– Геннадий Моисеевич, на протяжении двадцати лет наблюдений молодой российский рынок недвижимости переживал и взлеты, и падения. Какие моменты вы сегодня, оглядываясь назад, можете выделить в качестве самых важных этапов в его развитии?
– Прежде всего, это период бурного роста с начала 1990-х до конца 1994 года, за который, к примеру, цена квадратного метра московской квартиры выросла от $100 до $1370, в Санкт-Петербурге – от $70 до $550. В 1999 году, после кризиса, случился обвал «долларовых» цен (если помните, тогда цены на недвижимость во многих регионах считали в долларах), но после него рынок быстро восстановился. С 2002 года начался следующий период – многолетний непрекращающийся бурный рост цен, вместе с повышением мировых цен на нефть и неумелыми попытками властей хоть как-то их обуздать. Напомню, что с 2000 по 2008 год цены в Москве выросли в семь-восемь раз, в регионах – в пять-шесть раз. Следующая веха – кризис 2008 года и обвал цен в 2009-м. Хотя, конечно, по сравнению с предыдущим кризисом, обвал – это слишком громко сказано. В Москве цены снизились на 20%, правда, в некоторых регионах – на все 60%. Сегодня завершается очередной этап – послекризисное восстановление. Оно продолжается уже четыре года, и его картина весьма существенно отличается от того, что происходило в 1998-2001 годах: тогда рынок быстро «упал – отжался», сегодня его структура претерпевает серьезные изменения.
– Вы ведете мониторинг цен в двадцати регионах. Как в них развиваются события?
– В семи городах из данной выборки цены на жилье уже в прошлом году достигли докризисного уровня и превысили его (Ярославль, Екатеринбург, Рязань, Москва, Тюмень, Ульяновск и Стерлитамак). В первой половине 2013 года к максимальным отметкам четырех- или пятилетней давности («низшие точки» для регионов приходились на разное время) должны вернуться Московская область, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону и Омск. А вот Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь, по нашим прогнозам, имеют шансы восстановиться к концу 2013 года или только в 2014-м.
– Геннадий Моисеевич, положа руку на сердце отметим, что вы ведь не предсказали ни первого, ни второго кризиса.
– Не предсказал. Но их ведь никто не предсказал. Зато благодаря двум кризисам мы, во-первых, научились делать точные сценарии для послекризисных периодов, во-вторых, приблизились к более точным показателям в прогнозировании: то есть можем просчитывать динамику не приблизительно, а в процентах, причем даже не в двузначных цифрах.
– Есть ли в России регионы, которые по тенденциям на рынке недвижимости выбиваются за рамки сценариев?
– Здесь можно вывести следующую закономерность: рынки развиваются аналогично (то есть проходят одни и те же стадии), но не синхронно. Местные факторы и специфика регионов порой играют роль катализатора роста цен на недвижимость и дают возможность одним за 1,5-2 года пройти путь, на который у других уходит три или четыре, но не позволяют «выпрыгнуть» за рамки общей тенденции.
– Какого масштаба эти факторы?
– Самые разные. Празднование юбилея для Санкт-Петербурга в 2003 году (в те годы Питер по ценам начал активно догонять столицу), Универсиада для Казани 2013 года, олимпийские стройки для Краснодарского края, изменение границ Москвы до сопредельной с ней Калужской области… Но здесь следует иметь в виду, что быстрый взлет всегда увеличивает шансы «перегрева» и жесткой посадки.
– В 2002 году вы установили зависимость цен на недвижимость от нефтяного экспорта и прогнозировали взлет цен в соответствии с ценами на нефть. Сегодняшний рынок недвижимости все так же зависим от «нефтяной иглы»?
– Как это ни печально, но нефть – по-прежнему базовый фактор. Однако растет и влияние других. Например, отток капитала за рубеж сильно влияет на цены дорогой недвижимости: «нефтяные» деньги втекают по одной трубе и вытекают – по другой. Кроме этого влияние оказывают рост доходов населения и развитие кредитно-финансовой сферы. В 2008 году три ноги подогнулись: нефть подешевела, отток капитала увеличился, доходы упали. В 2010-м– цены на нефть стабилизировались, а рынок стал восстанавливаться.
– Что сегодня происходит в столичном регионе? Ведь когда-то события в регионах происходили, что называется, с оглядкой на Москву…
– В Москве и Московской области происходят разнонаправленные события. До начала 2000-х, когда мы уже делали прогнозы для Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Барнаула и других городов, но не для Московской области, она была «белым пятном» на карте. Но потом, по мере формирования законодательства, регулирующего застройку, все стало резко меняться. На сегодняшний день Московская область – регион-лидер, в котором строится почти 10% всего российского жилья. В течение последнего десятилетия здесь росли доходы, создавались новые рабочие места. 60% покупателей жилья в Московской области – нерезиденты, причем приток населения происходит как «извне» – из других регионов, так и «изнутри», из Москвы. В последнее время мы наблюдаем немало москвичей, готовых продать однокомнатную квартиру в страдающей от транспортных коллапсов столице, чтобы перебраться за МКАД, в трехкомнатную. В Москве 30% покупателей жилья – также приезжие, но в первую очередь такие, которые интересуются жильем повышенной комфортности. Последний кризис показал, что столица потеряла лидирующие позиции в развитии рынков недвижимости.
– Но ведь цены на недвижимость по-прежнему впечатляют и самих москвичей, и приезжих?
– Они отражают рост доходов населения. Но если верить статистике, то последние три года доходы москвичей не росли. И это стало одним из факторов массового исхода в область. Да и по темпам послекризисного восстановления столица – уверенный «середнячок» нашего условного рейтинга. К тому же всем нам, при взгляде на рекламу строительных компаний, кажется, что Москва – сплошная кипучая стройка. Но, посмотрев на статистику, вы обнаружите, что в «старых» границах Москвы объемы жилищного строительства неуклонно снижались, а с 2009 года в Санкт-Петербурге ежегодно сдают на треть больше жилья, чем в Москве. То есть столичные власти дошли уже до той точки, когда строительство нужно не развивать, а сдерживать: развитие транспортной и социальной инфраструктуры не поспевает за новостройками, и некогда один из самых удобных мегаполисов мира начал захлебываться в пробках и очередях.
– Как повлияет на развитие ситуации на рынке недвижимости расширение границ столицы?
– За счет присоединения новых территорий ежегодные объемы жилищного строительства вырастут примерно на треть. Но на то, чтобы переварить кролика, удаву потребуется десять лет: по площади «новая» Москва в 2,5 раза больше «старой». Власти декларируют, что в соответствии с откорректированным генпланом здесь сосредоточится малоэтажное строительство. В противном случае новая столичная территория также станет зоной сплошного транспортного коллапса. Но есть и серьезная проблема: те инвестиционные контракты, которые уже заключены, «родить обратно» не получится. Я сам живу на этой территории и постоянно езжу на работу по Минскому, Киевскому, Новорижскому шоссе: здесь уже везде торчат строящиеся «монолиты». Много недостроя. К сожалению, вопросов здесь больше, чем ответов: рынок часто сам решает за нас, каким будет новое жилье. Но даже если предположить, что в Москве, с учетом новых границ и преимущественно на новых территориях, будет введено 2,5 млн кв. м жилья, то весь прирост объема (это 600-700 тыс. кв. м) уйдет в сферу социального жилья, которое не поступит на рынок. В Московской области строили 8 млн кв. м в год, теперь, с учетом того, что значительный кусок «забрали», будут строить 6 млн. Но радикально на ситуацию в жилищном строительстве все это не повлияет.
– Что будет происходить с ценами на вторичном рынке?
– После окончательного и бесповоротного возврата рынков к докризисным ценам темпы их роста будут снижаться. Это справедливо и для столицы, и для регионов. Если за три года послекризисного восстановления среднегодовой прирост цен составлял 9-10%, то по достижении отметок исторического максимума он будет 7-8% в год, не более, то есть практически пойдет в ногу с инфляцией. И это сценарий, который сегодня применим и для Москвы, и для области.
– Когда следует готовиться к очередному кризису?
– Если учесть, что нам удалось выявить два десятилетних цикла в развитии рынков недвижимости с общими закономерностями, то в 2018 году. А «стелить соломку» имеет смысл начинать с 2016-го.
– Коль скоро нас ждут как минимум три года стабильности, что бы вы порекомендовали профессиональным и непрофессиональным участникам рынка недвижимости?
– Потенциальным продавцам и покупателям жилья – забыть об инвестиционной составляющей и спокойно решать свои жилищные вопросы в соответствии с возможностями и потребностями. Дефицита нет, за ценами гнаться не нужно, нет смысла совершать сделки, что называется, впопыхах. Девелоперам – уже не время думать о сверхдоходах, зато имеет смысл обратить самое пристальное внимание на малогабаритное и доступное жилье. Его удешевление должно происходить за счет рационального проектирования, но никак не за счет снижения качества (современные хрущевки в обозримом будущем окажутся неконкурентоспособными). Риэлторам-универсалам также следует думать не о марже, а о повышении качества своих услуг, поскольку в условиях стабильного рынка население может обходиться и без агентов.
Справка БН
Геннадий Стерник – профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.
