Вопреки расхожему мнению зимой рынок загородной недвижимости вовсе не впадает в спячку. Продажи временно приостанавливаются только в самых удаленных дачных поселках. Хотя и в них при определенных стараниях девелопера (расчистка дорог от снега, активная маркетинговая политика, предоставление скидок) могут происходить зимние сделки. В большинстве же проектов, рассчитанных на постоянное проживание, продажи обычно идут круглый год. Другой вопрос, какими темпами.
Головокружение от успехов
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», продажи загородных объектов этой зимой оставались примерно на уровне зимы 2012 года, когда было реализовано около тысячи загородных объектов (данные ориентировочные, так как итоги февраля еще не подведены).
С одной стороны, это хорошо. Такие показатели говорят о стабильности на загородном рынке. Но, с другой стороны, активность спроса покупателей в прошедшем году, особенно весной, давала надежды на продолжение роста числа сделок, в том числе и в 2013-м.
Особенно активно развивался почти весь 2012 год сегмент таунхаусов эконом-класса. На рынке в течение года появилось не менее десятка новых проектов, предлагающих такой тип жилья: таунпарк «Энкола», коттеджный поселок «Смольный», «Вартемяги-парк» (Всеволожский район), «Кивеннапа-Юг», «Покровские горки» (Гатчинский), «Кивеннапа-Юго-Запад» (Волосовский) и другие. При этом именно в прошлом году на рынке таунхаусов серьезно снизилась ценовая планка. В 2011-м самое дешевое предложение стоило 1,5 млн руб. В 2012-м – 1 млн руб.
Если в 2011 году на рынок вышло всего около 450 блок-секций в таунхаусах, то в 2012-м, по информации «Петербургской Недвижимости», уже 2,2 тысячи, практически в пять раз больше. И такой рост объема предложения был вызван не какими-то абстрактными расчетами девелоперов, а реальной статистикой продаж.
Так, согласно сведениям «Бюро аналитики по рынку недвижимости», во II квартале 2012 года было продано в шесть раз больше домовладений в таунхаусах, нежели за аналогичный период 2011-го. Как тут не впасть в эйфорию?
А счастье было так возможно…
Между тем, как показывают данные аналитиков, этой зимой спрос пошел на убыль. «Стремительный рост продаж таунхаусов в течение прошлого года замедлил свои темпы. Так, в IV квартале 2012-го было отмечено уменьшение продаж на 25% по сравнению с III кварталом. Сейчас объемы продаж таунхаусов остаются на этом снизившемся уровне», – отмечает Светлана Московченко, руководитель направления загородной недвижимости Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя «Бюро аналитики по рынку недвижимости», спрос несколько «охладел» не только к таунхаусам эконом-класса. Эта тенденция заметна и в других сегментах загородного рынка. «Некоторое замедление активности покупателей наблюдалось за городом еще с лета (на фоне исключительно удачных весенних месяцев). К осени тенденция стала более явной. Наконец, зимние месяцы подтвердили: за год рынок коттеджных поселков не прибавил в количестве покупателей. Если нисходящий тренд продолжится (а есть причины думать именно так), то 2013 год окажется существенно тяжелее для застройщиков, чем минувший», – говорит Дмитрий Сперанский.
Стройка продолжается
Итак, спрос не слишком активен. Между тем предложение загородной недвижимости продолжает расти. По состоянию на февраль этого года в продаже находилось 358 коттеджных поселков (более 20,8 тысяч объектов) – свидетельствуют данные «Петербургской недвижимости». Только в январе 2013-го на рынок вышло семь новых поселков. Из них лишь один элитный. Остальные относятся фактически к эконом-классу.
Вывод тут может быть только один: в нынешнем году конкуренция на загородном рынке будет очень жесткой. Неслучайно девелоперы пытаются сегодня изобретать новые форматы загородной недвижимости, чтобы выделиться среди «коллег по цеху». Причем ценовая планка, учитывая низкую платежеспособность покупателей, постоянно падает.
Например, этой зимой компания Landskrona предложила покупателям новый формат недвижимости – эко-виллы небольших метражей в поселке «ЗИМА-ЛЕТО» (Выборгский район Ленинградской области). Место достаточно престижное – берег Правдинского озера. При этом цена виллы площадью 57 кв. м составляет 1,9 млн руб. Понятно, что в другое время этот участок был бы застроен просторными коттеджами бизнес-класса. Но текущая рыночная ситуация вынуждает девелоперов идти на определенные уступки.
Группа СНВ недавно вывела на рынок новый формат недвижимости – дома-лофты с потолками около пяти метров (в поселке Покровское Гатчинского района). Причем объекты опять же позиционируются как эконом-класс – цены начинаются от 1,2 млн руб.
И примеров таких экспериментов в ближайшем будущем, как нам кажется, будет много. На фоне роста предложения и сокращающегося спроса бороться за покупателя становится все труднее. Многие загородные проекты и вовсе не выживут в этой рыночной «войне».
