Всего за декабрь-февраль в Петербурге и приграничных районах Ленобласти в продажу вышел 21 новый объект (в том числе следующие очереди в реализуемых проектах) совокупной жилой площадью более 700 тыс. кв. м. Это приблизительно на 10% больше, чем было выведено на рынок год назад.
Ценовая граница
При этом доля новостроек Ленобласти продолжает увеличиваться. «Порядка 70% жилья, продажи которого стартовали зимой, – это комфорт- и бизнес-класс, причем жилые комплексы возводятся на территории города. Оставшиеся 30% нового предложения относится к областным территориям, все это объекты эконом-класса», – подчеркивает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. Если брать только Петербург, то новых объектов на рынок вышло примерно столько же, сколько и зимой 2011-2012 годов.
Участники рынка считают, что именно на рубеже 2012-2013 годов произошло окончательное территориальное размежевание эконом-класса и более дорогих сегментов. «Маловероятно, что в Петербурге будут выходить новые проекты эконом-класса. Земля под застройку в городской черте стоит дорого, возможностей для реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ) нет, возможна только точечная застройка. И в данном случае застройщикам гораздо рентабельнее будет строить объекты класса «комфорт» или “элит”», – говорит директор департамента новостроек NAI Becar Эльдар Султанов.
Именно так сейчас обстоит дело в Москве: проекты эконом-класса уже второй год на городской территории не появляются, а возводятся исключительно в Подмосковье. Хотя и там ценник соответствует, скорее, петербургскому комфорт-классу.
Впрочем, в отличие от столицы, квартиры в самом нижнем ценовом сегменте на рынке Петербурга пока появляются и еще несколько лет будут появляться, правда, в небольших количествах. Речь идет об очередях в уже реализуемых проектах КОТ на территории мегаполиса. Например, можно вспомнить ЖК «Ласточкино гнездо» – там компании «ЛенСпецСМУ» еще строить и строить. В данном случае речь идет о квартирах, где минимальная стоимость квадратного метра на старте продаж составляет 55-60 тыс. руб. – эту цифру и принято считать верхней границей эконом-класса. Иногда попадается и более дешевое предложение. Например, в новой очереди ЖК «Каменка» цена будет даже ниже 55 тысяч, обещает застройщик – «СУ-155».
А вот новые дома, которые будут построены в рамках программы реновации хрущевок (продажи в первом жилом комплексе «Сандэй» от компании «СПб Реновация» стартовали прошедшей зимой), в эту категорию, похоже, не впишутся. Во всяком случае, цены на старте реализации жилья в «Сандэй», как пояснили в компании, начинаются от 67 тыс. руб. за «квадрат». При этом речь идет о доме, в котором две трети квартир вышли в открытую продажу (оставшуюся треть передадут жителям сносимых домов). А в тех комплексах, где продаваться будет не более четверти всего жилья, ценник, очевидно, поднимется еще выше.
Пока не ясна ценовая политика компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (бывшее ООО «ГДСК») в отношении своего мегапроекта КОТ на бывших землях совхоза «Ручьи» в Красногвардейском районе (разрешение на строительство первой очереди было получено в феврале). С одной стороны, объем недвижимости, который необходимо будет продать, огромный (4 млн кв. м, 12 тыс. квартир), что, вроде бы, подразумевает доступные цены для потенциальных жильцов. С другой – в не столь большом, но тоже достаточно внушительном по размерам ЖК «Южная акватория» минимальная стоимость «квадрата» уже перевалила за 65 тыс. руб. – и это на этапе котлована (а точнее, здесь даже котлован еще рыть не начали). Дешевле продавать в компании, вероятно, не считают необходимым. Впрочем, так это или нет – узнаем в мае, когда компания обнародует прайс на квартиры в «Ручьях».
Другие жилые комплексы по доступным ценам в Петербурге вряд ли появятся. Зато в Ленобласти они растут как грибы после дождя. В январе только в Мурино вышли на рынок ЖК «Девятый вал» от компании «Лидер групп» и ЖК «Силы природы» от O2 Development, а чуть позже получил разрешение на строительство ЖК «Мой город» от «Полис групп». Таким образом, строящихся жилых комплексов в районе станции метро «Девяткино» уже больше десяти. Из них к эконом-классу не относится разве что ЖК «GreenЛандия» от Setl City.
Зимой стартовали еще два крупных проекта на территории Ленобласти. В поселке Новогорелово пул инвесторов построит более полумиллиона «квадратов» жилья плюс социальную инфраструктуру. А в Ломоносовском районе началась реализация квартир в проекте «Новоселье: Городские кварталы». Всего здесь будет построено более 1,5 млн квадратных метров жилья.
В Петербурге зимой на рынок вышли несколько крупных объектов комфорт-класса. Среди них можно отметить уже упоминавшуюся «Южную акваторию», а также ЖК «Калина-парк» и Viva (все три – компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»), ЖК «Оптиков, 34» (LEGENDA Intelligent Development) и ЖК «КИМа,1» («ЮИТ Санкт-Петербург».
На низком старте
В то время пока петербургские девелоперы демонстрируют завидную активность в приграничных районах соседнего региона, цены на новое жилье в городе впали в зимнюю спячку. За три зимних месяца, по информации отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», стоимость квадратного метра увеличилась всего на 400 руб. То есть, по сути, не изменилась никак. Здесь, правда, стоит отметить, что и год назад подорожание было совсем скромным – на 1,2%.
При этом средняя стоимость «квадрата» в строящемся доме всего на 11% ниже, чем на вторичном рынке – это рекордно низкий показатель за последние несколько лет. Всего год назад цена квадратного метра на «первичке» и «вторичке» разнилась в среднем на 15%.
«Отметку в 10% можно назвать критической для потенциального покупателя. Если разница будет меньше, то ценность «первички» резко снижается в глазах не только обычного покупателя, но и инвестора. Для меня этот показатель является важным итогом минувшей зимы. Как показывают факты короткой истории рынка недвижимости Петербурга, такое положение дел является предвестником нового стремительного роста цен», – уверен президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
О грядущем повышении цен на первичном рынке эксперты дружно говорили на протяжении всей осени 2012 года. Причин здесь сразу несколько. Это и новая политика Смольного, направленная на обеспечение нового жилья социальной инфраструктурой за счет застройщиков. И снижение более чем в десять (!) раз количества утвержденных проектов планировок территорий, что, в свою очередь, впоследствии не замедлит сказаться на объемах ввода жилья.
«С учетом количества согласованных проектов планировок и числа предоставленных пятен под застройку можно прогнозировать, что в нынешнем году ввод уменьшится на 7% – и это самый оптимистичный вариант», – уверен председатель Комитета по качеству при Координационном совете по развитию строительной отрасли в СЗФО Александр Орт.
Еще одной тенденцией минувшей зимы стало уменьшение средней площади квартир в петербургских новостройках эконом- и комфорт-класса. По данным «НДВ СПб», она снизилась на 4%, а всего за последний год – на 12%. «Сокращение площадей имеет экономические причины – застройщики стараются сделать проект наиболее доступным для покупателя. Кроме того, сокращение площадей происходит за счет более рациональных планировок: снижается площадь коридоров и спален, а кухня и гостиная зачастую объединяются в единую зону», – отмечает Вячеслав Ефремов.
По мнению Эльдара Султанова, самым востребованным жильем еще долгое время останутся наиболее доступные варианты – студии и однокомнатные квартиры. Однако он отмечает увеличение прошедшей зимой спроса и на малогабаритные двухкомнатные квартиры площадью 48-50 кв. м. – так называемые евродвушки.
Отметим, что заметное повышение цен год назад началось в двадцатых числах марта. Именно тогда первичный рынок очнулся от спячки и в итоге «квадрат» прибавил 5% стоимости всего за 80 дней. В году нынешнем, говорят эксперты, рост может быть куда большим, а вот проснется рынок скорее всего тогда же, то есть в конце марта – начале апреля.
