Слово «бум» уже лет пять-шесть используется в качестве наиболее яркого и точного термина, характеризующего те процессы, которые наблюдаются на латвийском рынке недвижимости. И речь идет не только о стремительном подъеме цен на различные объекты. Бум – это еще и рост объемов строительства, которое в 1990-е годы пребывало в Латвии в состоянии полного застоя. Правда, поначалу застройщики сфокусировали свое внимание исключительно на жилищном секторе, очередь коммерческой недвижимости пришла несколько позже.
«Прежде всего хочу отметить, что рынка коммерческих площадей в общелатвийском масштабе пока не существует. Можно говорить лишь о столичном рынке, куда включаются и ближайшие окрестности Риги. Это связано с тем, что свыше 75% всей деловой активности Латвии приходится именно на этот регион», – сразу расставил точки над i управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Белоруссии Михаил Морозов.
Медленное пробуждение
Самым активным сегментом на рынке коммерческих площадей остается офисный – на него приходится порядка 70% сделок. Однако в 90-е годы прошлого века и в начале нынешнего латвийские и иностранные компании были вынуждены «селиться» в старых административных зданиях, квартирах и других помещениях, приспособленных под бюро. Особым шиком считалось иметь офис в Старой Риге. То есть если фирма может позволить себе принимать клиентов в историческом центре латвийской столицы, значит, дела в ней идут хорошо. Тогда мало кого из арендаторов беспокоило, что подавляющая часть здешних «офисных площадей» абсолютно не соответствовала классическому определению этого понятия.
Первый современный офисный комплекс появился в Латвии лишь в 2002 году. Возвели его по заказу телекоммуникационного оператора LMT.
А осенью 2004-го в эксплуатацию был сдан наиболее известный офисный объект страны – центральное здание банка Hansabanka, признанное Международной федерацией недвижимости FIABCI «Лучшим офисным зданием 2005 года».
Не будет слишком большим преувеличением сказать, что именно оно дало дополнительный импульс к активизации рынка офисной недвижимости: стало понятно, что новые офисные площади востребованы. Правда, та скорость, с которой просыпался рынок, оказалась довольно низкой.
По неофициальным подсчетам, сегодня в Риге и ее окрестностях имеется порядка 330–350 тыс. кв. м бюро, из которых лишь 130 тыс. кв. м – в новых комплексах. Для сравнения Михаил Морозов привел такие цифры: «Рынок новых офисных площадей классов «А» и «В» в Вильнюсе – 250 тыс. кв. м, а в Таллинне и того больше – 300 тыс. кв. м». А ведь оба эти города уступают Риге по численности населения.
Причин медленного развития рынка деловой недвижимости Риги несколько. Это и множество бюрократических сложностей в системе согласования проектов, и ограниченное количество земельных участков, пригодных для постройки комплексов, и нехватка строительных мощностей.
При этом спрос на новые офисные площади в разы превышает имеющееся предложение. По данным некоторых источников, вакантные места в комплексах класса «А» отсутствуют напрочь – все занято. В офисах класса «В» свободны не более 3% площадей. Эту цифру следует пояснить особо. Она результат непрофессионального, можно сказать, дилетантского подхода к разработке проектов. Так, на центральной улице Риги – ул. Бривибас – стоят сразу два полупустых новых комплекса. Слабый интерес к ним со стороны арендаторов объясняется отсутствием места для парковки автомобилей, нерациональной планировкой площадей, непродуманной концепцией проекта. И арендные ставки для объектов с подобными характеристиками непомерно высоки, т. к. составляют 15–17 евро за кв. м.
Не верь ушам своим
Насыщения рынка офисных
площадей мы не увидим ни в 2007 году, ни в 2008-ом, – уверен представитель компании Colliers International Михаил Морозов. – Спрос по-прежнему будет превышать предложение. Именно по причине недостаточной скорости развития рынка. Ведь и сам рынок не стоит на месте. Компаниям, которым пару лет назад требовалось 200–300 кв. м, сегодня мало уже и 400–500 кв. м. Уровень спроса постоянно повышается».
Если суммировать все заявления застройщиков, то, по подсчетам компании Latio, в 2007 году в Риге должно появиться порядка 300 тыс. кв. м новых бюро. Столько же обещано на 2008 год. Однако многие аналитики рижского рынка недвижимости уже сходятся во мнении: эти ожидания неадекватны. В минувшем 2006 году планировалась сдача 100 тыс. кв. м новых офисных площадей, а в действительности сдано лишь 60 тыс. Из заявленных 300 тыс. кв. м на 2007 год оптимисты ожидают выхода на рынок не более 90–100 тыс. кв. м.
Дорогой дефицит
Разумеется, условия дефицита не могут не сказываться на арендной стоимости офисных площадей. Она постоянно растет. Только за 2006 год удорожание составило 20–30%. Так, если месяц «проживания» в офисе класса «В» обходился в 10–12 евро за кв. м (плюс коммунальные платежи), то сейчас речь идет о 13–15 евро. Это связано как с ростом строительных расходов на возведение комплексов, так и с увеличением финансовых аппетитов владельцев зданий. Случается, что арендаторам одновременно выставляют требование о повышении платежей (обычно договор аренды предусматривает такую возможность) и предложение в определенный срок покинуть занимаемые помещения. Как говорится, не принял условия – до свидания!
А вот о ценовых параметрах в комплексах класса «А» говорить трудно: на сегодняшний день сделок нет. Последние свободные площади в этом секторе предлагались по 18–20 евро за кв. м. Но в тех объектах, которые поступят на рынок в ближайшие годы, ставки будут значительно выше. По мнению главы Отдела коммерческой недвижимости компании Latio Дины Лукьянской, в некоторых проектах (таких как деловые центры, строящиеся на берегу Даугавы напротив Президентского замка Da Vinci или Z-Towers) речь может идти о месячном тарифе в 25 и даже в 30 евро за кв. м.
Впрочем, ставка в 25 евро за кв. м уже присутствовала в одной из сделок, заключенных в 2006 году. По такой цене был сдан в аренду первый этаж здания на ул. Алунана, 5.
Чуть дешевле – по 22 евро за кв. м – сдали «постояльцам» верхний этаж дома на ул. Вальню, 3 (это в Старой Риге). Кстати, в уже упоминавшемся центральном здании Hansabanka площади с видом на реку предлагались по 20 евро за кв. м. Аналогичные расценки фигурировали и в международном аэропорту Riga.
Из особенностей рижского рынка офисов отметим такую: компании весьма неохотно приобретают помещения в собственность. В 2006 году сразу два комплекса были вынуждены сменить концепцию, которая первоначально предполагала продажу площадей. Плюс небольшие объекты в непосредственной близости от Старой Риги застройщики стараются позиционировать как многофункциональные. Обещают, что там будут и коммерческие площади, и жилые. Таким образом они пытаются уменьшить свои риски. То есть не пойдут квартиры – будут предлагать офисы, и наоборот.
«Расцвет офисного сегмента рынка недвижимости придется на 2009–2010 годы, когда наконец-то начнут сдаваться в эксплуатацию заявленные ранее проекты площадью в 15–20 тыс. кв. м и более», – прогнозирует Михаил Морозов.
Можно говорить о том, что к 2010 году в столице Латвии сформируются как минимум три-четыре новых деловых района: в районе улиц Ханзас и Сканстес, на набережной Краста, на Кипсале и в северной части центральной набережной Даугавы. В принципе, все они попадают в зону так называемого центра Риги, где, по результатам опросов компании Latio, хотели бы разместить головное представительство порядка 75% фирм-респондентов.
На свой страх и риск
Складской сегмент рынка недвижимости в Латвии развит еще меньше, чем офисный. Сейчас данный вид коммерции буквально делает первые шаги. Пока самый громкий его проект – складской комплекс Nordic Industrial Park, расположенный в 20 км от Риги.
Это типичный пример промышленного строения советской постройки, частично реконструированного, частично переделанного под нужды конкретного клиента. Кстати, уже объявлено о расширении объекта: к имеющимся 75 тыс. кв. м складских и производственных помещений прибавится еще 11 тыс. кв. м. В целом компании NP Properties – владельцу Nordic Industrial park – в различных местах Латвии принадлежат еще семь аналогичных объектов. Они также занимают помещения бывших советских производств.
«В данном секторе рынка мы лет на 10 отстаем даже от Восточной Европы, не говоря уже о Западной», – полагает представитель Colliers International Михаил Морозов. До сих пор латвийский рынок развивался по следующему сценарию. Компании нужны складские площади, она ищет и не находит. Тогда сама покупает земельный участок и строит склад сугубо для собственных нужд. По такому пути пошли крупнейшие продовольственные сети Латвии – VP Market и Rimi.
А ведь можно на свой страх и риск пойти по противоположному пути и начать строить склады, а затем искать для них арендаторов. Первым на такой шаг решился Dominante Park. Первая очередь комплекса – 35 тыс. кв. м складских и производственных помещений – будет сдана весной 2007 года. Между прочим, все площади уже зарезервированы. В ходе реализации второй и третьей очередей этого проекта рынок получит еще 80 тыс. кв. м складских, производственных и офисных площадей.
Аналогичный путь выбрала и компания Dommo, которая, не имея контрактов, начала строить складской комплекс на 11 тыс. кв. м в Олайне. Всего же только 2007 и 2008 годы могут дать порядка 130–140 тыс. кв. м новых складских площадей. Это тот объем, с которого рынок и начнет развиваться. Хотя в целом потребности в складских помещениях в Риге и ее окрестностях на ближайшие три-пять лет оцениваются в 500 тыс. кв. м. Эта цифра базируется на оценке имеющегося и перспективного товаропотока, следующего через Латвию. Вопрос заключается только в том, сможет ли страна предложить какие-то дополнительные, по сравнению с соседями, преимущества при размещении в ней логистических терминалов. Речь идет не только о самой бизнес-среде и налоговых сборах, но и о способности предоставить квалифицированный персонал: слишком большой поток латвийцев уезжает на заработки в Ирландию и Великобританию.
