– Власти Ленобласти сейчас готовят нормативный документ по программе компенсационных выплат девелоперам, условно называемый «Садики в обмен на налоги». Каков будет его статус и механизм реализации?
– Документ «Об утверждении порядка предоставления субсидий муниципальным образованиям на выкуп социальных объектов» будет иметь статус постановления правительства Ленинградской области. Мы сейчас над ним работаем, чтобы снять все юридические вопросы к нему. Дело в том, что в области полномочия по выкупу детсадов и школ принадлежат муниципальным образованиям, а не правительству региона, поэтому финансирование выкупа объектов возможно только в виде субсидий.
Постановление будет рамочным документом, оно позволит в дальнейшем заключать с каждым девелопером индивидуальное соглашение о приобретении имущества в казну. Его будут подписывать три стороны – застройщик, муниципальные власти и правительство региона.
Застройщик должен предварительно зарегистрироваться сам или зарегистрировать дочернюю фирму в Ленобласти и начать перечислять налоги в региональный бюджет. Лишь после окончания строительства детсада или школы МО получит средства на их выкуп. По каждому конкретному объекту будет готовиться отдельный нормативно-правовой акт о выкупе, скорее всего, это будет распоряжение Комитета по строительству. На первом заседании Координационного совета Ленобласти, прошедшем 22 февраля, мы с застройщиками создали рабочую группу, которая сейчас уточняет формулировки постановления. Надеюсь, что документ будет утвержден к лету.
– И кто в итоге заплатит за соцобъекты: инвесторы за счет собственной прибыли или дольщики, на которых ляжет возведение объектов инфраструктуры?
– Сейчас многие инвесторы заявляют, что согласно федеральному законодательству нельзя тратить деньги дольщиков на что-либо, кроме возведения жилья для граждан. Это действительно так, но в этих заявлениях есть и доля лукавства. Любой застройщик изначально существует за счет денег дольщиков. Просто часть средств участников долевого строительства направляется на возведение объекта, а часть становится тем заработком девелопера, который он и кладет себе в карман. Мы считаем, что возводить социальные объекты застройщик должен за счет собственной накопленной прибыли. Поэтому надеемся, что в рамках постановления правительства будут работать крупные строительные организации, которые уже имеют собственные средства и могут позволить себе дополнительную нагрузку.
– Если застройщики будут возводить социальные объекты исключительно за счет собственной прибыли, не приведет ли это к тому, что стоимость квадратного метра вырастет еще больше?
– Очевидно, что все застройщики заинтересованы в получении большей и большей прибыли. Если у них будет возможность поднять цены, они ее не упустят. Но я уверен также, что стоимость недвижимости не определяется исключительно затратами застройщика на возведение объекта. Цена «квадрата» зависит от рыночной ситуации – от спроса и предложения. Чем выше спрос, тем больше стоимость. Чем выше предложение, тем она ниже. Поэтому разговоры о том, что застройщики будут вынуждены резко повысить цены из-за дополнительных расходов на инфраструктуру, – это не более чем спекуляции и нежелание делиться с государством своей прибылью, которая сейчас достаточно высока. Мы подсчитали, что даже если в проекте комплексного освоения территории детсад или школа не будут выкуплены, то затраты для застройщика вырастут на 4,5 тыс. руб. с кв. м. При этом сами застройщики имеют с «квадрата» 13-15 тыс. руб. прибыли.
– Когда документ может вступить в силу и когда стартуют процедуры выкупа?
– В прошлом году в пилотном режиме мы уже выкупили первый детсад в Новом Девяткино во Всеволожском районе – в феврале 2013 года объект открылся для детей. Несмотря на то что фактически постановление еще не принято, мы считаем, что наша инициатива уже работает. Мы призываем застройщиков начинать здесь и сейчас: платить налоги, возводить детсады, школы – с тем чтобы успеть вовремя. У того девелопера, который раньше начнет, будет больше шансов, что его объект выкупят в первоочередном порядке.
На сегодняшний момент уже несколько застройщиков заявили о том, что займутся строительством социальных объектов. Например, компания «Отделстрой» планирует уже этим летом в Кудрово начать возводить школу.
– Сколько социальных объектов ежегодно готов выкупать областной бюджет?
– Точно ответить на этот вопрос нельзя. Но хочу еще раз подчеркнуть: мы говорим о том, что будем тратить бюджетные деньги лишь после того, как заработаем их в виде налогов инвесторов. Сначала получим от застройщиков деньги в бюджет и только потом начнем тратить государственные средства на выкуп объектов социальной инфраструктуры. Так что сколько заработаем – столько и выкупим.
– Сейчас совместно с бизнесом вы также разрабатываете кодекс «добросовестного застройщика». Уже назывались две его основных позиции – обязательство не выходить на объект и не привлекать средства дольщиков до получения разрешения на строительство. Что еще туда войдет?
– Вы упомянули два базовых принципа, которые, на мой взгляд, должны соблюдаться в неукоснительном порядке. Над текстом кодекса мы предложили подумать и самим застройщикам. Я надеюсь, что уже очень скоро они представят нам свои предложения. У тех застройщиков, которые не станут выполнять требований кодекса, мы не собираемся выкупать соцобъекты. О каком бы то ни было партнерстве с ними в целом и речи быть не может.
– В 2012 году в Ленобласти было возведено 1,14 млн кв. м жилья. Больше половины новостроек – многоэтажные. Сохранится ли эта тенденция в ближайшие годы и как власти планируют решать вопрос с обеспечением инфраструктурой земель, на которых ведется малоэтажное строительство?
– Малоэтажное жилье, разумеется, намного комфортнее для граждан. Но сегодня очевидно, что будущее пригородных с Петербургом районов Ленобласти – за многоэтажным жильем. Уже утвержденные проекты планировок территорий свидетельствуют, что на областных территориях, граничащих с городом (а это наиболее интенсивно развивающиеся зоны), будет только многоэтажное строительство. Возможно, что и для мегаполиса, и для области это единственный путь развития. Многие покупатели жилья в Ленобласти – петербуржцы, которые не имеют возможности приобрести квартиры в городских районах.
Мы считаем, что в тех зонах, где нет многоэтажного строительства и на землях ведется ИЖС, проблем с детсадами и школами нет. Существующие учреждения справляются с нагрузкой, поскольку население в таких районах Ленобласти растет медленно.
При этом сейчас мы также прорабатываем вопрос о том, чтобы предоставлять льготы застройщикам, которые возводят малоэтажное жилье в отдаленных районах области. Речь идет о возможных налоговых послаблениях. Те свободные бюджетные средства, которые у нас есть, мы будем направлять в первую очередь в отдаленные районы. Там, в отличие от территорий, граничащих с Петербургом, у застройщиков почти нет прибыли. При этом себестоимость строительства на прилегающих к Северной столице землях и на отдаленных территориях приблизительно одинаковая.
– Власти Ленобласти обещали провести ревизию всех проектов планировок, которые были утверждены муниципалами и противоречат региональным нормам градостроительного проектирования. Несколько проектов уже отменено в Мурино, на днях стало известно о планах по пересмотру планировки микрорайона «Южный». Какова будет судьба спорных объектов и каких отмен ждать еще?
– По проектам в Мурино мы будем искать компромисс с муниципальными властями и застройщиками. В феврале 2013 года принято постановление областного правительства о возможности отклонений для застройщиков от установленных нормативов по плотности и этажности жилья. В каждом конкретном случае с объектами будет разбираться Градсовет Ленобласти. Проекты в Мурино от «УНИСТО Петросталь» и ЦДС планируется рассмотреть на его первом заседании, которое должно пройти до конца марта. Пока о результатах ревизии говорить рано, но мы продолжаем работать.
Например, недавно мы проверили два проекта планировки территорий в Заневском поселении Кудрово. И там мы не нашли никаких противоречий с законодательством и его нарушений. К этим проектам претензий нет. Более того, по сравнению, например, с Мурино и Новым Девяткино, в Кудрово при проектировании соблюдены наши нормы по обеспечению жителей социальными объектами и по другим показателям.
