Основные споры в судах при изъятии у безнадежных должников залоговых квартир вызывает оценка предмета залога. Банкам выгодно, чтобы залоговая стоимость жилья была ниже рыночной.
Над заемщиком сгущаются тучи
Согласно прогнозу генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Александра Викулина, по итогам 2013 года доля ипотечных кредитов в структуре задолженности населения перед банками будет расти. Уже сегодня она составляет около 25%.
Соответственно, можно ожидать, что и в ипотечном сегменте кредитного рынка будет увеличиваться число безнадежных должников. При этом бытует мнение, что в имущественных разбирательствах по просроченным задолженностям суды «из социальных соображений» становятся на сторону должников. А уж если данное жилье является у должника единственным, никто никогда его не выселит.
Увы, это мнение ошибочно.
Как говорит директор по развитию агентства взыскания Filbert Максим Богомолов, социальными соображениями суды руководствуются при уменьшении размера пени за неисполнение обязательств по кредитному договору. А также при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Это время дается должнику, чтобы найти другое пригодное для проживания помещение.
Когда же дело доходит до изъятия залоговой квартиры у безнадежного должника, закон остается на стороне кредитора. «Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением, – поясняет Максим Богомолов, – И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки. Закон есть закон, и игнорировать его суды не могут».
«Действующее законодательство не предусматривает исключений, которые бы препятствовали банкам изымать квартиры у злостных неплательщиков ипотечных займов», – вторит ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. По его словам, как Гражданско-процессуальный кодекс РФ (ст. 446), так и Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50) однозначно устанавливают право кредитных организаций на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения накопившихся задолженностей.
Более того, эти выводы подтверждаются судебной практикой. Так, согласно Определению Красноярского Краевого Суда от 04.04.2012 по делу № 33-2066/2012 регистрация и проживание несовершеннолетних детей в залоговой квартире не может быть помехой для ее продажи с целью погашения ипотечного кредита.
А по определению Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2 препятствием для изъятия ипотечной квартиры не является отсутствие другого жилья.
Оценка оценке рознь
Впрочем, россияне обычно не соглашаются выселяться без суда. «Случаи добровольной реализации заложенных квартир продолжают оставаться единичными», – отмечает Максим Богомолов.
И такое поведение граждан имеет определенный смысл.
Напомним: при выдаче кредита банк оценивает квартиру. «Залоговая стоимость равна рыночной стоимости на дату выдачи кредита», – отмечает пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров. А при продаже такой квартиры на публичных торгах возможны два варианта. Если денег от продажи жилья на покрытие долга не хватает, остаток задолженности прощается («ипотечная амнистия» по ФЗ №405). Если выручка окажется больше задолженности, банк будет должен вернуть разницу.
Цены на недвижимость растут, тогда как зафиксированная в ипотечном договоре цена объекта остается неизменной. Иначе говоря, должнику продавать жилье по указанной в договоре цене невыгодно.
То есть зачастую главным «камнем преткновения» в судах становится вопрос, в какую сумму на самом деле следует оценивать предмет залога.
Здесь сложилась следующая практика. «Как правило, сторона, не согласная с оценкой залога, предоставляет экспертное заключение или отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде», – говорит главный юрист «Центра возврата банковских комиссий» Екатерина Петрова. В таком случае – при наличии двух экспертных заключений – суд самостоятельно назначает судебную экспертизу.
Долгая история
Второй причиной судебных разбирательств является желание безнадежных должников выиграть время. Ведь пока нет судебного решения, никто из квартиры заемщика не выселит.
По словам Екатерины Петровой, такие дела рассматриваются в суде по месту жительства ответчика, если в договоре не определен иной порядок рассмотрения.
«Сроки рассмотрения судебных споров зависят от суда, судьи, региона проведения процесса. Они могут быть очень разными – от трех месяцев до нескольких лет», – констатирует Олег Сухов.
Как отмечает Максим Богомолов, если, например, между банком и залогодателем достигнута договоренность, то необходимость проведения судебной экспертизы отпадает. В итоге такое дело может быть рассмотрено на одном-двух судебных заседаниях. С учетом сроков, связанных с подготовкой дела к судебному разбирательству, извещением сторон и изготовлением мотивированного решения, оно может быть рассмотрено всего за два месяца. По истечении еще месяца решение суда вступает в законную силу, после чего залогодержатель может получить в суде исполнительный лист и предъявить его в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда.
Если же ответчик возражает против удовлетворения иска – как по сумме долга, так и по начальной продажной цене заложенной квартиры, а в случае удовлетворения иска обжалует решение суда, то дело может рассматриваться больше года.
Исполнительное производство, в свою очередь, также не бывает оперативным.
«Двухмесячный срок принудительного исполнения решения суда, установленный ФЗ “Об исполнительном производстве”, соблюдается крайне редко», – признает Максим Богомолов. Это связано с большой нагрузкой на судебных приставов-исполнителей, внушительным объемом документации, которую необходимо готовить приставу-исполнителю, с продолжительными процедурами, связанными с передачей имущества на торги, а также с организацией и проведением торгов.
С учетом всех обстоятельств исполнительное производство, как правило, длится шесть-девять месяцев.
Жизнь после ареста
Далее, как уточняет Максим Богомолов, в акте о наложении ареста на объект судебный пристав определяет режим пользования квартирой (с правом пользования или без такового) и назначает ответственного хранителя.
Обычно ответственным хранителем назначается должник либо член его семьи, присутствующий во время составления акта о наложении ареста. «На практике приставы часто разрешают должнику пользоваться квартирой до ее продажи, – рассказывает Максим Богомолов. – Но возможна и передача арестованной квартиры на хранение третьему лицу, с которым соответствующий территориальный орган службы судебных приставов заключает гражданско-правовой договор». Например, если в квартире никто не проживает.
Нередко взыскатели сами принимают арестованные квартиры на ответственное хранение, предварительно заключая договоры хранения в отношении имущества конкретного должника с управлениями службы судебных приставов.
Если начальная цена квартиры не завышена, а рынок квартир благоприятный, велика вероятность продажи квартиры на первых торгах. Это займет два-три месяца с момента передачи квартиры на реализацию. Если же начальная цена явно завышена, на торги вряд ли кто явится, и они будут признаны несостоявшимися.
В случае если банк не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой по начальной продажной цене на первых торгах, специализированная организация назначает повторные торги с установлением начальной продажной цены на 15% меньше цены на первых торгах.
Если же не состоятся и повторные торги, банк вправе оставить предмет ипотеки за собой по цене не более чем на 25 % меньше цены на первых торгах. И далее пытаться продать квартиру снова. Это может затянуться на срок более шести месяцев.
