По Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), владельцы помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на прилегающий к нему участок – так называемую придомовую территорию. Но юристы и чиновники до сих пор спорят о том, что данное понятие в себя включает.
Обязательная доля
В Гражданском кодексе РФ (статья 289-я) сказано, что владельцам жилья в многоквартирных домах принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания. В состав такого имущества (ст. 36 ЖК РФ) входит земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также другими объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания (например, электроподстанциями, площадками для сбора мусора и пр.). То есть, следуя логике законодательства, в состав общего имущества входит не только земля под самим домом, но и незастроенная часть участка, который получил застройщик под возведение здания (часто ее называют придомовой территорией). Как уточняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, весь участок, изначально отведенный под строительство объекта, автоматически становится общедолевой собственностью покупателей – вместе с придомовой территорией. Происходит это после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации прав покупателей на квартиры – но лишь в том случае, если граждане приобретали квартиры в соответствии с 214-ФЗ. В ст. 16 (п. 5) этого закона сказано, что доля на общее имущество дома автоматически появляется в момент регистрации прав на квартиру.
По словам старшего юриста практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрия Халимовского, если жилье приобреталось по предварительным договорам купли-продажи либо – путем вступления в жилищно-строительный кооператив, момент возникновения права собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) может быть и не определен в договоре.
Из-за чего у покупателей жилья могут возникнуть проблемы. Формально, после сдачи дома Госкомиссии, застройщик может потребовать с жильцов арендную плату за использование прилегающей к дому территории. И будет мотивировать это тем, что именно он владеет землей, а право общедолевой собственности у граждан не появилось.
Только по обрезу
Бывает, что застройщик возводит здание на всей площади участка и места для придомовой территории практически нет. Конечно, никто не может запретить жильцам гулять с детьми на площадке у соседнего дома или оставлять на ночь свои автомобили во внутриквартальном проезде. Но если жильцы захотят, например, огородить свободную территорию около своего дома и использовать ее исключительно для собственных нужд (организовать детскую площадку либо парковку), участок придется соответствующим образом оформлять. Теоретически, сделать это можно бесплатно – но лишь в том случае, если расположенный около вашего дома земельный надел свободен и находится в городской собственности. Чтобы зарегистрировать такой участок в качестве придомовой территории, владельцы жилья должны провести общее собрание, осуществить кадастровую съемку и межевание земли (если эти процедуры не проводились), после чего – обратиться в районную администрацию с просьбой оформить землю в общедолевую собственность.
К сожалению, процесс регистрации придомовых территорий в качестве общего имущества жильцов крайне запутан из-за того, что в Петербурге отсутствует сложившаяся и внятная практика проведения этой процедуры. В результате власти чаще всего регистрируют придомовые территории многоквартирных домов исключительно по обрезу фундамента. Хотя, как поясняют эксперты, в таких случаях чиновники пользуются безграмотностью населения: ведь по действующему законодательству, придомовая территория включает в себя отнюдь не только участок под самим домом. Согласно постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в ее состав могут входить пожарные проезды, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.
Если власти готовы оформлять придомовой участок лишь по обрезу фундамента, тогда у ТСЖ осталась лишь одна возможность – претендовать на свободный земельный надел около своего дома (если таковой имеется в наличии). Но, как утверждает адвокат Алексей Люкшин, землю придется арендовать или выкупать на общих основаниях (у города либо частного собственника, в зависимости от того, кому именно участок принадлежит). «По закону, у ТСЖ нет никаких преимуществ перед другими инвесторами, если те, например, захотят построить на свободном участке рядом с многоквартирным зданием паркинг или магазин», – утверждает он.
Сюрпризы под окном
Как отмечают эксперты, число желающих оформить прилегающие к новым домам участки постоянно растет. «Владельцы квартир, которые не озаботились соответствующим вопросом, впоследствии могут столкнуться с трудностями – к примеру, под окнами дома могут построить магазин или автозаправку», – утверждает председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.
Эксперты советуют: перед приобретением строящегося жилья необходимо поинтересоваться у застройщика, какой статус имеет земля, на которой возводят дом, и появится ли у покупателя право общедолевой собственности на придомовую территорию. В случаях, когда вы приобретаете квартиру с помощью механизма ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, момент возникновения права собственности жильцов на общее имущество должен быть прописан в договоре.
Желательно, чтобы надел, на котором ведется строительство, не был застроен целиком. Лишь в этом случае покупатели, которые приобретали жилье по 214-ФЗ, автоматически получат право общедолевой собственности на общее имущество дома – включая не только участок под самим зданием, но и всю оставшуюся часть территории, выделенной под возведение многоквартирного дома.
