О необходимости пересмотра системы налогообложения собственников жилья с различных трибун говорится давно и много. Официальное заявление главы государства о том, что данный налог должен зависеть от рыночной цены объекта, впервые прозвучало в Бюджетном послании Президента РФ в 2007 году. В 2013 году в Петербурге завершилась кадастровая оценка объектов капитального строительства, призванная максимально приблизить налогооблагаемую стоимость объекта к рыночной.
Что было: здравому смыслу вопреки
Сегодня согласно Закону «О налогах на имущество физических лиц», налог на жилье, находящееся в собственности, исчисляется от т.н. инвентаризационной стоимости объекта. Она трактуется как «восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги».
По словам Сергея Грибовского, заместителя директора ГУП «ГУИОН», существующие показатели инвентаризационной стоимости в рыночной ситуации «не соответствуют логике и здравому смыслу». Хотя бы потому, что при расчете восстановительной стоимости изначально учитывалось состояние объектов на 1969 год (или год постройки для тех домов, которые возведены позже). Позже полученные цифры неоднократно индексировались, но индексы вводились в разное время и по отдельным типам домов. В итоге имеющаяся сегодня инвентаризационная стоимость крайне далека от рыночной, т.е. – не может выступать в качестве «базы налогообложения».
Чтобы получить новую, «справедливую» стоимость находящихся в собственности петербуржцев домов и квартир, в 2012 году была проведена государственная кадастровая оценка всех объектов недвижимости.
Заказчиком работ выступил городской КЗРиЗ, исполнителем – ГУП «ГУИОН». Всего было оценено 2 524 519 объектов, из них почти 2 млн – квартиры.
Очевидно, что при таком объеме работ оценить каждый объект в индивидуальном порядке невозможно. Поэтому была проведена так называемая массовая оценка, в ходе которой все городские дома были структурированы по различным типам, после чего математическими методами определялась стоимость конкретных квартир.
Что будет: цена кадастровая, условно-рыночная
По словам Сергея Грибовского, выступившего научным руководителем проекта, ГУИОН готовился к выполнению работ более полугода, после чего непосредственно оценка была выполнена командой ученых-математиков за три месяца.
Жилые помещения оценивались «сравнительным способом». В самом общем приближении алгоритм работ выглядел следующим образом. Для начала был проанализирован большой объем цен предложения жилья, опубликованных в открытых источниках информации – «Бюллетене Недвижимости», на специализированных сайтах и т. д. В итоге были получены средние цены по разным типам объектов. К примеру, установлена средняя цена квадратного метра в «типовых панельных домах выше 5 этажей, построенных в 1970-1993 годах». На основании этой цифры рассчитывалась стоимость конкретных квартир, которые расположены в таких же домах такого же года постройки.
Но выставляемые на продажу квартиры представляют собой «полноценные» объекты недвижимости, в стоимость которых включена и стоимость соответствующего участка земли. Задачей же кадастровой оценки было получение рыночной стоимости объекта без учета стоимости земельного участка. То есть, как фигурально выразился Сергей Грибовский, «рыночной цены кирпичей».
«Ранее нами была проведена работа по кадастровой оценке земли. Математическими методами мы приписали каждому объекту капстроительства площадь земли, которая может к нему относиться, выяснили стоимость этого участка, а потом вычли ее из цены, полученной сравнительным способом на основе анализа рыночных данных», – резюмирует Сергей Грибовский.
Полученная в результате всех этих хитрых математических действий цифра и является «кадастровой стоимостью объекта капитального строительства».
При этом даже «рыночной ценой кирпичей» полученные цифры можно назвать лишь с большой оговоркой. Такие факторы, как популярность конкретного микрорайона, состояние инженерных сетей в доме, видовые характеристики квартир, качество их отделки и т. д. в принципе не могли быть оценены. А они могут существенно влиять на рыночную цену квартиры.
Впрочем, это понимают и сами авторы методики оценки. «Мы не можем учесть наличие или отсутствие ванны. Но мы попытались это хоть как-то компенсировать, сгруппировав дома по различным типам. Подразумевается, что в определенных типах домов ванны, например, отсутствуют», – говорит Сергей Грибовский.
По его словам, погрешность кадастровой цены по сравнению с обычной рыночной, может составлять порядка 20%. Причем как в большую, так и в меньшую сторону.
Чем сердце успокоится?
По словам Валерия Калугина, председателя КЗРиЗ, кадастровая стоимость объектов безусловно выше инвентаризационной. В пять-восемь раз в зависимости от типа дома, района и целого ряда других факторов. К примеру, ниже всего это соотношение в Василеостровском районе – здесь кадастровая стоимость превысила инвентаризационную в 5,38 раза, а выше всего – в Петродворцовом, где «новая» цена больше «старой» в 7,51 раза. В итоге кадастровая цена квадратного метра без земельной составляющей в разных районах города колеблется в диапазоне 40-60 тыс. руб. Более конкретную информацию о кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков желающие могут бесплатно получить на сайтах КЗРиЗ и Росреестра.
Бояться повышения стоимости квартиры, облагаемой налогом, не надо, заявляет глава КЗРиЗ. Если налог повысится даже в пять раз, это значит, что вместо нынешних 300 руб. собственнику придется платить 1,5 тыс. руб. «В любом случае абсолютные величины этого налога будут реальными и доступными для всех категорий граждан», – считает он.
Но, по мнению налогового консультанта Юлии Петровой, сейчас рассуждения о том, какая налоговая нагрузка в результате ляжет на собственника жилья, сродни гаданию на кофейной гуще.
Дело в том, что сама по себе кадастровая стоимость квартиры влияет на величину налогового бремени лишь опосредованно. Поскольку налог исчисляется путем умножения величины налоговой базы (той самой кадастровой стоимости) на ставку налога. А она на данный момент пока еще не определена. Планируется, что соответствующие изменения в Налоговый кодекс будут утверждены Государственной Думой уже в этом году. По мнению большинства экспертов, наиболее вероятно принятие ставки в 0,1% для жилья стоимостью менее 300 млн руб. Скорее всего, будут утверждены и определенные поблажки для налогоплательщиков – облагаться налогом станет метраж квартиры за вычетом 20 кв. м.
Но и это не окончательные цифры. Согласно Налоговому кодексу, земельный налог и налог на имущество физических лиц относятся к местным налогам, то есть после принятия федерального закона депутаты петербургского ЗакСа должны будут принять региональные нормативы, которые определят льготные категории граждан, которые будут либо вообще освобождены от налога, либо будут выплачивать его по сниженным ставкам.
Теоретически местные депутаты могут утвердить и такие ставки, чтобы налог (по сравнению с нынешним), наоборот, уменьшился, какой бы кадастровая стоимость объекта ни была. Хотя в такое развитие событий вряд ли кто-нибудь поверит, поскольку общая идея изменений налогового бремени вполне очевидна – сегодня собственник платит налог несопоставимый с ценой своего объекта. А значит, налог нужно повышать.
Таким образом, по мнению Валерия Калугина, взимание налога с новой, кадастровой цены квартир, начнется в Петербурге не раньше 2014 года.
Налог единый – необходимый?
Что касается земельного налога, то, по словам Юлии Петровой, вопрос его изменения пока вообще не стоит. Напомним, что сейчас этот налог платят лишь те собственники квартир, под чьим домом сформирован земельный участок. Но таких домов сегодня в городе не более 40%.
Соответственно, еще одна давняя инициатива властей – введение единого налога на недвижимость, когда налог будет начисляться сразу на «полноценный объект», а не отдельно на землю и отдельно «на кирпичи», – откладывается на неопределенное время.
Более того, сам смысл введения этого налога на жилую недвижимость сегодня начинает подвергаться сомнению.
«Действительно, во многих странах существует такой подход, и, вроде бы, мы к нему идем. Но, может быть, во введении единого налога для граждан и вовсе нет необходимости», – говорит Валерий Калугин.
«Если единый налог будет заключаться лишь в том, что будут суммированы данные двух бумажек – налога на землю и налога на “кирпичи”, то легче решить этот вопрос чисто процедурными способами – оформлять все это в одной квитанции», – соглашается Юлия Петрова.
В общем, даже если от идеи введения единого налога на имущество физических лиц власти и не откажутся, то в ближайшие годы его ждать не стоит. Хотя бы потому, что при тех темпах, которыми процесс оформления в собственность участков под многоквартирными домами движется сегодня (в прошлом году в кадастр было внесено около 2,5 тысяч участков), он завершится не ранее чем через пять-семь лет.
