– Арсений Владимирович, ваша компания известна своей приверженностью к эконом-классу, то есть самому доступному жилью. Бытует мнение, что квартиры в этом сегменте отлично продаются, а значит, бизнесу бороться за снижение себестоимости строительства нет никакой необходимости. Это действительно так?
– Нет, это все-таки заблуждение. Действительно, в середине «нулевых» годов на рынке недвижимости царил ажиотаж. И в такой ситуации мало кто обращал внимание на показатели себестоимости – это было совершенно излишним. Но с наступлением кризиса все диаметрально поменялось, застройщики начали борьбу по сокращению издержек, постепенно учились экономить. И бизнес по-прежнему заинтересован в том, чтобы снижать себестоимость и, соответственно, цены на свою продукцию. Особенно это актуально для застройщиков, работающих в эконом-классе, поскольку он, в отличие от более высоких сегментов, определяется ценой, ценой и еще раз ценой.
– И за счет чего же, по вашему мнению, можно сегодня снижать себестоимость строительства дома?
– Если брать отдельное здание, то вариантов не так много – работать на единичных проектах несколько неудобно. Имея несколько небольших участков, застройщик вынужден реализовывать сразу несколько проектов одновременно, ведь земля не должна простаивать – это попросту невыгодно. А значит, у компании низкий горизонт планирования – два-три года активной работы. А что потом?
Но точечная застройка постепенно уходит. А проекты комплексного освоения территорий (КОТ) позволяют распланировать свою хозяйственную деятельность на много лет вперед. К тому же застройщик, реализующий один, но крупный проект, может экономить, к примеру, на рекламе и инженерии. В сумме это достаточно большие средства.
– То есть строить нужно по возможности много и в одном месте, таков рецепт?
– Не только. Если компания планирует свою деятельность на длительный срок, то логично встает вопрос о развитии собственного производства. Таким образом, мы приходим к тому, что крупные компании, имеющие свои собственные мощности, начинают заниматься проектами КОТ, параллельно снижая издержки и себестоимость строительства, а также решая вопрос о более качественном продукте.
– А откуда возьмется более качественный продукт?
– Ну, например, уплотнительная застройка – это априори продукт некачественный. Соответственно, проект КОТ – более комфортная среда обитания. И второй момент: никогда в условиях работы в уже сложившемся квартале вы не сможете решить те проблемы, которые в нем накопились ранее. Дороги, парковки, социальная инфраструктура – все это кардинально улучшить в одиночку не получится. А вот когда кварталы создаются заново, то за счет грамотного расположения объектов можно добиваться хороших экономических показателей.
– Ваша компания, надо понимать, именно в этом направлении и движется?
– Именно так. У нас уже есть собственное монолитное производство. Мы расширяем сферу своей деятельности: занимаемся и земляными работами, и благоустройством, и производством стройматериалов, и даже создали свое проектное бюро. Это, собственно, и есть те шаги по снижению себестоимости, о которых я говорил ранее. Конечно, требуются большие управленческие усилия, потому что быть специалистом во всем – невозможно. Но если эту задачу решить, то производить самому будет выгоднее, чем заказывать на стороне.
– Раз уж мы заговорили конкретно о вашей компании, то не могу не спросить у вас о том, что происходит в Мурино, где «УНИСТО Петросталь» возводит ЖК «Тридевяткино царство». Помнится, в конце прошлого года чиновники грозились отменить проект планировки территории, который вы готовили.
– Здесь не так все трагично: действующий проект планировки имеется и никто его не отменял. Надеемся, и не отменят. Потому что мы уже начали согласовывать те вопросы, которые имелись у областного правительства. Есть законная процедура отклонений от региональных норм градостроительного проектирования (РНГП), и мы уже подали соответствующую заявку в муниципальные органы власти. Следующий шаг – Градостроительный совет, туда муниципалы уже направили требуемые документы.
– А почему вы так уверены в конечном успехе?
– Потому что в этом проекте соблюдены все социальные нормы для комфортного проживания: будет школа, детский сад, парковки, бытовые услуги. Это наш главный козырь. В итоге ни по высотности, ни по плотности застройки проект не должен потерять ничего. Мы начали разработку проекта еще до введения РНГП. И было бы странно, если бы нам понизили этажность, когда рядом уже строятся 25-этажные дома.
– Каковы дальнейшие планы компании?
– Сейчас мы ведем разработку градостроительной документации и думаем о проектировании жилого комплекса на территории Аннинского сельского поселения – недалеко от Красного Села. Это будет многоэтажное жилье эконом-класса. Также продолжаем строить собственный комбинат по выпуску железобетонных изделий и домовых панелей в Мурино. Часть продукции будет выпускаться целенаправленно как раз для объекта в Красносельском районе. Дома там будут строиться по достаточно перспективной, на мой взгляд, каркасно-монолитной технологии.
– Насколько нам известно, компания разрабатывает еще достаточно необычный проект в Колтушах?
– Да, там будут только среднеэтажные дома («не выше деревьев», четыре-пять этажей). Этот тип жилья нам нравится с эстетической точки зрения более всего, и мы собираемся развивать данное направление. Тем более что это экологичный подход к жилью. Такие проекты, как правило, относятся к комфорт-классу и выше, но мы постараемся доказать, что и в рамках «эконома» они могут существовать и быть коммерчески эффективными.
– Сколько именно будет стоить там жилье, уже можете сказать?
– Обычный диапазон цен в пригородах – 55-65 тыс. руб. за кв. м. Постараемся в него вписаться. С этим проектом мы собираемся выйти на рынок в конце текущего – начале будущего года. Предполагаю, что это будет около 60 тыс. руб. за кв. м.
– У компании «Ленстройтрест» есть похожий проект неподалеку – в Янино. Среднеэтажное жилье – это будущее петербургских предместий. Может быть, рано или поздно они вообще вытеснят высотки с первичного рынка?
– У «Ленстройтреста», правда, другая технология строительства, но проекты действительно похожи. Конечно, никто не собирается ничего копировать, но общие идеи есть. Мы же ничего нового не изобретаем. Наш рынок развивается по тому же сценарию, какой был сначала в Западной, а потом и в Восточной Европе. Там, выезжая из зон интенсивной урбанизации, мы как раз попадаем в пригороды, которые застроены мало- и среднеэтажным жильем. Где детей можно отпустить одних погулять во дворе, а машины остаются в закрытых паркингах или снаружи, но на охраняемой территории. У нас этот сегмент пока совсем неразвит. Но долю в 30% в предместьях Петербурга он в итоге займет. Не сразу, конечно, но лет за десять – вполне возможно. Однако полностью вытеснить многоэтажные дома вряд ли получится. Многие городские жители к ним привыкли и по-другому жить не захотят.
– Но ведь многие эксперты говорят о том, что у горожан и выбора-то особого совсем скоро не будет. Мол, эконом-класс на «первичке» уже почти исчез из Петербурга и больше здесь не появится.
– Будет ли он строиться, от бизнеса не зависит. Это вообще сегодня не рыночный вопрос, так как на рынке такое жилье, конечно же, было бы востребовано. Развитие данного сегмента зависит от желания властей. Причем не только нынешней администрации города, но и всех последующих, так как это длительная и кропотливая работа.
– А что конкретно должен предпринять Смольный?
– Создавать условия. Свободные территории на границе города и области есть в достаточно большом количестве, в том числе и со стороны мегаполиса. Государство должно участвовать в программах редевелопмента промышленных территорий и реновации ветхого фонда. Попросту говоря, вкладывать деньги. Речь идет не о субсидировании, но об инвестициях, подлежащих возврату. Это длинные деньги, а мы знаем по мировому опыту, что когда срок окупаемости проекта превышает 20 лет, помощь государства просто необходима.
– Но на первичном рынке ведь до сих пор появляются недорогие квартиры. Скажем, «СУ-155» совсем недавно начал продавать жилье на 60% дешевле, чем в среднем по городу. И они, вроде, никакими преференциями со стороны государства не пользуются.
– Наука продаж учит нас, что иногда можно продавать и ниже себестоимости. Просто для того, чтобы получить какой-то первоначальный объем финансирования. Возможно, это предложение из такого разряда – сознательный демпинг. Отчасти можно говорить о себестоимости, ориентируясь на статистику Госстроя. Думаю, что 40-50 тыс. руб. за кв. м – это как раз и есть тот самый уровень себестоимости на сегодня.
– А может быть, и нет ничего страшного в том, что эконом-класс вытесняется за город?
– Петербургу нужно доступное жилье. Мы же не хотим жить в городе с целыми кварталами полуразваливающихся домов, капитальный ремонт в которых сами жильцы сделать не в состоянии. У них должна быть возможность купить недорогое жилье в новом районе или же получить более комфортное в своем собственном. Без реновации старого типового жилья городу никак не обойтись.
