В частности, по мнению ряда экспертов, в центре продолжает падать спрос на крупногабаритные квартиры, одновременно с этим усугубляется дефицит объектов минимальной площади.
Самые маленькие – на пике спроса
По словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, сегодня фактически единственный тип жилья, пользующийся повышенным спросом на вторичном рынке в центре, – это квартиры и комнаты маленького метража. Но их доля на рынке с каждым годом снижается.
Это подтверждается информацией от Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». Так, если в первом квартале прошлого года небольшие (от 16 до 55 кв. м) комнаты и квартиры Адмиралтейского района занимали в структуре предложения более 22%, то в последнем квартале их доля была уже менее 20%. Почти 60% таких объектов выставлялись на продажу по ценам от 3,5 до 5 млн руб.
«В историческом центре однокомнатные квартиры в привычном для спальных районов виде никогда не строились. Большинство «центральных» «однушек» – это выделенные части некогда больших квартир. Но и таких объектов в центре немного, отсюда и повышенный спрос на них», – говорит Сергей Бобашев.
Так, если в январе 2012 года, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «БН», в общей структуре спроса Адмиралтейского района на долю «однушек» приходилось 16,8%, то к осени этот показатель превысил 25% и уже практически не менялся до конца года. В то же время интерес покупателей к двухкомнатным квартирам в течение года плавно, но неуклонно падал, снизившись более чем на 10% – с 48,3% до 36,7%.
Трехкомнатные квартиры Адмиралтейского района «просели» по спросу почти на 5% (31,7% в январе и 26,5% в декабре), при этом слегка прибавив в предложении (35,1% и 36,4% соответственно).
Единственное, что фактически не изменилось, это предпочтения покупателей по типам жилищного фонда. Традиционно примерно 30% спроса приходится на старый фонд. А старый фонд после капремонта выступает абсолютным лидером спроса – такие объекты выбирает примерно 50% покупателей жилья в районе.
В итоге на конец 2012 года самая высокая цена квадратного метра была отмечена именно на однокомнатные квартиры в старом фонде после капремонта. В среднем она составила 111 тысяч руб., тогда как «квадрат» в двухкомнатных квартирах таких же домов стоил на 15 тысяч руб. меньше.
Средние, большие и огромные
Почти половина предложения квартир в Адмиралтейском районе в 2012 году приходилось на объекты средней площади – от 56 до 95 кв. м. Этот метраж представлен самыми разными квартирами, от «однушек», которые вряд ли кто-нибудь назовет маленькими, до пятикомнатных квартир. Впрочем, последние в структуре предложения объектов такого метража скорее исключение, чем правило.
Еще треть выставленных на продажу объектов имела площадь от 96 кв. м. Самая большая квартира, экспонировавшаяся в конце года, располагается в доме на Сенной площади, и ее метраж составляет 570 кв. м, а цена превышала 92 млн руб.
Самый проблемный сегмент квартир в центре города, это, по мнению специалистов, объекты площадью свыше 115 кв. м. Сергей Бобашев считает, что с каждым годом такие квартиры покупаются все хуже, а их количество в продаже увеличивается.
Исключение составляют эксклюзивные объекты, стоимостью выше миллиона долларов, расположенные либо в домах на «парадных» улицах, либо в зданиях, превращенных в аналог «клубного дома» – с капитальным ремонтом, огороженной придомовой территорией, как правило – полностью замененной внутридомовой инженерией, консьержской службой и прочими элементами комфорта. За исключением, разве что, необходимого количества парковочных мест прямо на территории жилого комплекса. Но такие квартиры – штучный товар, их объем в общей структуре предложения Адмиралтейского района на конец года лишь немного превысил 1%. Как и любой эксклюзив с крайне ограниченным объемом предложения такие объекты, по мнению экспертов, одинаково успешно будут продаваться всегда.
Комфорт вместо престижа
Почему же падает спрос на столь престижное и популярное в недавнем прошлом дорогое жилье в историческом центре? Большинство экспертов считает, что главная причина в изменившейся психологии покупателей.
По мнению Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар» в Санкт-Петербурге, тенденция увеличения сроков экспозиции квартир в историческом центре наблюдается уже несколько лет. «Происходит это от того, что обеспеченным людям необходимы комфортные условия для жизни, такие как развитая инфраструктура и наличие паркинга, которые отсутствуют в районе исторического центра», – говорит он.
Снижение спроса на недвижимость в центре вызвано целым рядом факторов. Это и плохая экология, и изношенность коммуникаций, и выход на рынок достаточного количества объектов повышенного уровня комфортности в спальных районах города, отмечает Марина Полякова, руководитель отдела компании «Городская Недвижимость». Кстати, по мнению эксперта, плохое состояние таких объектов не только может сказываться на комфорте проживания, но и ограничивает возможность их дальнейшей продажи. Если, к примеру, перекрытия в здании достигают определенной стадии износа, то банк не предоставит ипотеку под такой объект.
Таким образом, можно сделать вывод, что сегодня соображения престижа, которые ранее были одним из главных мотивов приобретения жилья в центре города постепенно отходят на второй план, уступая место соображениям комфорта.
