Холдинг RBI возведением объектов коммерческого назначения не занимался, но считать в этом смысле пробой пера галерею бутиков ESFERA можно с оговоркой. Еще в 1993 году, когда компания RBI только делала первые шаги на строительном рынке Петербурга, она начала активно работать с объектами коммерческой недвижимости. И хотя в те времена все ограничивалось реализацией нежилых помещений, расположенных в новых жилых домах, компания накопила значительный опыт в разработке проектов торговых комплексов.
Этапы пути
Первое предприятие будущего строительного холдинга RBI – одноименная компания – достаточно быстро завоевало себе место на рынке недвижимости. Именно фирма RBI начала внедрять практику ипотечного кредитования в нашем городе, сразу доказав, что шифрованное в аббревиатуре – не пустые слова. (RBI – это сокращение трех понятий: Real Estate – недвижимость, Banking – финансы, Investment – инвестиции.) На раннем этапе развития рынка недвижимости то, что делала RBI, не являлось ипотекой в классическом виде. Это было просто кредитование за счет заемных средств. Тем не менее уже в 1995 году, благодаря удачно разработанной схеме, компания вошла в тройку лидеров Петербурга по объему кредитов, выданных на покупку недвижимости.
Фирма продолжала наращивать свой потенциал. В то самое же время RBI взялась за возведение первого дома.
И в результате приобрела опыт работы по реализации строительных проектов, выполняя функции инвестора, застройщика и организатора продаж. А в 1997 году руководством принято решение о концентрации усилий компании на инвестиционно-строительной деятельности. Спустя пять лет, в 2002 году, в связи с расширением масштабов бизнеса компанию преобразовали в холдинг.
Тогда же для выхода на рынок коммерческой недвижимости строительный холдинг RBI создал ЗАО «Прайм Ритейл». Строительство торговых комплексов было провозглашено одним из приоритетных направлений развития новой компании. Начали проводиться маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, который в то время в Петербурге находился на начальной стадии развития. Самыми популярными и востребованными торговыми помещениями были старые отремонтированные универмаги, универсамы, встроенные помещения в жилых домах. Новые торговые площади практически не строились.
Уже в то время стратегия развития компании подразумевала создание торговых центров двух типов – не только региональных моллов площадью от 50 тыс. до 100 тыс. кв. м, ориентированных на средний класс, но и элитных галерей бутиков для покупателей дорогих товаров.
Премиальный игрок
Сегодня холдинг RBI по объемам строительства входит в пятерку ведущих компаний строительного рынка Петербурга. Проекты, реализованные предприятиями холдинга, являются победителями многих федеральных и городских конкурсов в сфере архитектуры, дизайна и технологий строительства. За 14 лет существования холдингом возведено 39 домов разного уровня и класса.
Однако, несмотря на различие категорий построенных RBI зданий, на рынок компания старается выводить безупречные по качеству объекты. Именно этот принцип – создание лучших в России зданий в любом сегменте рынка недвижимости – и является основой стратегии компании. По словам основателя и генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, «компания всегда была премиальным игроком на рынке. Это не значит, что мы всегда строили что-то дорогое. Это значит, что в каждом сегменте рынка, в котором присутствовал наш холдинг, мы создавали продукты с более высокой добавленной стоимостью, чем наши конкуренты».
Непременное условие
Первый проект холдинга RBI в сфере коммерческой недвижимости отвечает новым стандартам элитной недвижимости, непременными атрибутами которой становится максимально высокое качество объектов, безупречная служба эксплуатации, прогрессивная инженерия дома. При этом девелоперу ни в коем случае нельзя игнорировать обязательную составляющую понятия luxury – уникальность. В частности, неповторимым должен быть архитектурный облик и внутренний дизайн элитного объекта.
В проекте галереи бутиков, который был разработан архитектурной мастерской «Е. Герасимов и партнеры», максимально учтены все требования, предъявляемые марками класса de luxe к торговым площадям. Прежде всего интересны архитектурные характеристики – огромные витрины по фасаду здания и внутри него, выходящие на Невский проспект и Тележный переулок. Высота каждого этажа – более 4,2 м. Территория, которую занимает торговый центр, также впечатляет. Ее площадь составляет 2 100 кв. м. Что же касается архитектурного облика, то он заслуживает отдельных слов.
Дизайн
ESFERA займет первые два этажа нового элитного дома «Ле Грандъ», который возводится по технологии монолитного домостроения – несущий каркас выполнен из монолитного железобетона. Эта технология широко распространена на Западе и апробирована в течение нескольких десятилетий. Дома, построенные по этой технологии, обладают рядом преимуществ: прочностью, повышенными теплоизоляционными свойствами и экологичностью. Для того чтобы здание оставалось и внешне красивым много лет, его защитили системой навесного вентилируемого фасада. Она позволяет дому «дышать», устраняет влагу и предотвращает тепловые потери.
Сама же галерея представляет собой классический двухэтажный пассаж. Дизайн ее выполнен в светло-золотистых тонах. Цветовая гамма подчеркивает уникальность интерьера, его неповторимый стиль и говорит об изысканной роскоши. Неотъемлемым элементом интерьера является золотая лента, которая проходит через все пространство галереи. На ней – названия представленных в бутиках марок. Лента уводит покупателя вглубь галереи, откуда на лифте класса «люкс» посетители попадают на второй этаж. Впрочем, можно подняться наверх и по красивой лестнице, которая идет прямо с Тележного переулка. Архитектурно пространство галереи решено таким образом, что позволяет покупателям на первом этаже видеть витрины второго.
Приятное соседство
Не секрет, что петербургский рынок торговой недвижимости класса de luxe в значительной степени отличается от столичного. Прежде всего тем, что в Москве уже давно существуют так называемые бутиковые улицы. Больше половины (порядка 60%) розничных точек по продаже одежды класса «люкс» сконцентрировано именно на таких «бутиковых» магистралях.
В нашем городе пока брендовые магазины в большей степени располагаются автономно, вне бутиковых улиц и ключевых торговых коридоров. Хотя одна линия на карте модной географии Петербурга все-таки уже появилась. Это – четная сторона Невского проспекта, которая тянется от площади Восстания до площади Александра Невского. Она и является своего рода центром модной жизни города. В этом месте расположены магазины Giotto, Roberto Botticetlli, Venetto, Сharles Jourdan, «Кашемир и шелк», «Л’этуаль», «Евромода». Здесь же создается и новая галерея бутиков ESFERA.
Жесткий отбор
В галерее бутиков ESFERA планируется разместить 17 магазинов разной площади. На сегодняшний момент арендные ставки колеблются в диапазоне от 1,5 до 2 тыс. евро за кв. м в год. Тем не менее глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский не считает эти цифры критическими. Напротив, по его мнению, для объекта категории «люкс» подобные ставки никак нельзя назвать высокими. Что же касается пула арендаторов, то он все еще находится в стадии формирования.
«Пул еще формируется, – говорит г-н Тиктинский, – и это прежде всего наш каприз. Мы хотим выдержать этот уровень, поэтому очень тщательно, и даже жестко, подходим к выбору марок, которые наполнят галерею. И потому пока никого из тех, с кем переговоры проведены или же еще только начаты, мы не называем. Возможно, список арендаторов будет оглашен в конце первого квартала».
Открытый вопрос
Чаще всего российские девелоперы оставляют построенный объект за собой, поскольку управление собственными зданиями оптимально в стратегическом плане. Ведь через определенный срок полностью окупаются расходы и обеспечивается стабильный доход, не выбывающий из актива компании. Плюсом является также и то, что в дальнейшем построенный объект можно использовать в качестве залога при кредитовании последующих девелоперских проектов.
В ситуации с RBI вообще все выглядит абсолютно ясным, поскольку с 2004 года в составе холдинга RBI работает эксплуатирующая компания «Управление комфортом», которая обеспечивает качественное обслуживание и бесперебойную работу всех систем построенных RBI домов. Тем не менее вопрос дальнейших отношений холдинга с его первым детищем в сфере коммерческой недвижимости до сих пор остается открытым. «Мы еще не знаем, оставим ли в собственности этот объект или продадим его как готовый бизнес, – поясняет Эдуард Тиктинский. – Пока планируем эксплуатировать сами. Но не исключена также возможность того, что управлением галереей бутиков займется другая компания. То есть сейчас мы хотим завершить этот проект и посмотреть, как он будет работать. А дальше – как пойдет».
От того, станет ли RBI искать нового собственника для галереи бутиков или начнет самостоятельно заниматься ритейлом, зависит и срок окупаемости проекта. Изначально в создание проекта инвестировано более $5 млн собственных средств холдинга RBI. «Галерея создается не просто как объект со стандартным набором так называемой элитарности, а как концептуально хороший продукт, – добавляет г-н Тиктинский. – В то же время в нем нет ничего такого, из-за чего он не может быть продан. Тем более что ESFERA будет «упакована» именно как продукт инвестиционного качества. Будет вся необходимая документация, сделанная западными юристами: права собственности, арендные договоры и договоры с товариществом собственников жилья – владельцами квартир в доме «Ле Грандъ», в котором размещается галерея бутиков.
Поэтому если холдинг все же решится на продажу, то, соответственно, все окупим сразу. У нас есть капитал.
И, наверное, нет какого-то особого смысла в том, чтобы оставлять объект за собой. Тем более что галерея стоит на Невском проспекте. Недвижимость на нем всегда будет дорожать, что позволит нам быть достаточно требовательными с точки зрения цены».
По словам Эдуарда Тиктинского, сейчас на Новгородской улице строится многофункциональный комплекс, включающий жилой комплекс площадью 25 тыс. кв. м и бизнес-центр площадью 17 тыс. кв. м. Холдинг уже приобрел земельный участок (1,2 га) под строительство комплекса, проект оценивается в $85 млн.
Эдуард Тиктинский
основатель, владелец и генеральный директор холдинга RBI («Недвижимость. Финансы. Инвестиции»):
Родился 18 октября 1972 года в Ленинграде. Окончил экономический факультет Ленинградского государственного политехнического института (сейчас Санкт-Петербургский государственный технический университет) и Высшие курсы по экономике и приватизации Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР). С 1992 года работал менеджером проекта в международном центре содействия предпринимательству и бизнесу (проект ЕБРР).
В 1993 году основал и возглавил группу компаний RBI.
Вице-президент Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
