До кризиса 2008-2009 годов считалось, что вложения в загородную недвижимость весьма и весьма перспективны. Многие, у кого водились лишние деньги, приобретали себе второй дом или участок, памятуя знаменитую фразу Марка Твена – «Покупайте землю, ее больше не производят». Впрочем, слова классика плохо применимы к нашему рынку Ленинградской области. Свободной земли там столько, что ее хватит на тысячи коттеджных поселков. А столько рынку и не надо…
Докризисный рост цен на загородные объекты был не обоснованным, напоминающим мыльный пузырь. После кризиса спрос резко упал, клиенты практически перестали совершать инвестиционные покупки, основной объем сделок теперь происходит в сегменте дешевых таунхаусов и недорогих домов. Кроме того, по-прежнему, востребованы наиболее ликвидные участки с инженерными коммуникациями.
Только такие объекты загородной недвижимости понемногу дорожают – примерно на 15% в год (для инвестора – смехотворный процент).
Как же, спрашивается, заработать на таком рынке? Оказывается, это возможно.
Куда не надо инвестировать
Прежде всего, расскажем, куда не надо вкладывать деньги. Так, эксперты очень не рекомендуют приобретать недвижимость в поселках, в которых еще ничего не строится и уж тем более – если нет даже инженерных коммуникаций. Даже если цены на этом этапе очень заманчивы. Приобретая участок в подобном «коттеджном поселке» инвестор рискует стать заложником нереализованного проекта. Если поселок окажется долгостроем, перепродать свою недвижимость не получится даже за первоначальную сумму. А о доходе не приходится и говорить. Хотя, конечно, бывают и исключения. Вкладываться на начальной стадии развития проекта можно, например, если девелопер хорошо себя зарекомендовал в нескольких других, уже реализованных, проектах.
По-видимому, не стоит вкладываться в недвижимость массового сегмента. Сегодня в Ленобласти, к примеру, возводится огромное количество дешевых таунхаусов. Они пользуются хорошим спросом у потребителя и в то же время, благодаря низкой стоимости, позволяют инвестировать небольшую сумму денег – порой, менее миллиона рублей. Но при таких, казалось бы, благоприятных для инвестора факторах, вложения в дешевые таунхаусы едва ли оправданы. Дело в том, что человеку, который решит перепродать таунхаус на вторичном рынке, придется фактически конкурировать с многочисленными застройщиками, предлагающими сблокированные дома. Вообще на рынке таунхаусов эконом-класса уже наблюдается явное перенасыщение. Поэтому инвесторам лучше обратить взоры на другие сегменты загородного рынка.
Специалисты загородного рынка часто говорят, что самое надежное вложение – недвижимость в активно строящихся коттеджных поселках с близкими сроками сдачи. Как правило, это проекты, где уже действуют инженерные сети, проданы почти все домовладения, возможно, уже живут люди. Рисков при инвестировании в такую недвижимость, действительно, почти нет. Но и доход получается минимальным. Да, безусловно, после сдачи проекта находящиеся в нем дома прибавят в цене. Но незначительно – на 10%, может быть, на 15%, да и то не факт. Поэтому мы все-таки рассмотрим варианты вложения средств с более высоким доходом, хотя и, возможно, несколько более рискованные.
Охота за новыми форматами
Сегодня на загородном рынке происходят глобальные перемены. Возникают новые форматы недвижимости, застройщики уходят из одного сегмента рынка, чтобы попробовать силы в другом. Такие «встряски» приводят к неразберихе и с ценами, что может быть очень выгодно покупателю.
Приведем конкретный пример. Осенью прошлого года девелопер элитного рынка компания ПетроСтиль вывела на рынок проект комфорт-класса «Близкое» (в деревне Мистолово Всеволожского района). Цены на квартиры в малоэтажных комплексах начинались там от 1,3 млн руб. Притом что в соседнем поселке похожего формата Mistola Hills такие же квартиры стоили примерно в два раза дороже.
Столкнувшись с большим спросом, компания «ПетроСтиль» стала повышать стоимость. И на сегодняшний день минимальная ценовая планка для однокомнатной квартиры составляет 2 млн руб. Рост – почти 54% за пять месяцев. Как выяснилось, продешевили вначале и с таунхаусами. Сначала цены на них стартовали с 2,9 млн руб., сегодня – с 4,7 млн. Удорожание – 62%. Кто успел воспользоваться предложением в самом начале, неплохо заработал.
Недавно компания Landskrona предложила покупателям новый формат загородной недвижимости – эко-виллы небольших метражей в поселке «ЗИМА-ЛЕТО» недалеко от Правдинского озера (Выборгский район Ленобласти). Раньше у озер строили, как правило, дорогие коттеджи. Так поступала и Landskrona – ее проекты «Правдинское озеро» и «Правдинское озеро – 2» – классическое поселки бизнес-класса. А вот новый проект у того же водоема решили позиционировать иначе. Стоимость эко-вилл (по сути дач) начинается от 1,9 млн руб. (за одноэтажный дом площадью 57 кв. м).
Если новый формат придется по душе покупателям, то цены на такие виллы, конечно, будут расти. Впрочем, трудно прогнозировать, какими именно темпами.
Скажем, с лета 2011 года идут продажи в дачном малоэтажном комплексе «Красавица». Он расположен в 500 м от Большого Симагинского озера (поселок Ильичево Выборгского района). Девелопер – ГК «47 Регион». Квартиры тут изначально стоили 1,6 млн руб., за время строительства минимальная цена достигла планки 1,8 млн. Как видим, удорожание составило всего 12%. Хотя два названных проекта очень отличаются друг от друга по концепции, поэтому сравнивать их надо осторожно.
Среди новых дачных поселков надо отметить, безусловно, проект «Красная поляна» в Приозерском районе, близ Коробицыно от УК «Династия», ранее работавшей на элитном рынке. Поселок расположен в деревне Светлое, рядом с горнолыжными склонами курортов «Снежный» и «Золотая долина». Самый дешевый участок тут стоит 1,7 млн руб. (за 8,4 сотки). Цена для этих мест, прямо скажем, невысокая. И, если проект будет успешно реализован (пока он на начальной стадии), стоимость земли здесь, вероятно, вырастет.
Таким образом, загородный рынок позволяет приумножить свой капитал тем, кто внимательно следит за перипетиями его развития, отслеживает появление новых форматов, наблюдает за изменением бизнес-стратегии наиболее известных застройщиков.
Штучный товар
Быстро дорожают проекты уникальные в своем сегменте. Рассмотрим, опять же, недвижимость у озер. Например, в Приозерском районе Ленобласти водоемов хоть отбавляй. На их берегах реализуются десятки коттеджных поселков, где продажи идут ни шатко, ни валко. Между тем, среди них есть коттеджный поселок – яхт-клуб «Стрелка», который по темпам продаж превзошел даже многие проекты в наиболее востребованном Всеволожском районе. Этот поселок, ориентированный на яхтсменов, расположен в месте слияния рек Вьюн и Бурная. Когда проект выходил в продажу (октябрь 2011-го), участки в нем стоили 150 (берег Бурной) и 100 тыс. руб. (берег Вьюна) за сотку. Учитывая правильное позиционирование и, как следствие, хороший уровень продаж, цены на участки повышались тут неоднократно. На сегодняшний день они составляют 250 и 170 тыс. за сотку, соответственно. Прирост – 66-70%.
Показательна история коттеджного поселка «Лазурный квартал», который возводится в деревне Манушкино во Всеволожском районе (ООО «Экстрим»). Видеогруппа БН посещала этот проект в октябре 2011 года. На тот момент территория еще не застраивалась, но все говорило о его хороших перспективах. Прежде всего сам выбор места – поселок располагается на берегу большого искусственного озера, образовавшегося на месте добычи песка. Территория проекта имеет интересный ландшафт – уровень земли понижается по направлению к озеру. Вокруг – густые леса. Кроме того, к участкам уже были подведены вода и газ. На тот момент сотка земли в «Лазурном квартале» стоила 145 тыс. руб. (плюс 500 тыс. – платеж за пакет инженерных коммуникаций).
Во второй раз журналисты БН посетили этот проект ровно через год, в конце 2012 года. Поселок было не узнать. Он стал полностью готовым для проживания проектом. Практически все участки были распроданы, а дома росли на них как грибы после дождя.
При этом девелопер готовит к продаже по соседству с «Лазурным кварталом» еще один проект – «Квартал Малинки». Это уже проект бизнес-класса, где сотка стоит 240 тыс. руб.
Те, кто успел приобрести участок в «Лазурном квартале» по ценам эконом-класса, безусловно, сделали выгодное вложение. После сдачи построенного квартала Малинки статус всей территории должен вырасти. И, при желании, собственники земли в «Лазурном» смогут продать свои участки на вторичном рынке по гораздо более высоким ценам.
Похожая судьба, возможно, ожидает коттеджный поселок «Кавголовское озеро» компании City 78. Он находится на 19-м километре Токсовского шоссе, всего в 4 км от элитного Токсово. Перепады высот тут еще более внушительные, чем в Лазурном. Озеро тоже есть, даже два, в 800 м – Курголовское, а за ним, через небольшую «перемычку» – Кавголовское. Цены пока – самые демократичные, от 150 тыс. руб. за сотку.
Надо заметить, однако, что в поселке пока нет инженерных коммуникаций. Их прокладкой собственник планирует заняться весной этого года. И, хотя City 78 зарекомендовала себя как ответственный девелопер (их проект – «Ладожский маяк»), каждый покупатель (инвестор) должен оценить возможные риски. Но если проект состоится, на позднейших стадиях реализации земля там, как нам кажется, подорожает.
Безусловно, инвестирование на загородном рынке – дело нелегкое. Тут нет типовых проектов, тенденции более размыты, чем в городе. Чтобы хорошо заработать, здесь нужно тщательно изучать рынок, в чем, мы надеемся, окажет помощь наше издание.
