На рынке редевелопмента промышленных территорий царит «застойный» период. Такие проекты станут привлекательными для инвесторов, судя по всему, только после 2015 года, когда в Петербурге будет принят новый генеральный план.
Центр: в осаде серого пояса
Редевелопментом промышленных территорий в Петербурге инвесторы занимаются уже более пятнадцати лет. Однако до сих пор строительство жилья на месте промзон в городе не получило такого широкого распространения, как в Европе. Сейчас примерно 13% всей территории Петербурга по-прежнему занято цехами и производствами.
Хуже всего ситуация в историческом центре. «Около 40% земель – под промышленными площадками. Это так называемый серый пояс. У предприятий – давно морально устаревшее оборудование, а износ зданий составляет 60-70%. При этом в большинстве европейских городов уже несколько десятилетий назад более выгодные с коммерческой точки зрения жилищные проекты вытеснили из центра промышленность», – говорит заместитель руководителя департамента оценки «Института проблем предпринимательства» Алексей Щаскольский.
По мнению директора департамента консалтинга NAI Becar в Петербурге Альбины Ямалетдиновой, многие производственные площадки, занимающие дорогую землю в центре, загружены лишь на 30%. Ряд предприятий уже давно просто закрыты или сдают цеха в аренду под непрофильную деятельность. При этом специалисты подчеркивают, что эти площади в центре крайне востребованы.
«На сегодняшний день такие территории в городской черте являются одними из наиболее привлекательных с точки зрения развития и реализации практически любого проекта в сфере недвижимости, особенно жилищного», – отмечает Ямалетдинова.
Она добавляет, что сейчас наиболее востребованы для редевелопмента промышленные земли, обладающие хорошей транспортной доступностью, расположенные рядом с крупными транспортными магистралями, набережными, со сложившейся социально-бытовой инфраструктурой, а также жилыми массивами. Такие территории есть в Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском, Центральном, Выборгском и Невском районах.
Кроме непосредственно земель под цехами застройщики возлагают надежды и на санитарно-защитные зоны вокруг предприятий, площадь которых иногда больше, чем территории, занятые непосредственно цехами или производствами.
«Очевидно, что если предприятие уже не работает, то не нужна и защитная зона. Однако в Генплане она указана, потому мы не можем заняться освоением пятна», – говорит заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая компания “Эталон”» (EtalonGroup) Кирилл Вязовский.
По мнению большинства экспертов, сегодня площадь промышленных территорий в городе, пригодных для редевелопмента, составляет около 5-6 тыс. га, из них примерно 1,5-2 тыс. га – непосредственно земли бывших заводов или производств.
Интерес девелоперов к бывшим промышленным зонам растет и в связи с наметившимся дефицитом городской земли. Крупные игроки рынка в былые годы смогли сделать запасы, но Петербург давно уже почти не выставляет на торги крупные пятна под застройку. Впрочем, сами чиновники тоже заняты сейчас поисками «лишней земли». Комитет по инвестициям и стратегическим проектам уже объявил о том, что в городе до конца текущего года проведут ревизию участков, находящихся в аренде у инвесторов.
Годы на подготовку
Большинство проектов редевелопмента, особенно самых крупных по объемам жилой застройки, были подготовлены 10-15 лет назад.
Так, например, планы по застройке бывшего грузового двора станции «Московская-Товарная» появились еще в начале 2000-х. Первые объекты (жилье, офисы, гостиница и паркинг) хотели построить к 2010 году, а всего здесь планировали возвести около 1 млн кв. м недвижимости. Однако с мертвой точки проект сдвинулся лишь в 2012-м, когда власти города наконец утвердили проект планировки территории. Теперь МФК обещают начать строить в 2013-м и сдать в 2018 году. Объемы застройки уточняются.
До конца этого года на стройплощадку первой очереди ЖК «Илматар» обещает выйти финский девелопер «Лемминкяйнен Рус». Проект, в рамках которого изначально хотели возвести 400 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, реализуют на землях бывшего сталепрокатного завода на Васильевском острове. О планах застройки этой территории жильем говорили с осени 2008 года.
В Московском районе сейчас заканчиваются работы по демонтажу старых корпусов зданий на части территории завода «Электросила» (основные производственные площади завода – более 30 га – сохраняются на четной стороне Московского проспекта). На территории площадью 7,2 га планируется построить около 140 тыс. кв. м недвижимости. Не менее двух третей этих площадей займет жилье, которое должно появиться к 2017 году. Редевелопмент этого участка является составной частью масштабного городского проекта «Измайловская перспектива», который был одобрен Градсоветом в 2009 году. А сами планы преобразования этой обширной территории площадью почти 500 га появились еще в конце восьмидесятых годов прошлого века. Сейчас часть этих земель, прилегающих к нечетной стороне Московского проспекта (между Обводным каналом и Благодатной улицей) осваивают сразу несколько застройщиков.
На сегодня в различной стадии реализации находится полтора десятка проектов, где на территории промышленных зон девелоперы строят новые жилые комплексы.
Еще несколько – в перспективных планах застройщиков. Например, известно о намерениях «БФА-Девелопмент» строить жилье на месте корпусов фабрики «Бумага» на Октябрьской набережной. «Л1» давно вынашивает планы по освоению территории «Красного выборжца» на Кондратьевском проспекте и завода им. Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте. Масштабный жилой проект ожидает земли «Невского завода» на проспекте Обуховской Обороны, его хотят реализовать собственники производства. «Строительный трест» интересуется заводом «Климов» около метро «Лесная». Однако пока заявлений о выходе на стройплощадку по этим объектам не было.
Суета вокруг Генплана
И так не слишком стремительный процесс преобразования промзон сейчас еще больше застопорился. Городские власти в конце прошлого года неожиданно отказались от идеи вывода промышленных предприятий из центра. По действующему Генплану, который рассчитан до 2015 года, предполагалось, что к этому сроку в Петербурге должно освободиться около 2 тыс. га земли под бывшими заводами. Но сейчас чиновники уверены, что центральная часть города должна оставаться одновременно и местом проживания горожан, и местом работы.
Кроме того, в реализацию уже намеченных масштабных проектов стали вмешиваться политические факторы. Например, федеральные власти «отменили» застройку жильем территории бывшего оборонного предприятия ФГУП «РНЦ “Прикладная химия”». Здесь уже к 2015 году «ВТБ Девелопмент» хотел возвести около 100 тыс. кв. м элитной жилой недвижимости, офисы, гостиницы и пр.
«В Москве, например, уже давно не обсуждается необходимость вывода промышленных объектов за черту города. Зачастую собственники предприятий сами инициируют данный процесс, ищут инвесторов, привлекают кредитные ресурсы и т. п. В Петербурге же все происходит достаточно вяло. Скорее всего, большинству девелоперов в нынешних условиях пока неочевидны выгоды таких проектов», – говорит Альбина Ямалетдинова.
Бизнесу и чиновникам необходимо заняться подготовкой понятной нормативной базы для реализации проектов, а также разработать упрощенный регламент согласования документации с КГИОП. А в ходе корректировок в Генеральный план провести ревизию санитарно-защитных зон уже недействующих предприятий и перевести эти зоны в категорию земель, где разрешено строительство.
Сейчас городские власти обещают, что работа над поправками в Генплан ускорится. Однако вносить в документ кардинальные изменения по перепрофилированию всех промзон чиновники не обещают: на окраины собираются переводить лишь вредные производства. Перспективы по перебазированию большинства предприятий хотят рассмотреть после 2015 года. Видимо, появления новых крупных и интересных проектов редевелопмента стоит ожидать лишь через несколько лет после появления нового генплана Петербурга.
