По данным сайта Lifedeluxe.ru, пик роста рынка элитной недвижимости пришелся на 2009 год, затем, в связи с кризисом, произошло резкое падение. Кризис ударил по рынку жилья вообще, а жилья премиум-класса особенно – он восстанавливался дольше всех. Только в середине прошлого года в Петербурге начался сколько-то ощутимый рост стоимости квадратного метра элитного жилья.
На глазок
Для новостроек сделана очередная попытка создать жесткую классификацию жилья по качеству и уровню комфортности (разработана Российской Гильдией риэлторов по заказу Фонда РЖС). На вторичном рынке критерии деления жилья на классы размыты. И сложнее всего с определением жилья высшего класса – элитного (он же «премиум» или «люкс»). Четкие критерии до сих пор отсутствуют.
Тем не менее, опираясь на ту же классификацию для новостроек (когда-то все дома были новостройками), можно выделить ряд потребительских характеристик, которым, в той или иной мере, должно соответствовать жилье вторичного рынка, претендующее на высокое звание элитного.
В вышеуказанной классификации предусмотрены так называемые отсекающие признаки классности жилья и факультативные. Первые непреложные, вторым объекты должны соответствовать в той или иной степени.
Среди отсекающих признаков – особенности архитектуры и конструкции здания. Облик элитного здания «должен быть проработан с учетом окружающего участок ландшафта», а кроме того и претендовать на уровень памятника местного значения. Несущие и ограждающие конструкции здания должны быть бескаркасными из керамического кирпича или монолитно-каркасными, с ограждающими конструкциями опять же из керамического кирпича.
Жесткие требования касаются объемно-планировочных решений, внутренней отделки, инженерного обеспечения – все по эксклюзивному проекту, наличие хозпомещений, не менее двух санузлов в квартире, приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль с очисткой воздуха, автономное отопление и прочее.
Важный отсекающий признак – особенности придомовой территории и обеспечения безопасности. Среди них – огороженная прилегающая территория, собственная служба охраны, система уведомления о доступе третьих лиц на территорию, наличие охраняемого паркинга.
Еще одно важное требование касается площади помещений. Однокомнатные квартиры должны быть от 60 кв. м, «двушки» – 80 кв. м, трехкомнатные – от 120 кв. м и так далее. Площадь кухни – от 20 кв. м.
Среди факультативных признаков следует отметить требование к местоположению объекта. Желательно, чтобы жилой дом высшего класса был расположен в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Приветствуется доступность элитных объектов социальной инфраструктуры (дорогие клиники, лицеи), близость к культурным центрам, памятникам архитектуры.
Небо и земля
В последнее десятилетие на вторичном рынке элитной недвижимости Петербурга произошли ощутимые изменения. В 2003 году перед отделом исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» была поставлена задача выявить «места дислокации» дорогого жилья Петербурга.
За условную «точку отсчета» брали квартиры, предлагаемые за $1 млн и выше. Результаты показали, что больше всего объектов элитной недвижимости было представлено в Золотом треугольнике, на территориях вблизи Смольного и Таврического сада, в северной оконечности Петроградской стороны – в районе реки Карповки и Каменноостровского проспекта. Также «элитка» продавалась на Московском проспекте. Дело в том, что нового комфортного жилья в городе тогда было немного, и поэтому были очень популярны номенклатурные сталинки, а они в основном находятся именно на Московском проспекте. Таким образом, «элитка» вторичного рынка 2003 года – либо старый фонд, либо сталинки в Московском районе.
И вот спустя десять лет коллектив сайта Lifedeluxe.ru провел аналогичное исследование. Выяснилось, что жилье, близкое по стоимости к $1 млн, продолжает продаваться на все тех же территориях. Но кроме того появилось и в самых неожиданных местах.
«Если рассматривать квартиры, близкие по цене к миллиону долларов, – рассказывает руководитель сайта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев, – то выясняется, что «элитное жилье» предлагается у нас вообще где угодно: как в традиционно дорогих Золотом треугольнике или на островах Петроградской стороны, так и в Невском районе. Разумеется, это вызывает определенные сомнения».
Действительно, ведь одно дело Золотой треугольник с его Невским проспектом или Миллионной улицей, другое – Невский район с его Невской заставой или Веселым поселком.
При ближайшем рассмотрении нередко оказывается, что предлагаемая даже за миллион долларов квартира по потребительским характеристикам далека от класса «люкс», в каком бы районе она ни находилась.
Например, по столь высокой цене могут предлагать даже квартиру-студию большой площади. Престижное место плюс количество квадратных метров – все это делает цену близкой к заветному миллиону долларов, но не делает жилье элитным.
Элита без изъяна
Если наличие подземной парковки считать обязательным для элитного жилья, то, в отличие от Крестовского острова, где в последнее время строилось много современных зданий, в антикварном Золотом треугольнике предложения «элитки» окажутся единичны. Это некоторые дома старого фонда после реконструкции, а также редкие объекты нового строительства.
В частности, в доме № 1 по набережной Фонтанки, построенном в 2003 году, сегодня продается одна квартира. Фонтанка, 1 – характерный пример элитного дома. Вот его основные потребительские характеристики. Местоположение: исторический центр Петербурга, в шаговой доступности Летний сад, Михайловский сад и прочее. Панорамные окна с видом на набережную Фонтанки и сквер Инженерного замка. Строительные материалы: отделка фасадов натуральным гранитом. Интерьер: отделка исключительно дорогими природными материалами, эксклюзивная мебель. Инженерное оборудование: система кондиционирования и вентиляции, действующий камин, два санузла. Кроме того, в фойе дома обустроен зимний сад.
И это предложение могло бы не попасть в категорию «элиты», если бы вместе с квартирой, предлагаемой за 200 млн руб, не продавалось бы одно место в подземном паркинге (правда, за отдельную плату – 3,1 млн руб.).
Можно ли назвать такую квартиру элитной? Все-таки пусть и с натяжкой, но да. Ведь обустроить подземный паркинг в историческом центре не всегда технически выполнимая задача.
В стиле ретро
Вообще, если принимать за элиту лишь обустроенные по последнему слову техники дома, в том числе с подземным паркингом и лифтом из него, то можно вычеркнуть из списка практически все адреса Золотого треугольника. Однако отсекающие и факультативные признаки классности – сухая теория, а на практике каждый конкретный покупатель дорогого жилья сам для себя решает, соответствует ли оно его высокому социальному статусу.
«Можно провести аналогию с автомобильным рынком, – говорит Сергей Бобашев. – Несмотря на то, что последние модели ведущих производителей дорогих авто выполнены по последнему слову техники, у ретроавтомобилей, выпущенных, возможно, теми же производителями, но очень много лет назад, всегда есть свой покупатель».
Так же и с дорогим жильем. Здание старого фонда, особенно, если оно не после реконструкции, а всего лишь после капитального ремонта, не способно вместить в себя все, что требуется по первому разряду, но спрос на такое жилье будет всегда. Характерный пример «ретроквартиры» – предложение на набережной Мойки, 18. Квартира расположена в двух шагах от Эрмитажа. Вид из окон на Зимнюю канавку вплоть до Невы, а также на набережную реки Мойки и часть Дворцовой площади.
.jpg "Дом на набережной реки Мойки")
А вот отсекающим признакам квартира соответствует не в полной мере. На общей площади 92 кв. м расположена гостиная, спальня с отдельным гардеробным помещением, раздельный санузел, кухня и холл-прихожая. Таким образом, общая площадь квартиры требованиям соответствует (для двухкомнатной – от 80 кв. м), но санузел один, хотя и раздельный. О системе вентиляции и кондиционирования, климат-контроле и прочей технической начинке речи не идет. Что касается обеспечения безопасности, то «в парадной дома круглосуточная консьерж-служба», чем сегодня не удивишь и жильцов вполне рядовых домов. Там же – «возможность парковки во внутреннем, закрытом дворе под видеонаблюдением». Мало того, что это не подземный паркинг, но и слово «возможность» звучит неопределенно.
Квартира, на фоне другого жилья, претендующего на класс «люкс», предлагается очень недорого – 25 млн руб.
Имеет ли право такая квартира называться «люкс»? Скорее, да. Ведь она, пусть и с натяжкой, соответствует ряду признаков элитности, и она эксклюзивна, как и вообще любое предложение дорогого жилья в Золотом треугольнике.
Одинаковых квартир там нет, но представленные выше примеры во многом характеризуют «элитку» старого фонда. Просто одним по душе хай-тек, другим атмосфера ХIХ века, третьим нечто среднее – даже при ограниченном объеме предложения состоятельному покупателю пока еще есть из чего выбирать.
