Обновляем «старую панель»

Квартиры в хрущевках и брежневках на рынке жилья пользуются устойчивым спросом, во-первых, потому, что расположены в домах в обжитых районах. Во-вторых, в «панельках» первых поколений почти всегда есть газ (электроплиты начали появляться только в середине 1970-х). В-третьих, в них еще не стелили линолеум на бетонные плиты перекрытий: обычно в таких домах всегда есть настил, выполняющий функцию междуэтажной тепло- и звукоизоляции (зачастую она лучше, чем в домах более поздних серий). Это очевидные плюсы. Основные неустранимые недостатки – миниатюрные кухни (от 5 до 7 кв. м) и низкие потолки (высота жилых помещений 2,5 м). И если бы не это, то в соответствии с сегодняшними классификаторами новостроек некоторые кирпичные и панельные дома, построенные в 60-70-х годах прошлого века, могли бы после модернизации стать жильем комфорт-класса.

Какой ремонт требуется провести в хрущевке или брежневке, чтобы сделать квартиру более удобной для проживания? Отметим сразу, что кухню в хрущевке легальным способом увеличить нельзя. Зато высоту помещений в таких квартирах некоторые «умельцы» умудряются увеличить, понизив уровень пола (ликвидировав настил, под которым обычно залежи строительного мусора, можно выгадать до 10 см). Но особого смысла в этом, в общем-то, нет.

Не первый и не последний
Самые проблемные в панельных домах первых массовых серий – первые и последние этажи. Между тем и здесь можно найти не только минусы, но и плюсы.

Плюс последнего этажа – никто не заливает квартиру и не ходит над головой. Правда, это преимущество могут по достоинству оценить только обитатели домов, построенных по стандартам, принятым в середине 1960-х годов, когда в практику массового домостроения начали входить верхние технические этажи. В домах, где нет доступа на чердак, – последний этаж, к сожалению, «проблемный». Это в первую очередь ранние серии питерских, московских или региональных пятиэтажек, которые можно узнать по выступающим свесам кровли и отсутствию вентиляционных окошек над помещениями последних этажей. При строительстве таких домов после монтажа перекрытия верхнего этажа на него насыпали шлаковую крошку или керамзит слоем 20-30 см, а сверху монтировали кровлю. За годы эксплуатации шлак слежался, доступа к нему нет, поэтому заменить утепляющую прослойку самостоятельно – не удастся. Конечно, технологии не стоят на месте и методики модернизации для таких домов все-таки предлагаются: например, заполнение строительными полиуретановыми пенами через технологические отверстия в кровле.

Пятиэтажки чуть более позднего периода, благодаря неэксплуатируемому чердачному пространству (высотой около полуметра), чуть меньше подвержены вымерзанию зимой и перегреву летом. В девятиэтажных брежневках с полноценным верхним техническим этажом квартиры на последних этажах по уровню комфорта практически не отличаются от тех, что расположены на средних. И здесь обновление теплоизоляции – уже не столь трудная задача. Другое дело что заниматься ремонтом «конструктива», расположенного вне квартиры, должны не жильцы «крайних» этажей, а обслуживающие организации.

Теперь о первых этажах. С точки зрения эксплуатации основная проблема первых этажей – подвальные испарения, сырость и неприятные запахи. Но эта «болезнь» легко лечится капитальным ремонтом полов с качественной гидроизоляцией.

Привет из подполья
Типичная для хрущевок и брежневок конструкция пола, когда на бетонную плиту перекрытия клали лаги, а на них черновой пол, имеет и недостатки, и достоинства. Плюс в том, что в таких квартирах не так хорошо, как в домах более поздних серий, – слышно соседей сверху. Но при строительстве в подпольное пространство заметали песок и строительный мусор. А порой при переборке полов находятся такие «артефакты», как оставленные строителями времен ударных пятилеток бутылки, консервные банки, завернутые в газету объедки. Все это – до сих пор там. И такое заполнение перекрытий порой является главной причиной неприятных запахов в помещениях. Квартировладелец, в свое время начавший ремонт с разборки пола и вывоза мусора, обычно отмечает, что после такой операции атмосфера в жилище становится заметно лучше.

Обновление полов в панельном доме – задача более легкая, чем аналогичный ремонт в старом фонде. В хрущевках и брежневках плиты перекрытий легко выдерживают армированную бетонную стяжку. Но бетон – плохой звуко- и теплоизолятор. Поэтому предпочтение следует отдать керамзитобетону либо так называемой сухой стяжке с использованием гипсоволокнистых листов. Самый экономичный вариант – лаги из брусов и настил из фанеры. Но он не подходит для первых этажей, которые следует надежно изолировать от подвальных испарений, а при такой конструкции нужно предусматривать дополнительную звуко- и теплоизоляцию.

При устройстве бетонных стяжек в кухнях и санузлах есть смысл подумать о кабельных «теплых полах». Рассчитывать на них как на альтернативное отопление не следует, но это элемент дополнительного комфорта, который может серьезно выручить промозглой осенью. Кроме того, если в процессе ремонта предусматривается модернизация электропроводки, можно, в соответствии с проектом, проложить в бетонной стяжке пола вдоль стен кабель-каналы – гофрированные пластиковые трубы или металлорукава со шпагатом, через которые потом можно будет провести дополнительные линии электропроводки и прочие необходимые в быту кабели (интернет, телефония, ТВ-антенна, аудиосистемы).

«Понижаем» потолок
Теперь о том, почему нет смысла увеличивать высоту помещения, понижая уровень пола. Во-первых, это автоматически влечет за собой тотальный ремонт с заменой не только дверей, но и всех перегородок. Во-вторых, выигрыш оказывается весьма сомнительным – увеличивается расстояние между полом и подоконником, что не вполне привычно. А если отметка пола в квартире понижается по отношению к полу лестничной площадки, то приходя домой, мы как бы «проваливаемся» вниз: создается ощущение квартиры, расположенной в подвале.
Как ни странно, избавиться от «давящего» потолка, например в прихожей, можно не повышая, а наоборот – понизив его. Особенность некоторых типов брежневок и хрущевок – не только низкий потолок, но также расположенные под ним балки и антресоли, которые делают его «ступенчатым». Единственный способ зрительно увеличить такую прихожую – избавиться от «ступенек» под потолком, соорудив подвесной – из гипсокартона. Но вставлять в такой потолок встроенные светильники категорически не рекомендуется – он будет смотреться темным и это только усугубит «давящий» эффект. Лучшим вариантом освещения в данном случае будут настенные светильники. Но опустить потолок до отметки 2,3 м можно только в прихожей. В жилых комнатах и кухнях, где каждый кубометр воздуха на счету, делать это не рекомендуется.

Особенности перепланировок
Перепланировку в типовом доме, как правило, утвердить легче, чем, к примеру, в том же старом фонде. Но перепланировать в квартире, где каждый квадратный метр на счету, особо нечего. Часто владельцы таких квартир избавляются от встроенных шкафов, увеличивая площади комнат.

Но как быть с шестиметровой кухней, которую также хочется увеличить? Здесь в первую очередь важно помнить о запрете на ее расширение за счет жилых комнат. Тем не менее кухню можно без вопросов увеличить за счет прихожей. Впрочем, возможен и такой компромисс, как объединение кухни с примыкающей к ней комнатой (гостиной). Так владельцы брежневок и хрущевок делают сплошь и рядом. Чтобы увеличить шансы на успешное согласование перепланировки, нужен проект, показывающий, что границы между кухней и комнатой не нарушены. Это достигается за счет сдвижных перегородок либо широкого дверного проема (даже если он размером с гаражные ворота). Но следует иметь в виду, что чиновники из межведомственных комиссий в разных городах и весях смотрят на подобные модернизации по-разному и имеют законные основания перепланировку как разрешить, так и не разрешить.

Можно ли однокомнатную квартиру превратить в квартиру-студию? Если под вами – такая же классическая «однушка», избавиться от перегородок между жилыми и нежилыми помещениями могут не разрешить. Но если очень хочется, придется «выкручиваться» за счет тех же арочных проемов, легких, сдвижных и разборных «недоперегородок» и прочих формальных границ между кухней, комнатой и прихожей.

Коммуникации и соседи
О чем еще важно помнить, затевая ремонт в хрущевке или брежневке? Прежде всего о том, что стены в этих домах часто устанавливались с перекосами до нескольких сантиметров. Если вы решите их подровнять, имейте в виду, что штукатурка порядком «подъедает» дефицитные сантиметры площади, порой жизненно необходимые для того, чтобы втиснуть кухонный гарнитур или шкаф-купе от стенки до стенки. Поэтому, заказывая мебель, помните об этой коварной особенности панельных домов эпохи «развитóго социализма».

Радиаторы отопления, а также внутриквартирные трубы водоснабжения и канализации, как правило, требуют замены. При модернизации водопровода воспользуйтесь случаем, чтобы установить счетчики воды и фильтры грубой очистки на входе.

Если ремонт предполагает перенос газовых приборов, например – газовой колонки из ванной комнаты на кухню, не обойтись без вызова газовщиков, которые проверят тягу дымоходов и, скорее всего, вынесут предписание установить аварийный клапан, перекрывающий выход газа при пожаре. Пренебрегать этим требованием не стоит. Кухонные плиты, укомплектованные гибкой подводкой для газа, можно переносить без каких бы то ни было дополнительных согласований.

Также не потребуется согласований, если при ремонте электропроводки вы не будете переносить квартирный щиток с электросчетчиком. Хотя, вероятнее всего, «старинный» пятиамперный счетчик (такими обычно комплектовались квартиры тех лет постройки) уже и так требует замены. Внутриквартирная электропроводка в хрущевках и брежневках, как правило, вполне «рабочая». Однако разводка может быть выполнена как медным, так и алюминиевым проводом. Поэтому при переносе выключателей и розеток желательно использовать провод из того же материала (стыковать медные и алюминиевые провода в «скрутках» – нельзя). Если вы намерены оснастить кухню «прожорливой» бытовой техникой, есть смысл провести дополнительную линию от счетчика – с отдельным автоматом и заземлением. И эту работу следует доверить профессиональному электрику.

И последнее. Это уже почти как народная примета: едва вы затеяли ремонт, как соседи начинают демонстрировать к вам повышенный интерес. Вопреки расхожему убеждению, получать у соседей согласие на перепланировку и «шумные» работы – не нужно. А если строители будут таскать по лестнице стройматериалы и работать перфораторами исключительно в рабочие дни и только в период с 10 до 18 часов, поводов для конфликта не будет. Но чтобы обезопасить себя от притязаний соседей снизу, желающих сделать ремонт давно потрескавшегося потолка за ваш счет, перед началом работ желательно вызвать специалистов из обслуживающей организации, чтобы они зафиксировали и сфотографировали состояние стен и потолков в их квартире. В этом случае их шансы доказать, что давние трещины появились из-за вашего ремонта и на этом основании потребовать компенсации, значительно снизятся.

Текст: Филипп Урбан