Многих потенциальных покупателей смущает сама процедура переуступки, которая кажется им сложной и опасной. Однако если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то сделка получается вполне надежной. Для ее совершения потребуется всего лишь пять основных шагов.
ШАГ ПЕРВЫЙ. ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
Покупателю, решившему заключить договор переуступки (такой человек называется цессионарием), очень важно уяснить, что он приобретает пока что не квартиру, а всего лишь право требования на нее. Соответственно – и все те риски, которые несет любой дольщик. Не стоит надеяться, что человек, переуступающий вам объект (цедент), уже все проверил и убедился в надежности взаимоотношений с этим застройщиком.
Во-первых, он сам мог подойти к заключению договора не слишком ответственно. Во-вторых – там могут быть риски и условия, которые устраивали его, но не устроят вас. И, в-третьих, он может переуступать объект именно по той причине, что обнаружил какие-либо проблемы у данного проекта.
Цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства, поэтому цессионарию следует самостоятельно провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: от поиска информации о застройщике до проверки самого договора ДДУ.
Если речь идет о типовом жилье, то покупатель на сайте застройщика выбирает объект с интересующими его характеристиками (количество комнат, площадь, этаж и проч.), а дальше попросту фильтрует весь массив аналогичных предложений по параметру цены.
Кстати, здесь есть о чем задуматься и продавцам: выставив цену на свою квартиру всего лишь на несколько тысяч рублей ниже самого дешевого на данный момент предложения, вы автоматически поднимете свой объект на первое место как в формальном списке на сайте, так и в рейтинге привлекательности для покупателей
ШАГ ВТОРОЙ. СМОТРИМ УСЛОВИЯ ДДУ
На этой стадии нелишним будет привлечь к работе профессиональных юристов. Следует учитывать, что в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.
Переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.
Нелишним будет в очередной раз напомнить: если вы выбирали объект, ориентируясь на данные с сайта застройщика, обязательно внимательно сличите условия, прописанные там, с теми, которые указаны в ДДУ, – нередки случаи, когда они различаются в критично важных для покупателя моментах. К примеру – в заявленных сроках строительства или передачи объекта.
ШАГ ТРЕТИЙ. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР
Если результат двух предыдущих шагов вы сочли удовлетворительным, то теперь пора идти в офис к застройщику, поскольку переуступка производится с его участием.
Теоретически договор цессии может быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Однако на практике в подавляющем большинстве в ДДУ существует пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Чаще всего этим согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.
Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.
Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.
Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.
ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ПОДАЕМ ДОКУМЕНТЫ В РОСРЕЕСТР
Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, смотрите в справке.
Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика.
Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.
ШАГ ПЯТЫЙ. ПРОИЗВОДИМ РАСЧЕТЫ
Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья. Расчет может быть проведен перечислением оговоренной суммы на счет, через банковский аккредитив или до сих пор самым распространенным способом – через банковскую ячейку.
После получения денег цедентом вся сделка по договору цессии считается завершенной.
