К сегодняшнему дню юридические службы кредитных организаций выработали эффективные методы борьбы с уклоняющимися от выплаты долгов заемщиками. Даже регистрация несовершеннолетних детей не спасает существенно просрочившего выплаты должника от обращения взыскания кредитором на эту квартиру.
Перепланировать?
Одним из распространенных советов по «защите» должником залоговой квартиры является следующий: «Перепланируйте квартиру». Якобы, когда банк пожелает жилье отобрать, окажется, что такового уже нет в природе. А на «новое» жилье требуется новый техпаспорт, с получением которого жилец может тянуть годами. В то же время, будто бы, без нового техпаспорта банк выставить квартиру на торги не сможет.
Однако, по словам директора по развитию агентства взыскания Filbert Максима Богомолова, перепланировка заложенной квартиры не будет являться преградой для ее взыскания. «Согласно рекомендациям ВАС РФ, изменение предмета ипотеки в период действия кредитного договора не означает гибели предмета залога», – уточняет специалист.
То есть согласно российскому законодательству для сохранения силы ипотечного договора в него не требуется вносить изменения, связанные с описанием залоговой квартиры, ее оценкой, а также регистрацией этих изменений. При этом техническую документацию на квартиру сможет заказать и получить судебный пристав-исполнитель. Согласия заемщика на это не требуется.
По словам пресс-секретаря банка ВТБ24 по СЗФО Ивана Макарова, если торги не состоялись, банк может поставить имущество на баланс, снизив первоначальную стоимость объекта на 25%, независимо от перепланировок. В результате заемщик рискует потерять жилье, при этом долг останется непогашенным.
«Эффективность» приема с перепланировкой критикует и партнер по юридической справочной службе Antibanki.com Иван Гавриленко. По его словам данный шаг бессмысленен, так как в любом случае квартира как объект залога остается у собственника. «И в случае если суд вынес решение о реализации такой квартиры на публичных торгах, залогодержатель (банк) может затребовать через суд любой документ на жилье (перепланированное и т. п.) от бюро технической инвентаризации», – поясняет юрист.
Не ходить?
Следующий «совет» должнику основывается на том, что нотариус, прежде чем наложить исполнительную надпись на инициированное банком отчуждение квартиры (особенно если срок действия кредитного договора не истек), обязан пригласить обе стороны и выслушать возможные возражения. Поэтому, якобы, можно просто не явиться на встречу к нотариусу.
Впрочем, по мнению Максима Богомолова, личная явка заемщика для совершения исполнительной надписи не требуется. В соответствии со статьей 94.2 «Основ законодательства РФ о нотариате», при совершении исполнительной надписи нотариус должен предложить заемщику погасить задолженность по кредиту в семидневный срок с момента получения уведомления. В случае непредставления доказательств о погашении кредита в указанный срок и отсутствии препятствий для обращения взыскания на залог нотариус совершает исполнительную надпись.
Кроме того, в статье 94.4 этого документа содержится полный перечень оснований для отказа нотариусом в обращении взыскания на заложенное имущество. И неявка залогодателя как основание для совершения исполнительной надписи в указанном перечне отсутствует.
«Досрочное расторжение договора банки, как правило, осуществляют посредством подачи иска в суд, – в свою очередь поясняет Иван Макаров. – Если заемщик не является, то один раз судебное заседание могут и отложить, а вот на втором заседании договор уже будет расторгнут. И по решению суда на залог будет обращено взыскание».
Не считает сколь-нибудь эффективным рассматриваемый «совет» и Иван Гавриленко. Он апеллирует к пункту 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Откуда следует, что удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу. «То есть жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, может быть реализовано только на основании решения суда, а в этом случае какая-либо исполнительная надпись не нужна», – резюмирует юрист.
Оспаривать оценку?
Еще один вариант поведения, рекомендуемый «бывалыми» должниками – оспаривать оценку. Прежде чем продать квартиру, банк должен получить заключение независимого оценщика. А владелец квартиры вправе считать, что она стоит гораздо дороже, и может оспаривать оценку через суд.
Но привлеченные БН эксперты и такое поведение не считают «эффективным». «Оценку можно оспорить только один раз, на второй назначается судебная экспертиза, которая обжалованию не подлежит», – констатирует Иван Макаров.
Иван Гавриленко соглашается, что банки очень часто указывают начальную, а не «рыночную» стоимость того или иного жилья. «Поэтому залогодатель (должник), конечно же, заявляет в суде, что с начальной стоимостью соответствующей квартиры не согласен, и просит суд назначить независимую оценку, – поясняет юрист. – И суд, как правило, следует такому заявленному ходатайству».
И, по оценке же Максима Богомолова, затянуть судебный процесс таким способом возможно максимум на три-пять месяцев. «При этом бремя оплаты судебной экспертизы лежит на инициаторе ее проведения», – напоминает специалист. «А в итоге это ничего не даст, кроме дополнительно выставленной со стороны банка неустойки за продолжающееся неисполнение обязательств по погашению кредита», – уточняет Иван Гавриленко.
Спорить и спорить?
Наконец, четвертый и самый популярный среди подобных рекомендаций «способ» – вообще «затаскать» банк по судам. В идеальном варианте обращение в суд нужно делать на основании Закона «О защите прав потребителей». Дескать, заемщик страдает как потребитель услуг. Ведь банк, досрочно и в одностороннем порядке расторгая договор о кредите, нарушает потребительские права клиента.
А, согласно статье 47 Конституции, никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и решения суда.
Ну и если у должника есть несовершеннолетние дети и они проживают в залоговой квартире – требуется разрешение опекунского совета на их выселение в случае ее продажи. На что опекунский совет никогда не пойдет.
И, возможно, из всех подсказок должникам, эта – самая «сильная».
Но и в данном случае эксперты не увидели действенного механизма «защиты» квартиры должником.
По словам Максима Богомолова, в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно установлена норма, требующая предоставления органом опеки и попечительства согласия на отчуждение заложенной квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети. Однако эта норма распространяется исключительно в отношении несовершеннолетних детей, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения.
«Процесс действительно можно несколько затянуть, – поясняет специалист. – Но результат рассмотрения подобных исков в суде, как правило, однозначен: на ипотечную квартиру будет обращено взыскание. Причем в соответствии с российским законодательством из таких квартир выселяются даже многодетные семьи и малолетние дети».
Вынужден согласиться с таким комментарием и Иван Гавриленко. Он подчеркивает следующий юридический нюанс. На практике банки не расторгают досрочно кредитные договоры, а всего лишь просят суд «в связи с неоднократной просрочкой платежей» взыскать с ответчика долг и обратить взыскание на предмет ипотеки. Поэтому какие-либо права потребителя в данном случае не нарушаются.
Более того, по словам эксперта, судебная практика по таким искам сегодня складывается не в пользу должников.
