В среднем по рынку стоимость услуги риэлтора при продаже или покупке квартиры составляет 2-4% от общей суммы сделки – в зависимости от объема запрашиваемых работ, сообщили в агентстве недвижимости «Бекар». В агентстве «Петербургская недвижимость» назвали другой диапазон стоимости – 4-6% от стоимости объекта. В отдельных сложных случаях размер комиссионных может повышаться до 8%. При операциях с комнатами многие риэлторские компании определяют фиксированное вознаграждение – в 70-100 тыс. руб., на уровне 9-12% от стоимости объекта. Как выясняется, затраты на посредника можно минимизировать.
Сами с усами
Интересно, что сами риэлторы не отрицают: процедура сопровождения сделки на рынке недвижимости – не за гранью возможностей среднего человека. «Потенциальный покупатель может самостоятельно продать или купить квартиру, если у него есть свободное время и соответствующие знания. Но когда сделка предполагает сложную цепочку продаж и покупок квартир, риэлторы могут помочь минимизировать затраты и риски», – соглашается генеральный директор АН «Бекар» Сергей Козлов.
Безусловно, можно обойтись без дорогостоящих услуг посредника, приобретая жилье на первичном рынке (от застройщика). Интернет-пространство и печатные рекламные СМИ предоставляют широкие возможности для мониторинга рынка и подбора оптимального варианта. Специализированные сайты помогают оценить надежность застройщика, узнать о проблемах с объектом, если таковые имеются. Профессиональный посредник тут полезен только тем, что, «варясь» в рынке, он владеет информацией о репутации строительной компании, легко ориентируется во всем многообразии выставленных на рынке предложений, а также, имея представления о скидках и акциях, сможет подобрать объект подешевле. Но поскольку дотошный покупатель квартиры на первичном рынке и сам способен на все это, риэлторские компании часто предлагают ему свои услуги бесплатно, получая комиссионные от строительной компании.
На вторичном рынке без помощи риэлторов довольно уверенно чувствуют себя продавцы «беспроблемных» квартир – в которых нет детей в числе собственников, неузаконенных перепланировок и других факторов, серьезно осложняющих сделку. Риски у них возникают только на последней стадии – при подписании договора купли-продажи, денежных расчетах, передаче объекта сделки по акту приема-передачи. Если возникли сомнения в своих силах, то на этом этапе можно привлечь риэлтора, который проследит за правильностью составления документов, за порядком расчетов и передачей объекта. Такая «усеченная» услуга обойдется в 15-20 тыс. руб.
Самостоятельному покупателю квартиры на «вторичке» предстоят куда большие хлопоты и волнения, чем продавцу. «На вторичном рынке почти не осталось простых сделок. Мне кажется, что сделка без риэлтора возможна в единственном случае – когда ее совершают родственники, близкие люди, которых связывают наилучшие отношения, и все участники сделки уверены друг в друге», – считает директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова.
Лучше не рисковать
«Я бы не рекомендовал самостоятельно заниматься поиском и покупкой квартиры на вторичном рынке людям, делающим это впервые», – предупреждает генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. По его мнению, неопытный человек, столкнувшийся с реалиями рынка недвижимости, во-первых, может не знать, какую именно информацию об объекте и продавце следует получить. И, во-вторых, не иметь представления, где раздобыть необходимые сведения. Например, некоторые покупатели даже не знают, что справка по форме 9 бывает двух видов – обычная и архивная. И совершенно напрасно, так как в архивном документе указываются все граждане, когда-либо зарегистрированные в квартире, а затем отбывшие, например, на службу в армию или в места заключения. Потенциально они могут оспорить сделку.
Кроме того, архивная справка позволяет покупателю установить, была ли квартира приватизирована с учетом интересов всех граждан, имеющих на то право. В ином случае бывшие несовершеннолетние, обойденные при приватизации, также имеют право обратиться в суд. Помимо проверки истории объекта, необходимо удостовериться, что продавцы не имеют проблем с законом, не состоят на учете в психоневрологическом диспансере, чтобы впоследствии сделка не была оспорена.
Впрочем, есть способы обезопасить себя от напастей, не отдавая риэлторам 4-6% от стоимости покупаемой квартиры. Можно, как и при продаже жилья, обратиться в риэлторское агентство на завершающей стадии сделки. Проверка истории объекта, юридической чистоты сделки, подготовка документов обойдутся также в фиксированную сумму. «В нашем агентстве мы берем за такой пакет услуг 70 тыс. руб.», – сообщил Максим Ельцов. Либо можно нанять специализирующегося на недвижимости юриста, чье участие также снизит риски покупателя и будет стоить 50-70 тыс. руб. Альтернативный вариант – титульное страхование. Обойдется оно также недешево. В среднем цена страховки права собственности сроком на пять лет составит 1,5% от стоимости объекта, на десять – 2%. Исходя из средней стоимости однокомнатной квартиры в Петербурге в 3,5 млн руб. получается 52-70 тыс. руб. Но все же сумма окажется в два-три раза меньше, чем пришлось бы заплатить риэлтору за полное сопровождение процесса.
Не стоит пренебрегать помощью профессионалов в тех случаях, когда сделка осложнена дополнительными факторами. Например, если она осуществляется с привлечением заемных банковских средств или с использованием государственных субсидий. «Объем ипотечных сделок уже подбирается к 50%. И это только у наших клиентов. Ипотека ведь может быть и в “цепочке” от других агентств», – поясняет Ирина Романова.
Длинные «цепочки» также осложняют сделку и многократно увеличивают хлопоты участников сделки. Наличие риэлторов при этом может оказаться небесполезным. «Недавно в цепочке из шести объектов конечный продавец отказался от продажи, потому что ему кто-то сказал, что законодательство меняется и он может не получить своих денег. Если бы рядом с ним был грамотный риэлтор, я думаю, такого бы не случилось и продавец в итоге обязательно бы получил свои средства от продажи квартиры, поскольку его опасения были напрасны. А так все шесть участников цепочки остались ни с чем, включая и самого продавца», – рассказывает Ирина Романова.
Плата за нервы
«Всегда говорю, что главный смысл риэлторской услуги не в том, что мы делаем нечто такое, что человек не в состоянии сделать сам. Главный смысл – в дополнительных выгодах при проведении сделки», – рассуждает Максим Ельцов. К самым явным преимуществам от включения риэлтора в процесс относятся минимизация временных затрат и усилий на поиск объекта и на подготовку документов. Но есть и менее очевидные плюсы от привлечения профессионального посредника.
Даже в таком несложном, казалось бы, деле, как продажа собственной квартиры, неподготовленный человек может не добиться наилучшего результата. Просто потому, что пользуется одним-двумя главными рекламными носителями на рынке, не подозревая о других возможностях для экспонирования своего товара. «Помню одну историю: в 2009 году, на падающем рынке, ко мне обратился клиент, заинтересованный в продаже квартиры. Я была уверена, что смогу быстро продать ее за 3 млн руб. А его сестра, совладелица квартиры, решила, что 4% комиссионных – это слишком дорого», – рассказывает, менеджер компании “Адвекс на Ланском” Лада Еременко. Но из-за неумелого продвижения квартира была продана только через три месяца за 2,7 млн руб. Собственники потеряли больше, чем сэкономили».
Другой неявный плюс – сэкономленные нервы. Лада Еременко рассказала еще одну историю из своего опыта, в которой выступала не только в роли агента, но и продавца квартиры. По иронии судьбы в последний момент выяснилось, что некорректно оформлен один из необходимых документов. Нотариус отказался проводить сделку по такому документу и посоветовал заключить договор в простой письменной форме. «В день нотариата, промучившись всю ночь без сна, в шесть утра позвонила агенту продавца и попросила отменить сделку. Я представляю в каком он был ужасе, ведь в сделке было задействовано огромное количество людей. Все свои претензии он, естественно, высказал мне (а не моему агенту, как это случилось бы, если бы он у меня был)», – вспоминает рассказчица.
Подводя итог, скажем: затраты на хорошего риэлтора – это плата за технологичность и комфорт. Каждый решает сам, стоят ли получаемые выгоды таких денег. Но, отказавшись от дорогостоящих услуг профессиональных посредников, необходимо дополнительно позаботиться о безопасности сделки.
