Банкиры разделились на два лагеря. Одна часть банков готова выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье, приобретаемое по схеме ЖСК. Вторая – нет. Число отказников постепенно тает. Ведь по схеме ЖСК в Петербурге продается каждая четвертая квартира.
Первые ласточки
В конце февраля банк ВТБ24 объявил о запуске ипотечной программы «Свобода выбора». Новая программа позволяет приобретать жилье в любой новостройке, вне зависимости от того, аккредитован объект в банке или нет. Кроме того, не требуется аккредитация и самих застройщиков.
В рамках программы процентные ставки после завершения строительства не отличаются от ставок для аккредитованных новостроек. Но на этапе строительства – выше на 3,5 процентного пункта. Также для минимизации рисков банк ограничивает максимальную сумму кредита – не более 2 млн руб.
Тем не менее эксперты отмечают, что новая ипотечная программа будет востребована. И в первую очередь заемщиками, которые хотят взять ипотечный кредит для приобретения квартиры в жилищно-строительном кооперативе.
Как уточняет начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, осваивать рынок ипотечных кредитов на жилье в ЖСК российская банковская система стала с конца 2007 года. Но развивать это направление помешал кризис.
И новый виток интереса банкиров к этому сегменту рынка начался лишь пять-шесть месяцев назад. «Около четверти объектов на первичном рынке Петербурга реализуются по схеме ЖСК, – отмечает Дмитрий Алексеев. – Банки на такой спрос не могут не реагировать».
Сегодня в данном сегменте уже работают банки «Санкт-Петербург», «Банкирский дом», «Балтика» и ряд других. Обычно жилищный кредит выдается под поручительство застройщика. Но возможен и вариант с договором залога имущественных прав.
Соответственно, «первопроходцы» «снимают сливки». «Ипотека на приобретение объектов по договорам паенакопления составляет около 20% в общей структуре выдач», – говорит глава дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская.
Начинают осваивать ипотечное кредитование ЖСК и более крупные игроки. О новой программе ВТБ24 говорилось выше. Со своей стороны Сбербанк предлагает такую услугу не первый год. Но до недавнего времени кредитор требовал поручительство третьего лица, что резко снижало спрос. А теперь банк начал предлагать займы под залог пая.
На очереди DeltaCredit. «В данный момент мы не работаем с ЖСК, но проводим юридическую экспертизу возможности работы в данном сегменте первичного рынка недвижимости», – сообщила БН региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.
Близки к решению работать с ЖСК и ряд других банков.
И, кстати, процентные ставки и требования по обязательному страхованию на объекты, реализуемые по схеме ЖСК и по 214-ФЗ, у большинства игроков не отличаются.
Есть проблемы?
Отсутствие наценки за повышенные риски руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Елена Дятел объясняет тем, что петербургские застройщики прошли проверку временем. То есть работают на строительном рынке «без сбоев» длительное время.
Кроме того, как уточняет Дмитрий Алексеев, банк прежде всего проверяет при аккредитации сам объект, а не застройщика. «По какой схеме будут реализовываться квартиры – второй вопрос», – уточняет специалист.
Впрочем, часть банкиров продолжает относиться к ипотеке на ЖСК с настороженностью. «На сегодняшний день количество банков, предлагающих ипотеку на новостройки ЖСК, невелико по причине высокого уровня риска», – комментирует директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских.
По его мнению, схема реализации по ЖСК более удобна для застройщиков, чем для банков. Эта схема одновременно защищает права строителей и снижает их ответственность перед приобретателем жилья. В частности, по его словам, сроки завершения строительства строго не гарантируются, покупатель не застрахован от двойных продаж из-за отсутствия обязательной государственной регистрации договора.
Со своей стороны руководитель правового департамента О2 Development Надежда Хвощевская объясняет осторожность части банковского сообщества следующим образом. Во-первых, в самом касающемся ЖСК законодательстве достаточно много пробелов. Во-вторых, зачастую банковские ипотечные специалисты откровенно «плавают» в вопросах правового регулирования кооперативной деятельности.
При этом большинство юридических проблем вполне решаемо. Например, в новой редакции 214-ФЗ, которая вступит в силу с 1 января 2014 года, предусмотрен дополнительный способ обеспечения исполнения обязательств строительной компании, помимо залога и поручительства банка. Это страхование гражданской ответственности застройщика.
«Но ничто не мешает ЖСК уже сейчас использовать упомянутые способы обеспечения исполнения обязательств», – подсказывает Надежда Хвощевская.
Два сапога – пара
С осторожностью к схеме приобретения жилья в ЖСК с привлечением ипотечного кредита относятся и многие потенциальные заемщики. Прежде всего покупатели опасаются угрозы двойных продаж. Однако, по словам Надежды Хвощевской, если в кооперативе ведется ежедневно обновляемый реестр пайщиков, данная угроза исчезает.
Да и в целом риск двойных продаж остался в прошлом. Такой риск существовал в «лихие годы», когда застройщики не беспокоились за свою репутацию.
Тем не менее общественные симпатии прочно остаются на стороне схемы приобретения жилья по 214-ФЗ. «Компании, реализующие квартиры через договор долевого участия – по 214-ФЗ, – позиционируют данную схему продажи как самую надежную, – говорит Надежда Хвощевская. – При этом они умалчивают, что указанная схема по существу защищает покупателя только при покупке квартиры на самом раннем этапе, гарантируя лишь наличие пакета документов для строительства».
По словам юриста, когда уже собран полный пакет необходимых для строительства документов, на передний план выходят совершенно другие риски, от которых схема 214-ФЗ никак не защищает. Есть риск, что строительство дома не будет завершено. Что дом не будет принят в эксплуатацию. Могут возникнуть проблемы с документами на этапе строительства, и последовать запрет строительства органами власти.
А в случае банкротства застройщика либо расторжения договора появляется угроза невозврата денег.
Не страхует 214-ФЗ и от мошеннических действий со стороны застройщика – к примеру, от ускоренной продажи преимущественной части квартир и вывода денег из компании.
Наконец, если по ходу строительства у застройщика возникнут проблемы с документацией, то дольщик рискует остаться без свидетельства о собственности.
И, как резюмирует директор правового департамента аудиторской фирмы «Консалт» Егор Савин, любая стройка – дело рискованное.
В итоге, по мнению Надежды Хвощевской, риски по обеим схемам приобретения жилья почти одинаковы. Соответственно, для покупателя не имеет большой разницы, берет он ипотеку на жилье, приобретаемое по 214-ФЗ, или на ЖСК. Проще говоря, давая ипотечный кредит на ЖСК, банк рискует не более, чем если дает ипотеку на «долевку».
С этим мнением можно не соглашаться. Но в любом случае число дающих ипотечные кредиты на ЖСК банков будет расти. То есть для заемщиков будет увеличиваться возможность выбора.
