков и ответственности. И все это для того, чтобы домовладельцы понимали, кому и за что платит управляющая компания.
