Во вторник, 19 марта, Государственная Дума рассмотрит в первом чтении законопроект о создании в России системы некоммерческого найма (НН) жилья. Правительство РФ уже одобрило его и рекомендовало принять за основу. Но законопроект придется доработать в ходе второго и третьего чтений, а также нужно принять ряд подзаконных актов, чтобы он мог работать.
С доходом и без
Законопроект, разработанный группой депутатов Госдумы, вносит изменения в несколько действующих законов – в Жилищный и Гражданский кодексы, в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
В документе вводится понятие «жилищный фонд найма». В него входят жилье некоммерческого использования, жилье коммерческого использования и специализированные жилые помещения. То есть это все помещения, которые собственники (государство, муниципалитеты, коммерческие и некоммерческие предприятия, физические лица) используют не для проживания, а для сдачи в аренду.
Появится также понятие «арендный дом» – это здание, где все помещения принадлежат одному собственнику и сдаются внаем. Другие виды использования помещений там не допускаются. Такие дома может создавать только государство (либо муниципалитеты), а также учрежденные им некоммерческие организации.
Что такое коммерческий наем – более-менее понятно: это когда тот, кто сдает помещение в аренду, делает это для извлечения прибыли. А вот с некоммерческим не все так просто. Эксперты до сих пор спорят, стоит ли его выделять в специальный тип аренды и чем он будет отличаться от коммерческого и социального найма. Авторы законопроекта считают, что стоит. И вот почему.
Есть случаи, когда наймодатель не ставит своей целью извлечение дохода из сдачи помещения в аренду, а делает это лишь для решения каких-то социальных задач. Например, помещение принадлежит человеку, который является работодателем для своего арендатора. Работодатель готов обеспечить жильем своих сотрудников, но чтобы делать это законно, он должен платить подоходный налог (13%). Это автоматически увеличивает арендную плату, что понижает доступность такого жилья для арендаторов и, соответственно, делает всю процедуру неинтересной для работодателя.
По договору социального найма работодатель предоставлять квартиры сотрудникам не имеет права – на таких условиях поселиться можно только в государственных или муниципальных помещениях. Право на социальное жилье имеют только граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий – малоимущие, многодетные, инвалиды и пр. А НН смогут воспользоваться те, кто в эти категории не входит, но при этом не может купить квартиру или дом на собственные или кредитные средства.
Кроме того, договор соцнайма по закону бессрочный и не предусматривает затрат нанимателей на капитальный ремонт дома. Для некоммерческого найма расходы на капремонт предлагается включать в квартплату, установив при этом фиксированный срок аренды – от трех до десяти лет с пролонгацией для добросовестных арендаторов. В помещениях для краткосрочного некоммерческого найма – на срок до года.
Договор некоммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор не соблюдал его условий – не платил за наем и жилищно-коммунальные услуги, портил арендуемое имущество или нарушал другие правила проживания. Причем выселенному арендатору не предоставляется помещения взамен того, которое у него отобрали.
Что это даст?
Поскольку вопрос НН законодательно не урегулирован, в регионах придумывают схемы, позволяющие сдавать такое жилье в рамках существующих законов.
Например, некоторые компании строят дома для своих сотрудников и продают им его в кредит на льготных условиях.
Другие сдают работникам квартиры в аренду, оформляя их в безвозмездное пользование. Эту сферу регламентирует Гражданский кодекс. Но для жилищных отношений такой механизм неидеален. Так, в ГК сказано, что срок безвозмездного пользования вещью (это понятие употребляется в широком смысле, включая и жилые помещения) устанавливает ее хозяин. Он может и не указывать в договоре этот срок, и в этом случае каждая сторона вправе в любой момент отказаться от безвозмездного пользования. То есть работодатель, предоставивший жилье работнику, может, когда захочет, выселить его без всяких штрафных санкций.
Имеются и другие причины для специального законодательного урегулирования НН. Скажем, это позволит государству и бизнесменам реализовывать соответствующие программы для обеспечения жильем населения.
Государство сможет устанавливать тарифы на некоммерческую аренду: менять размер платы можно не чаще, чем раз в три года, а максимальный размер ее должен быть в несколько раз больше, чем квартплата за жилье по социальному найму (устанавливать предел будут регионы).
Будет также урегулирован вопрос строительства наемных (арендных) домов на кредитные средства. Дом будет передаваться в залог банку до выплаты заемщиком всего кредита, а если с этим возникнут проблемы, то банк сможет продать здание целиком или реализовать помещения в нем по отдельности. Выселять нанимателей с действующими договорами аренды он не имеет права.
Закона мало
Законопроект уже вызвал множество замечаний. Так, президент Агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма (АРЖФ) Игорь Лебедев считает, что необязательно все помещения в наемном доме должны сдаваться в аренду. Чтобы заинтересовать застройщиков строить такие дома, нужно установить объем жилья, который инвестор должен будет передать в фонд некоммерческого найма, а остальное – продавать на свободном рынке.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева убеждена, что закон о некоммерческом найме не будет работать в полной мере, если не создать дополнительные условия для формирования этого института. В частности, нужно предоставить организациям, которые будут строить арендные дома, налоговые льготы, а землю под эти цели выдавать бесплатно.
Директор АРЖФ Руслан Крылов добавляет, что государство должно обеспечить таким застройщикам возможность получать банковские кредиты на эти цели со ставкой не выше 10% годовых. А также софинансировать строительство из бюджета.
По подсчетам Института экономики города, если региональный и федеральный бюджеты будут финансировать 40% затрат на создание некоммерческого жилищного фонда, в среднем по России стоимость аренды квартиры площадью 42 кв. м составит 8,3 тыс. руб. в месяц (включая квартплату). Если задачу строительства жилья целиком переложить на бизнесменов, то плата составит 12,7 тыс. руб. Но это «средняя температура по больнице». В зависимости от региона плата будет сильно отличаться. Например, как прогнозирует Руслан Крылов, в Петербурге, где уже с 2011 года действует программа государственного коммерческого найма, расценки на некоммерческую аренду установятся примерно такие, как в этой программе. Однокомнатные квартиры будут сдаваться в аренду в среднем по 4,62 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные – по 6,38 тыс., трехкомнатные – по 8,69 тыс. руб. Правда, это без оплаты жилищно-коммунальных услуг. Размер платы также зависит от района и площади квартиры.
Для сравнения: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя рыночная арендная плата за однокомнатную квартиру в феврале этого года в Петербурге составляла 21,2 тыс. руб. в месяц, за двухкомнатную – 28,2 тыс., за трехкомнатную – 36,4 тыс. руб. (не включая квартплаты).
Скептический прогноз
Один из авторов законопроекта – Галина Хованская – считает, что за счет фонда НН можно будет обеспечить жильем 40% нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян. Частично это будут нынешние очередники, готовые отказаться от социального найма в пользу некоммерческого.
Однако не все эксперты разделяют ее оптимизм. Застройщики вовсе отказываются комментировать возможность своего участия в программах по строительству арендного жилья, пока не будут ясны четкие условия реализации таких программ.
Генеральный директор «Уником СПБ», вице-президент ГК «Юринфо» Николай Лавров расценивает арендные новации как «еще один способ для государства избавиться от очередников и заработать на сдаче жилья внаем». По его мнению, получить жилье по договору некоммерческого найма будет так же сложно, как и сейчас по соцнайму. «Желающих поселиться в таких квартирах очень много, а строить их будут мало. К тому же, скорее всего, это будут дома где-то за Кольцевой дорогой, откуда каждый день добираться на работу людям будет проблематично. Наверное, для семейных людей с детьми, когда важен большой метраж квартиры, даже если жилье далеко от работы, это будет более-менее приемлемый вариант. Остальные предпочтут, как и сейчас, снимать небольшие квартирки или комнаты поближе к работе», – комментирует Николай Лавров.
Действительно, спрос на квартиры по программе государственного коммерческого найма в Петербурге уже превышает предложение. По данным директора СПб ГУ «Горжилобмен» Сергея Филимонова, сейчас в очереди на получение таких квартир в Петербурге стоит свыше 1,8 тысячи человек, а строится для этих целей всего 1132 квартиры. С принятием закона о некоммерческом найме желающих станет больше.
Правда, Минрегион обещает, что к 2020 году 10% всего строящегося жилья будет поступать в арендный фонд. То есть применительно к Петербургу, где согласно федеральной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» в 2020 году должно быть введено 3,7 млн кв. м жилья, площадь арендных домов в 2020 году составит 370 тыс. кв. м – то есть примерно девять тысяч квартир. Однако это лишь в том случае, если застройщики согласятся участвовать в программах по строительству арендного жилья на условиях государства, а оно, в свою очередь, предоставит им поддержку в виде бесплатной земли, налоговых льгот и софинансирования из бюджета.
