Насколько изменился подход к обучению управляющих за десять лет, каковы особенности российского рынка недвижимости и в чем его принципиальное отличие от рынка американского, рассказывает в интервью корреспонденту «Деловой Недвижимости» профессор кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» Политехнического университета Евгений Озеров.
– Евгений Семенович, вас называют отцом-основателем нового направления. Расскажите, как появилась в нашей стране профессия управляющих недвижимостью, с какими трудностями пришлось столкнуться?
– В 1995 году мы выступили инициаторами создания ассоциации управляющих недвижимостью. Мы понимали, что это направление обязательно будет востребовано в будущем. Как выяснилось, опередили время. Поначалу собственники объектов недвижимости – как государ-ство, так и появляющиеся частные лица – с недоверием относились к внешнему управлению. Постепенно мы преодолели это недоверие созданием и публикацией Кодекса этики управляющих и первых стандартов управления, разработанных межрегиональной ассоциацией. До этого подобных стандартов не было даже у американцев.
Досье «БН»
Озеров Евгений Семенович
доктор технических наук, профессор.
Родился в 1935 году в городе Пятигорске Ставропольского края. Закончил физико-механический факультет Ленинградского политехнического института (ЛПИ). Профессор – с 1977 года, заслуженный работник высшей школы РФ – с 2001-го. С 1987 по1995 год – директор Межотраслевого института повышения квалификации кадров по новым направлениям развития техники и технологий (МИПК при ЛПИ). В 1995–1996 годах – ректор Академии оценки (Москва). С 1996 по 2006-й – профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГТУ-СПбГПУ, с сентября 2006-го. по настоящее время – профессор кафедры.
Почетный член Российского общества оценщиков, с 1995-го по 2000 год – президент Межрегиональной Ассоциации управляющих недвижимостью. В 1997–2006 годах – председатель Претензионной комиссии по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, член Совета по аттестации оценщиков при Комитете по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Главный редактор научного электронного журнала «Проблемы недвижимости». Судья Международного коммерческого арбитража, арбитр Судебной палаты по спорам в сфере недвижимости и оценки. Член Президиума Учебно-методического объединения вузов РФ по образованию в сфере производственного менеджмента. Член Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ.
– Эти стандарты работают и сейчас или появились новые?
– Нет, на перечне стандартов и на разработке двух базовых стандартов все и закончилось, теоретическую работу в этом направлении никто не продолжал. Не было ни средств, ни заинтересованности. Дальнейшее развитие рынка услуг доверительного управления тормозится лишь одним субъективным фактором – недоверием соб-ственников к институту внешнего управления. Ясно, что по мере внедрения в практику управления стандартов и системы сертификации менеджеров всех уровней это доверие будет возрастать. Все поймут правила игры, поймут, что святая обязанность управляющего – работать на благо собственника, который доверил ему свой драгоценный объект.
– Кстати, о правилах игры. Вы и ваши ученики учились у американцев – по их программам и стандартам. А работать приходится здесь, в специфических российских условиях…
– С самого начала мы увидели у американцев динамичную, рыночную стратегию развития сферы управления недвижимостью. Мы почувствовали, что наши перспективы наилучшим образом соотносятся с их опытом. Для нас оказались полезными основы теории и практики управления недвижимостью, элементы культуры в работе с собственниками и арендаторами. Однако Россия переходной экономики – страна повышенных рисков, в которой нет достойной информации для прогнозирования и управления рисками. В результате американские рецепты на российской почве приживались очень трудно, и сам опыт применения их подхода оказался не совсем удачным.
Более того, сейчас мы понимаем, что залогом профессионального успеха в сфере менеджмента недвижимости оказывается и менталитет россиянина. Посмотрите, Запад присылает к нам на работу консультантов, но никак не менеджеров. А менеджеры – это всегда наши специалисты, которые могут принимать нестандартные решения в самых, казалось бы, безвыходных ситуациях. Этому американцы не учат, это мы дорабатываем сами: наши менеджеры-практики научились грамотно управлять на интуитивном уровне. И часто то, что сегодня нам предлагают американцы – вчерашний день.
– Складывается впечатление, что помимо общей культуры управления мы за десять лет ничего у них и не взяли? Я имею в виду какие-то работоспособные модели управления?
– У нас и у американцев есть существенные различия в подходе к управлению. У нас есть президент компании или генеральный директор. У него есть заместитель, и не один, есть главные инженеры и так далее. Поскольку наши ребята на постах топ-менеджеров занимаются всем чем только можно – и политикой, и общественными делами, то система, которая хорошо работает у американцев и которую я исповедую, у нас не приживается.
Если вкратце, в их системе есть три уровня управления. Он-сайт-менеджер – менеджер на объекте, у которого все рычаги. Далее проперти-менеджер – под ним десять объектов с десятью он-сайт менеджерами. У американцев этот имущественный комплекс – смешанный, мы же рекомендуем делать однотипный комплекс, например, только офисные центры, может быть, и разных классов. Третий уровень – топ-менеджер, президент компании, управляющей портфелем недвижимости с общей площадью от 500 тыс. до 1 млн кв. м. Президент компании один наверху, под ним до 10 проперти-менеджеров. Все вопросы стратегии развития, подрядные торги, в том числе связанные с аутсорсингом и прочим, решает он один. У нас же пока преобладают маленькие компании, в которых все заботы распределяются между топ-менеджерами и их заместителями. У нас всего одна компания, у которой во внешнем управлении более 200 тыс. кв. м.
– Это говорит о том, что время для портфелей еще не пришло? Или нам это вообще не подходит?
– Ни одного портфеля в России пока нет, но за ними будущее. Сегодня разумно вкладывать средства не в облигации, а в гораздо более надежный финансовый инструмент, которым является инвестиционная недвижимость. Вообще, сегодня мы говорим так: если у вас есть объект недвижимости и вы хотите его продать, чтобы купить акции, – мы вам не рекомендуем. Отдаете объект в доверительное управление крупной компании и получайте надежные доходы – на долгую перспективу, под довольно большие проценты.
– И сколько еще времени потребуется инвесторам, чтобы это осознать?
– Думаю, несколько лет. Все зависит от того, как быстро мы поймем преимущества портфелей недвижимости. Пока что мы спекулируем на нефтяных бонусах, получаем огромные доходы на фондовом рынке, а недвижимость отстает. С другой стороны, на сегодняшний день суще-ствует уже более 100 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, они уже выходят на фондовый рынок, продают паи. Правда, у этих фондов пока еще мало объектов, что не позволяет им обеспечивать высокую степень доходности и надежности. Как выяснил мой аспирант Андрей Косарев, для управляющей компании существует оптимальный размер портфеля размером заметно больше 300 тыс. кв. м.
– Вы могли бы на примере Петербурга оценить, какой процент коммерческой недвижимости сегодня находится во внешнем управлении?
– Не могу назвать процент, но он очень низкий – заведомо ниже того, который должен быть. У города – единичные объекты. А город – основной поставщик. Крупные предприятия учатся управлять своими свободными помещениями самостоятельно. Например, у предприятия из общей площади в 500 тыс. кв. м высвободились помещения общей площадью 160 тыс. кв. м.
Сдает в аренду эти помещения собственная структура, и ей не нужна внешняя компания. Однако можно эти 160 тыс. кв. м отдать в управление внешней компании, которая к ним прибавит еще два раза по столько же – получится портфель, близкий к оптимальному.
В результате эти 160 тыс. начнут работать на оставшиеся у предприятия 340 тыс. гораздо эффективнее. До портфельного управления медленно созревают и соб-ственники, и управляющие компании. Если описать это созревание функцией наращения капитала по схеме непрерывных сложных процентов, то сейчас наша экспонента – на участке медленного роста, за которым вскоре последует стремительный взлет.
В прошлом году кафедре исполнилось десять лет. Как вы сегодня оцениваете уровень профессионализма работающих на рынке недвижимости управляющих?
Сейчас мы предлагаем новые программы. В последнее время у нас обучаются молодые, очень сильные специалисты, уже работающие в управляющих компаниях. Надеемся, ситуация изменится, и сегодня мы вместе планируем будущее профессии.
– Вы сказали, что предлагаете новые программы. Можно поподробнее?
– В этом году у нас появилась новая концепция программы подготовки управляющих. Тот, кого мы раньше называли управляющим, был управляющим арендой – этого недостаточно. Нужно, чтобы были технари, которые разбираются также и в управлении эксплуатацией и инфраструктурой.
Никаких проблем научить этому технаря нет, гораздо сложнее сделать наоборот. На этой концепции технаря-экономиста-менеджера базируется наша новая магистерская программа «Управление корпоративной недвижимостью». Мы начали готовить управляющего будущего. Это специалист, который силен в экономике и легко принимает экономически обоснованные решения в условиях неопределенности и риска. Это человек, который полностью освоил современные информационные технологии, тренируясь на современной информационно-аналитической системе с лицензионным программным продуктом «ВАЛ-Мастер», созданной и установленной на кафедре ее новым заведующим – Евгением Тарасевичем.
–«Человек будущего» будет по-прежнему «американским» с точки зрения стандартов обучения или же «русским»?
– То, что мы делаем, – динамичнее того, что есть сегодня на Западе. Хотя мы в чем-то и отстаем от западных достижений – там управление инфраструктурой корпорации в качестве лидирующей позиции вышло года два назад, но мы опередим их. Интеллектуальная, экономическая насыщенность, умение управлять рисками и инвестиционным потенциалом компании у нас, русских, сегодня выше.
Досье «БН»
Развитие научного направления «экономика недвижимости» в России началось в 1993 году в Политехническом институте под руководством профессора Евгения Озерова. В 1994 ведущие преподаватели вуза вступили в Российское общество оценщиков (РОО).
В 1995 при содействии Восточно-европейского Фонда недвижимости в Петербурге проводится первый в России семинар для управляющих офисными центрами (под руководством Франца Яничека, IREM, и Евгения Озерова).
В 1996 году по инициативе и под руководством Евгения Озерова в СПбГПУ образована и начала подготовку специалистов первая в России кафедра экономики и менеджмента недвижимости. Выпускники программ подготовки и переподготовки профессионалов, реализованных кафедрой, работают сегодня в управляющих, инвестиционных, оценочных компаниях и в органах государственного управления (А. Косарев – Knight Frank, St. Petersburg, М. Луцюк – «ВМБ Траст», И. Линник – «Невский Синдикат», П. Козин и О. Балашова – Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ).
