Жилье на юге Петроградки: от рядового до элиты

Муниципальный округ «Введенский» расположен в южной части Петроградской стороны. Территория ограничена Введенской улицей, Кронверкским проспектом, Невой, Малой Невой и Большим проспектом ПС.

В округе расположена станция метро «Спортивная». Кроме того, в пределах пешеходной доступности находится станция метро «Горьковская».

Петроградские Мокруши
В начале ХVIII века линия Большого проспекта ПС была одной из границ Петербурга. Там проходил оборонительный ров и стояла артиллерийская батарея. Территория была заболочена, особенно ближе к Неве. В старом Петербурге район вдоль современного проспекта Добролюбова даже и называли соответственно – Мокруши.

Постепенное осушение болота в этой части Петроградской стороны началось в связи со строительством слобод для Ямбургского и Копорского полков. Там же сначала была воздвигнута Ильинская часовня, а затем деревянная полковая церковь Введения во Храм Пресвятой Богородицы. Позднее Введенскую церковь перестроили в камне. В 1932 году ее снесли, но топоним сохранился в названии одной из улиц. «Введенским» именуется и крупный отель на Большом проспекте, разместившийся в историческом здании Введенской гимназии.

На территории округа есть другой действующий храм – Князь-Владимирский. Он тоже из старейших в Петербурге – по преданию первопоселенцы на территории Мокруши заложили там часовню еще в 1708 году.

На протяжении XVIII-XIX веков округ, как и вся Петроградка, был окраинной территорией Петербурга. Помимо военных слобод, здесь строились слободы ремесленников. Впоследствии от некоторых из них произошли названия улиц. Во Введенском округе это Большая и Малая Пушкарские.

Важной вехой в жизни Петроградской стороны стало открытие в 1903 году Троицкого моста. После этого частично дачный, частично «слободный» остров начал активно застраиваться. Архитектура Петроградки заметно отличается от других исторических районов именно потому, что основная застройка пришлась на начало ХХ века. Ведущие мотивы архитектуры – северный модерн и ретроспективизм.

Округ рекордов
Современная Петроградка состоит из множества красивейших мест, в том числе и на территории округа. Хотя нельзя не отметить узость большинства улочек и острый дефицит зеленых насаждений. На Съезжинской, Зверинской, многих других улицах не всегда легко припарковать машину, одностороннее движение на большинстве магистралей ограничивает возможность маневра. Плотность потоков по основным транспортным артериям округа, Большому проспекту, Большой Пушкарской улице, Кронверкскому проспекту, очень высока, что влечет излишнюю загазованность максимально плотно застроенных кварталов. При этом сколько-то просторных зеленых зон нет. Самый большой садик – у Князь-Владимирского собора, но как раз там проблема загазованности стоит менее всего, так как рядом Нева, и с нее территория, где расположены спортивный комплекс «Юбилейный» и стадион «Петровский», прекрасно продувается.

Есть в округе и так называемый Сквер Виктора Цоя. Место выбрано подходящее, так как неподалеку находится знаменитая «Камчатка», котельная, где в свое время подрабатывал легендарный рок-музыкант. Однако зелень сквера состоит всего из нескольких деревьев.

Вообще, в части озеленения Введенский округ один из наименее благополучных в старом Петербурге. Хуже обстоят дела разве что на востоке Васильевского острова или в округе «Лиговка-Ямская».

Во многом по этой причине жители округа нередко выступают с протестами против уплотнительной застройки. Любое новое строительство здесь воспринимается в штыки. Впрочем, хотя и не в большом количестве, но современные здания в последние годы на территории Введенского появлялись. Например, на Зверинской улице, 22а, вблизи Сквера Виктора Цоя, в 2007 году был построен семиэтажный элитный жилой дом на 40 квартир. Строители постарались вписать облик нового дома в историческое окружение, но обязательная для современных домов этого класса большая площадь остекления, конечно, выдает новодел.

Введенский округ вообще прославился своими проектами нового строительства. Именно здесь было построено жилое здание с самыми дорогими квартирами Петербурга, на месте снесенного в 2008 году доходного дома купца Кирикова в Зоологическом переулке (в ХХ веке там размещалось студенческое общежитие). Компания «Возрождение Санкт-Петербурга» возвела там элитный пятиэтажный дом на 19 квартир. Жилье поражало ценами – от 18 до 40 тыс. евро за кв. м. Сначала на столь дорогую недвижимость нашлось всего четыре покупателя. Эксперты спорили, возможно ли вообще продать квартиры по такой баснословной цене. Однако в январе прошлого года какая-то компания вдруг выкупила сразу 15 квартир «оптом».

Впрочем, именно с территорией округа связано и главное разочарование игроков рынка элитной недвижимости Петербурга последних лет. Невдалеке от того квартала, где был построен самый дорогой жилой дом, компанией ВТБ еще недавно планировался масштабный проект «Набережная Европы». Он включал в себя элитную жилую недвижимость (100 тыс. кв. м), офисные и торговые площади, пятизвездную гостиницу, объекты социальной инфраструктуры. В рамках проекта планировалось строительство Дворца танцев Бориса Эйфмана. Общий объем инвестиций оценивался в 47 млрд руб.

Однако прошлой осенью стало известно, что ВТБ отказался от реализации проекта, а вместо элитного жилья на набережной будут построены здания для судей Высшего Арбитражного суда, Верховного суда, Судебного департамента при Верховном суде.

В стиле модерн
Престижность места определяет класс новостроек Петроградки. Вероятно, при выявлении новых «пятен под застройку» (идет постепенный процесс вывода промышленных предприятий из центра города) здесь никогда не будут возводить дома ниже уровня бизнес-класса. Однако когда происходило становление округа, в конце ХIХ – начале ХХ столетия, жилая застройка, за исключением участков вдоль набережной, была вполне рядовой.

Впрочем, это не умаляет достоинств «северного модерна» Введенского округа. А техническое состояние жилищного фонда, в силу его относительной молодости, порою даже лучше, чем в округах более почтенного возраста, таких как Адмиралтейский или Васильевский.
По информации Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», почти 90% всего объема предложений квартир на вторичном рынке во Введенском приходится на дома старого фонда. Из них чуть более трети домов после капитального ремонта. Всего около 5% предложений приходится на сталинки.

Если не принимать во внимание единичные случаи предложений элитного жилья в современных домах, то самые дорогие квартиры Введенского предлагаются именно в сталинках. Квадратный метр в таких домах сегодня в среднем стоит около 110 тыс. руб.

Немногим дешевле жилье в советских кирпичных домах и старом фонде после капремонта – 107 и 106 тыс. руб. за кв. м соответственно. Самое дешевое, оно же самое массовое, жилье округа (53% предложений) в не прошедших ремонт старых домах – 95 тыс. руб. за кв. м.

В среднем «однушка» во Введенском округе Петроградского района сегодня продается за 5,4 млн руб. «Двушка» – за 7,7 млн руб. Трехкомнатная – за 8 млн.

Кроме того, в округе немало коммунального жилья. Как в любом районе старого Петербурга, разброс цен на комнаты огромный – одинаковой площади помещения в одной квартире могут предлагаться за 1,2 млн руб., в другой – вдвое дороже. На цену комнаты в коммуналке в значительной степени влияет перспективность квартиры с точки зрения расселения. Самые «расселяемые» коммуналки Введенского предлагаются в кварталах ближе к Неве и Большому проспекту ПС.

Высокие цены на жилье во Введенском округе объясняются как престижностью места, так и развитостью инфраструктуры района. Две станции метро обеспечивают хорошую транспортную доступность.

Для автомобилистов серьезные проблемы возникают только во время плановых ремонтов мостов, соединяющих Петроградку с Центральным и Василеостровским районами, но таковы издержки жизни на островах.

В округе четыре школы и девять детских садов. Для детей и молодежи открыты двери Дворца спорта «Юбилейный», воспитавшего целую плеяду чемпионов самого высокого уровня по фигурному катанию, а также известных хоккеистов, волейболистов, представителей других видов спорта.

Территории между Большим проспектом ПС и Кронверкским недостает, разве что, крупных объектов торговли и развлечений – современных ТРК и гипермаркетов. Однако этот дефицит в той или иной мере компенсируется развитой коммерческой инфраструктурой, расположенной вдоль главной магистрали округа – Большого проспекта ПС.

Текст: Вячеслав Березниченко