Загородный рынок: спад или подъем?

Мы уже писали о том, что итоги развития загородного рынка в последние месяцы аналитики считают не слишком удачными. После невероятно успешных весны-лета прошлого года, приведших всех девелоперов в состояние эйфории, продажи пошли на спад.

Напомним, по информации «Бюро аналитики по рынку недвижимости», в мае 2012 года компании-участники информационного обмена (40 фирм и частных застройщиков) продали примерно в два раза больше объектов, чем в том же месяце 2011-го. А в сегменте дешевого жилья – прежде всего таунхаусов небольших площадей – вообще случился настоящий бум. Во II квартале 2012 года было продано в шесть раз больше домовладений в таунхаусах, нежели за аналогичный период 2011-го.

Просчитались
Не удивительно, что девелоперы, испытывающие затруднения с продажами участков и коттеджей, поспешили переориентировать свои проекты на строительство таунхаусов. Но желающих «оседлать эту волну» оказалось, пожалуй, слишком много. Если в 2011 году, по сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок вышло всего около 450 блок-секций в таунхаусах, то в 2012-м уже 2,2 тысячи, практически в пять раз больше. Только за первый квартал 2013 рынок пополнился 700 новыми блок-секциями. Всего же на сегодняшний день предлагается более четырех тысяч домовладений в таунхаусах.

Но ожидания дальнейшего роста спроса на таунхаусы не подтвердились. Так, в минувшем квартале 2013 года уровень продаж таунхаусов уменьшился – по сравнению с IV кварталом прошлого – на 40%, свидетельствуют данные «Петербургской Недвижимости».

«Между тем конкуренция в сегменте поселков эконом-класса продолжает расти, – добавляет Зося Захарова, генеральный директор компании London Real invest. – Среди объектов, вышедших на рынок в I квартале текущего года, 85% поселков относятся к «эконому».

На перепутье
Итак, рынок дешевых таунхаусов сегодня явно перенасыщен. К чему это может привести? По неумолимой экономической логике – к уменьшению продаж у конкретных девелоперов, снижению цен на таунхаусы – в общем, негативным последствиям.

Но не исключен и другой вариант развития событий. Как считают некоторые аналитики, предложения таунхаусов, достигшее своего пика, в ближайшем будущем пойдет на спад. Во-первых, у девелоперов постепенно проходит «головокружение от успехов», и они начинают обращать внимание на реальную картину спроса.

Во-вторых, рядом с городом остается все меньше земель, подходящих для развития сегмента дешевых таунхаусов, а вдали от мегаполиса такое жилье вряд ли будет востребовано. Если рост предложения затормозится, имеющиеся на рынке блок-секции, без сомнения, будут раскуплены в течение лет двух. Все-таки домовладение в таунхаусе сегодня стоит дешевле квартиры-студии в городской многоэтажке.

Хорошие новости
Пока рынок дешевых таунхаусов замер в неопределенном состоянии, в других сегментах загородного рынка в I квартале этого года обозначились некоторые позитивные тенденции.

«На рынок стало выходить меньше проектов, чем раньше, но зато выросло их качество, – рассказывает Светлана Московченко, руководитель загородного направления Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Например, среди новых коттеджных поселков, выведенных в продажу в I квартале 2013 года, стало на 10% меньше тех, где предлагают просто участки без подряда (земельная нарезка). Их место заняли более качественные проекты смешанной застройки, где продаются коттеджи, а также участки с подрядом и без». По мнению Светланы Московченко, хорошим сигналом рынку является и то, что среди новых поселков, включающих коттеджи и участки с подрядом, почти половина относятся к классам «элита» и «бизнес». То есть начало расти дорогое предложение, чего в последние годы не было.

Спрос тоже претерпел качественные изменения. За I квартал текущего года коттеджей и участков с подрядом было продано на 9,4% больше, чем за аналогичный период прошлого – за счет уменьшения объема продаж участков без подряда, – рассказали в «Петербургской Недвижимости».

Как считает Дмитрий Сперанский, руководитель «Бюро аналитики по рынку недвижимости», будущее загородного рынка пока несколько туманно: «Волна массовой заморозки проектов, которая прошла осенью 2012 года, похоже, пошла на спад. Рынок коттеджных поселков находится в ситуации ожидания: пока неясно, какая тенденция возобладает и определит его дальнейшее движение вверх или вниз».

Загородный нюанс
Говоря о тенденциях загородного рынка, надо всегда делать поправку на его специфику. Дело в том, что в коттеджных поселках темпы продаж очень сильно разнятся. На рынке присутствует несколько десятков профессиональных девелоперов, на долю которых приходится основное число продаж. И есть сотни случайных игроков – они сегодня в полной мере ощущают на себе дефицит сделок.

Одним словом, если мы говорим о снижении спроса на дешевые таунхаусы, это означает, что лидеры этой отрасли, скорее всего, не испытают уменьшения притока клиентов – разве что темпы прироста уровня продаж замедлятся. Непрофессиональные игроки в результате общего роста предложения могут и вовсе оказаться на грани банкротства.

То же самое касается более дорогого сегмента. Тенденция роста продаж коттеджей и участков с подрядом, о которой шла речь выше, имеет различные последствия для девелоперов разных «весовых категорий». В качественных коттеджных поселках с понятными перспективами развития и адекватной ценовой политикой продажи действительно растут. Но проекты, при реализации которых девелоперы допустили просчеты (невнятное позиционирование, неликвидное место, завышенная цена и т. п.), вряд ли могут сегодня рассчитывать на лояльность покупателей.

В целом пока сложно прогнозировать, в какую сторону пойдет развитие загородного рынка в 2013 году. Но в том, что наблюдать за его тенденциями будет очень интересно, сомневаться не приходится.

Источник: Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

Защита от лома и огня

Загородные эксперименты продолжаются?

Купить дачу: большая путаница

Загородная дача: выбираем эко-поселок

Текст: Алексей Резенков