Мы проанализировали предложение на первичном рынке Петербурга, чтобы выяснить, какие новостройки возводятся непосредственно на береговой линии Финского залива – примерно в полукилометре от воды. Учитывались лишь не сданные в эксплуатацию дома, в которых ведутся продажи. Таких жилых комплексов оказалось всего три.
Отметим, что некоторые объекты, которые в представлении петербуржцев традиционно считаются прибрежными, на самом деле находятся довольно далеко от воды. Например, «Балтийская жемчужина» всегда позиционируется как новый микрорайон на южном побережье Финского залива. Однако все четыре «жемчужных» жилых квартала (два уже сданы, еще два строятся) находятся довольно далеко от берега – в 1-1,5 км. У самой воды тоже будет жилье, но оно пока еще даже не спроектировано. В ЗАО «Балтийская жемчужина», которое реализует проект, сообщили, что строительство прибрежных кварталов начнется не раньше, чем через четыре-пять лет. Так что пока говорить о них подробнее преждевременно.
Капитанская замена
Если двигаться по карте Петербурга с севера на юг, то первым в перечне окажется ЖК «Капитан Немо» от «Лидер групп». Этот комплекс возводится на намывных участках Васильевского острова.
Застройщик приобрел здесь в 2010 году у ЗАО «Терра-Нова» (компания реализует проект намыва и является собственником большей части этих территорий) 8,5 га для строительства 160 тыс. кв. м жилья.
Всего на намыве «Лидер» намерен построить четыре жилых комплекса. Помимо названного еще запланированы «Артур Грей», «Магеллан» и «Колумб». Все они будут объединены в микрорайон под названием «Гавань капитанов».
Однако продажи идут пока лишь в первом. Весь прошлый год «Лидер» обещал, что вот-вот выведет на рынок «Грея». Но теперь в отделе продаж компании сообщили, что «Артур Грей» задерживается (причины не раскрываются), вместо него квартиры предложат в «Колумбе». Старт продаж должен состояться в течение месяца. Минимальная цена «квадрата» в «Колумбе» – около 77 тыс. руб., в «Капитане Немо» – 68,3 тыс. руб.
То есть «колумбовы» цены на нулевом этапе выше, чем у «Немо», близкого к завершению строительства (срок его сдачи по проектной декларации – 15 августа текущего года).
«Гавань капитанов» по всем показателям соответствует сложившимся стандартам комфорт-класса. Однако расценки здесь даже ниже, чем в среднем «экономе». По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения в эконом-классе составляет 77,5 тыс. руб. за кв. м, в комфорт-классе – 105,8 тыс. руб.
Некоторые риэлторы объясняют такую политику застройщика проблемами с продажами. Они, в свою очередь, вызваны настороженным отношением покупателей к жилью на намыве: транспортная ситуация на Васильевском острове критическая, выбраться с него по имеющимся мостам, забитым машинами, сложно. Когда появятся новые переправы на остров, точно сказать трудно.
Вдобавок прямо рядом с жильем по намыву пройдет Западный скоростной диаметр. Он, с одной стороны, станет благом для города, создав дополнительные связи между югом, центром и севером. С другой – такая напряженная трасса под окнами (ЗСД от домов будет отделять всего около сотни метров) не добавляет привлекательности квартирам. Кроме того, никто не знает, как поведет себя многоэтажная недвижимость, возведенная на только что образованных землях. Хотя застройщик и уверяет, что основание у домов будет прочное, покупатели опасаются, что здания дадут усадку.
На месте развалин
Следующий по мере продвижения на юг Петербурга – ЖК «Екатерингоф» от «Треста-102» на улице Двинской, 8.
У этого комплекса долгая и неоднозначная история. «Трест-102» презентовал этот объект в докризисном 2007-м. На месте рухнувшего в 2002 году общежития он собрался построить 12-13-этажный ЖК на 347 квартир. Сдать его планировали в 2009 году. Но с тех пор сроки не раз переносились, и когда введут объект – пока неясно. Срок, указанный в проектной декларации (IV квартал 2012 года), уже истек.
До сих пор в этом не очень большом по нынешним меркам комплексе довольно много нераспроданных квартир. Цены – от 53 тыс. руб. за «квадрат».
Дом строится на Гутуевском острове, транспортная связь его с городом неважная – по утрам в будни набережная Обводного канала, на которую с Гутуевского моста попадают жители острова, забита транспортом. Пешком до ближайшей станции метро «Нарвская» добираться далековато – она находится в 1,5 км от комплекса по прямой. Сам Гутуевский остров комфортным для жизни не назовешь: вокруг промышленные предприятия, общежития, в 400 м от «Екатерингофа» – железная дорога.
Берег Юго-Запада
Объект, расположенный далее по берегу залива, – ЖК «Прибалтийский» от ГК «Город» (на фото) – может похвастаться более привлекательной локацией. Он находится в Красносельском районе на пересечении проспекта Героев с продолжением улицы Маршала Казакова. Правда, у транспортной связи с городом здесь тоже большие проблемы. Недавно Смольный лишил местных жителей надежд на скорое открытие новых станций метро на Юго-Западе. Так что новоселам придется рассчитывать только на автотранспорт и ближайшие станции метро, «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов», до которых от ЖК 5-6 км.
Будущим жильцам также придется столкнуться с дефицитом социальных объектов (поликлиник, детских садов и школ). Это типичная проблема для всех активно застраивающихся районов Петербурга, к которым относится и Красносельский.
Зато в десяти минутах ходьбы от комплекса – Южно-Приморский парк, вокруг – кварталы сложившейся жилой застройки с развитой торговой инфраструктурой.
В комплексе будет в общей сложности около 130 тыс. кв. м. Первая очередь (на 1 тыс. квартир) должна быть сдана в III квартале 2014 года. Продажи во второй пока не открыты.
Цены на квартиры в «Прибалтийском» – от 72,5 тыс. руб. за квадратный метр.
Море зовет
Генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин отмечает, что вид на Финский залив – один из самых дорогих на петербургском рынке недвижимости. Покупательский спрос на жилье автоматически повышается, если за окнами река, озеро или гладь пруда. Однако не все водоемы ценятся одинаково. Больше всего привлекают покупателей залив и Нева. Причем, вопреки распространенному убеждению, что для новоселов массовой застройки пейзажи, открывающиеся из окон, неважны, Олег Пашин утверждает: хорошие видовые характеристики способны повысить цены на такое жилье. Стоимость квадратного метра в доме сегмента масс-маркет благодаря близости к воде может вырасти на 10-15%, а премиальных категорий – «бизнес» и «элит» – даже до 30%. Конечно, речь в данном случае идет о престижной воде (на уровне уже упомянутой Невы), а не о безымянных прудах на городских окраинах.
Аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Попова констатирует: квартиры с видом на море продаются значительно лучше, чем без него. Правда, измерить это в процентах эксперты затрудняются.
Руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA Анна Брун добавляет, что виды на Большую, Малую, Среднюю Невки, Фонтанку, Мойку, канал Грибоедова – то есть те водоемы, которые находятся в самых престижных зонах Петербурга, – доступны в основном жильцам премиальных новостроек. Исключение составляет Нева, которая протекает и по спальным и промышленным территориям, позволяя обитателям Красногвардейского, Невского и Колпинского районов полюбоваться ее видами.
Что касается берегов Финского залива, то здесь, наоборот, в основном строится жилье массовых сегментов («эконом» и «комфорт»). При этом, по оценке Анны Брун, на долю нового жилого строительства приходится не более 20% от всех квартир с видом на воду, остальные принадлежат к старому фонду. Мест для нового жилищного строительства на берегу залива немного.
Видовые характеристики – величина не постоянная. Например, сейчас с верхних этажей домов в «Балтийской жемчужине» открывается обзор водной глади. Но уже через несколько лет, когда будет застроена береговая линия, этот вид закроют новые дома. Та же участь ждет и население Морской набережной Васильевского острова. Местные жители не только потеряют виды после окончательного намыва всех запланированных земель и их застройки, но и окажутся на километр дальше от моря, чем тогда, когда покупали свои квартиры.
Относительно застрахованы от таких перемен только те, кто живет по берегам водоемов в центре города в охраняемых исторических кварталах. Здесь виды с годами меняются не так значительно.
