Раньше налог на землю рассчитывали исходя из нормативной стоимости участков, которая зависит от минимальной ставки земельного налога (устанавливаемой федеральными органами власти) и никак не соотносится с рыночной стоимостью земли, возможностями ее наиболее эффективного использования и т. д. В результате многие наделы оказались недооценены и бюджет недополучил значительные суммы денег.
Первый блин комом
С 1 января 2006 года величину земельного налога стали рассчитывать на основе кадастровой стоимости земли – приближенной к рыночной (требование Закона «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» № 611-86 от 28.11.2005). В соответствии с данным документом налог на земли сельскохозяйственного использования начисляется в размере 0,004% от кадастровой стоимости надела, на земли под объектами жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса – 0,042%. В отношении прочих земельных участков (а таких большинство) закон установил земельный налог в размере 0,015% от кадастровой стоимости.
Однако с самой кадастровой стоимостью произошла заминка. Дело в том, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) рассчитал кадастровую стоимость земель для всех 6,5 тыс. городских кварталов еще в 2005 году (ее величина составила от 737 до 24 189 руб./кв. м). Но на практике полученные цифры не пригодились. Как поясняет председатель КЗРиЗ Юлия Киселева, работа была заказана несколько преждевременно. Из-за отсутствия нового генерального плана (принят в конце 2005 года) разработчикам пришлось учитывать только три вида использования участков. В их числе – сельскохозяйственное использование, под жилыми домами и «все остальные функции».
В итоге возникла земельная «несправедливость». Например, банки и пром-предприятия, находясь рядом, платили земельный налог одинаково, хотя финансовая отдача с квадратного метра у них разная. Ситуацию КЗРиЗ исправил. Правда, не посредством дифференциации налоговых ставок, а путем полного кадастрового пересмотра. Результаты перерасчета кадастровой стоимости были закреплены Постановлением городского правительства «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге» (№ 1432 от 28.11.2006).
Налог по справедливости
После перерасчета кадастровая стоимость стала зависеть от одного из 14 видов функционального использования земли. Разную кадастровую стоимость имеют площадки под многоквартирными домами, объектами образования, здравоохранения, административными зданиями, промышленными предприятиями, торговыми учреждениями и т. д. Ценовая «вилка» получилась достаточно широкой: от 29 до 41 726 руб./кв. м.
По словам главы КЗРиЗ Юлии Киселевой, после переоценки участков земельный налог для большинства собственников уменьшится. К примеру – для промышленных предприятий. Поскольку для производств даже в центральной части города максимальную планку кадастровой стоимости в 8 753 руб./кв. м снизили до 5 027 руб./кв. м. Зато для коммерческих объектов она, наоборот, значительно повысится.
Самый большой налог на землю теперь придется платить финансовым и страховым компаниям, владельцам торговых объектов, автостоянок и т. д. Ведь если максимальная стоимость земли под предприятиями торговли и общественного питания в центре города составляла 24 тыс. руб./кв. м, то после введения новых правил она вырастет до 36 тыс. руб./кв. м.
Первоначальный расчет «допускал» различие кадастровой стоимости участков, расположенных в соседних кварталах и использующихся под производственную функцию, примерно в 12 раз. А различие цен равноценных «наделов» в промышленном поясе – почти в 8 раз. Отныне разница составляет 1,7–3 раза. «Практически по всем видам использования участков земельный налог сегодня ниже, чем арендная плата, – отмечает Юлия Киселева. – И это должно стимулировать предприятия к выкупу территорий».
Как отмечает генеральный директор Центра проектов развития недвижимости «Вечер» Николай Вечер, осуществленный перерасчет приближает кадастровую стоимость земли в Петербурге к реальным рыночным показателям. «Сегодня государство становится полноценным игроком на рынке, эффективно использующим свои активы», – подчеркнул г-н Вечер.
Кадастровый перерасчет отразился и на выкупной стоимости земельных участков. В соответствии с Законом «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге» (№ 692-101 от 29.12.2004) стоимость 1 кв. м земли в нашем городе равна девятикратному размеру ставки земельного налога. А поскольку налог пересчитали, покупать участки у города придется тоже по новой цене.
По прогнозам КЗРиЗ, переоценка земель позволит увеличить сумму собираемого земельного налога примерно на 30%.
В этом году в бюджет предполагается привлечь около 1,5 млрд руб. Для сравнения: в 2005-ом поступления земельного налога в казну города составили 854 млн руб., в 2006–980 млн руб. Новая кадастровая стоимость по закону не может пересматриваться в течение трех лет.
| № | Вид использования земельного участка | Диапазон кадастровой стоимости, руб./кв. м | Размер земельного налога, руб./кв. м/год |
|---|---|---|---|
| 1 | Под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности | 307–8 158 | 0,14–3,43 |
| 2 | Под домами ИЖС | 307–8 158 | 0,14–3,43 |
| 3 | Под дачными и садоводческими объединениями граждан | 307–8 158 | 0,14–3,43 |
| 4 | Под гаражами и автостоянками | 2 154–36 330 | 0,9–15,26 |
| 5 | Под объектами торговли, общепита, бытового обслуживания, АЗС, предприятиями автосервиса | 1 781–41 726 | 26,72–625,89 |
| 6 | Под учреждениями и организациями народного образования, под объектами здравоохранения и соц. обеспечения, физкультуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами | 752–1512 | 1,08–22,68 |
| 7 | Под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи | 737–10 094 | 11,06–151,41 |
| 8 | Под административно-управленческими и общественными объектами, предприятиями, организациями, учреждениями финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения | 1095–35 921 | 16,43–538,82 |
| 9 | Под военными объектами | 66–808 | 0,99–12,12 |
| 10 | Под объектами оздоровительного и рекреационного назначения | 363–4603 | 5,45–69,05 |
| 11 | Под объектами сельскохозяйственного использования | 29–820 | 0,001–0,03 |
| 12 | Леса, парки, скверы | 363–4603 | 5,45–69,05 |
| 13 | Под обособленными водными объектами | 363–4603 | 5,45–69,05 |
| 14 | Иные земли поселений, в том числе резерва | 659–8075 | 9,89–121,13 |
| Источник: Colliers International, компания Becar, ГК «Бюллетень Недвижимости» | |||
