Тем не менее заявлять о «глубокой депрессии рынка» специалисты не спешат, некоторые из них ожидают активизации сделок уже в самое ближайшее время.
Малый ход под финиш года
Напомним, что в первой половине 2012 года вторичный рынок демонстрировал достаточно уверенную ценовую динамику. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», к началу осени средняя цена выросла более чем на 7%. На фоне такой динамики многие специалисты прогнозировали, что к концу года, учитывая традиционное осеннее оживление рынка, общий рост может составить 12% и более.
Однако осенью, вопреки всем ожиданиям, сезонного подъема не произошло, а на протяжении трех зимних месяцев цены колебались в пределах 0,2-0,4%.
По словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, всю зиму рынок был весьма инертным. С ним согласен и заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов: «Ситуация с ценами на вторичном рынке не изменилась, со второй половины 2012 года цены на квартиры стабильны».
К концу зимы ситуация осталась практически прежней. По итогам февраля средняя цена предложения на вторичном рынке квартир выросла на 0,2%. При этом объем предложения постоянно рос. В течение месяца экспонировалось около 23,4 тысячи квартир – это стало своеобразным рекордом 2012-2013 годов.
Спрашивают подешевле
Нынешней зимой – по сравнению с прошлой – спрос на «вторичные» квартиры даже несколько возрос. По информации Центра исследований и аналитики ГК «БН», за декабрь 2011-го – февраль 2012-го суммарное количество обращений граждан по поиску жилья на вторичном рынке увеличилось почти на 12%.
Общие акценты массового спроса фактически не изменились – покупатели продолжают «вымывать» с рынка наиболее дешевые студии и однокомнатные квартиры. В то же время эксперты отмечают и новые тенденции. Так, по сведениям Леонида Сандалова, с осени прошлого года увеличился объем сделок по двух- и трехкомнатным квартирам. Требования покупателей к локации объектов, по его мнению, уже достаточно долгое время остается консервативными: жилье комфорт- и бизнес-класса по-прежнему предпочитают покупать на севере, например в Выборгском районе, а самыми востребованными местами для покупки однокомнатных квартир эконом-класса являются окрестности станций метро «Академическая» и «Проспект Большевиков».
Структура предложения по районам, в принципе, покупательскому спросу удовлетворяет. Больше всего квартир, примерно 16%, этой зимой было выставлено на продажу в Приморском районе, около 11% предлагалось в Выборгском и 10% – в Центральном. Доля центра города в общей структуре предложения была совсем невысока. На Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы суммарно приходилось немногим более 5% предложения.
Совсем другой вопрос – насколько экспонирующиеся объекты удовлетворяют спрос по другим параметрам – по типу фонда, метражу и, главное, цене квартир. Здесь возможности продавцов и интересы покупателей совпадают не всегда.
Почти 60% предложения вторичного рынка этой зимой составляли одно- и двухкомнатные квартиры. Но существенная их часть (около 40%) располагалась в кирпичных и кирпично-монолитных домах, то есть квартиры здесь были достаточно дороги. При этом массовый спрос давно сместился в сегмент более дешевого панельного жилья. В частности – панельных однокомнатных по цене до 3,5 млн руб. – именно на них этой зимой пришлось почти 30% спроса. Но их доля в общем объеме предложения совсем невелика. К примеру, предложение так называемой новой панели этой зимой в общей структуре не превышало 9%. Еще примерно четверть всего предложения приходится на «старую панель», но и здесь востребованных покупателями недорогих малогабаритных «однушек» и «двушек» совсем немного.
Рынок в ожидании оттепели
Эксперты считают, что на зимний застой рынка могли повлиять не столько системные, сколько локальные факторы. Так, по мнению директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, одним из них могли стать затянувшиеся сроки регистрации права собственности в Росреестре. «Часть клиентов, которые поняли, что до новогодних праздников им уже не успеть зарегистрировать право, просто решили перенести сделку на посленовогодний период», – считает эксперт.
По его прогнозам, затишье на рынке может смениться плавным подъемом уже в ближайшее время. «В конце февраля и начале марта на вторичном рынке уже отмечается некоторое оживление», – говорит Дмитрий Щегельский.
Еще один фактор, который должен способствовать активизации сделок на «вторичке» – осеннее прекращение роста ипотечных ставок. Более того, в январе-феврале текущего года даже наметилась тенденция к их снижению. Так, в конце февраля Сбербанк РФ объявил о снижении ипотечных ставок по рублевым кредитам на один процентный пункт.
Безусловно, к определенному оживлению покупательского спроса это должно привести. В то же время многие сомневаются, что это оживление будет заметным. По мнению Сергея Бобашева, массовый ипотечный спрос на рынке жилья Петербурга в значительной мере удовлетворен – большая часть желающих и имеющих возможность взять ипотеку это уже сделала.
Плюс к этому остается неясным вопрос, насколько инициатива Сбербанка будет поддержана другими операторами ипотечного рынка. Так, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Андрей Рублев считает, что в настоящий момент, наоборот, наблюдается тенденция к незначительному росту ставок по ипотечным кредитам.
В любом случае, похоже, что «ипотечный фактор» не станет причиной резких перемен рыночной ситуации.
«В ближайшее время рост активности покупателей жилья будет сильно связан с перспективой общего повышения уровня жизни. Именно на это будут ориентироваться потенциальные клиенты, так что серьезного оживления рынка можно ожидать лишь в том случае, если произойдут серьезные позитивные изменения в экономике», – считает Сергей Бобашев.
А пока никаких общеэкономических изменений не намечается, активность рынка, похоже, будет оставаться «умеренно-стабильной» – резкие всплески, спады и ценовые скачки в ближайшее время маловероятны.
| ккв | дек.12 | янв.13 | фев.13 | В среднем за зиму |
| 1ккв | 27,95% | 28,76% | 28,27% | 28,33% |
| 2ккв | 37,07% | 37,21% | 37,54% | 37,27% |
| 3ккв | 26,40% | 25,66% | 26,06% | 26,04% |
| 4ккв | 7,26% | 7,09% | 6,85% | 7,07% |
| >4ккв | 1,32% | 1,28% | 1,28% | 1,29% |
| зима 11-12гг | зима 12-13 гг | Изменение за год | рост, руб./кв.м |
| 89 279 | 95 149 | 6,58% | 5 870 |
| месяц | зима 11-12гг | зима 12-13 гг | зима 11-12гг | зима 12-13 гг |
| декабрь | 88 268 | 95 127 | 1,2% | 0,3% |
| январь | 89 189 | 95 052 | 1,0% | -0,1% |
| февраль | 90 381 | 95 270 | 1,3% | 0,2% |
