В 2012 году в Петербурге, по данным Комитета по строительству, было введено в эксплуатацию 143 объекта нового строительства на 40,87 тыс. квартир общей площадью 2,44 млн кв. м (без учета домов ИЖС). Для сравнения: в 2011 году было введено 44,23 тыс. квартир (231 дом) общей площадью 2,6 млн кв. м, в 2010-м – 42 тыс. квартир (232 дома) площадью свыше 2,5 млн кв. м, в кризисном 2009-м – 36,76 тыс. квартир (187 домов) площадью чуть больше 2 млн кв. м.
На рынке все спокойно
Как считает руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова, снижение показателей этого года прежде всего связано с тем, что в строй вводились объекты, заложенные в кризис, – тогда в продажу поступало мало нового жилья.
В 2012 году, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в продажу поступило около 3,4 млн кв. м в новостройках. В 2011-м – 2,5 млн. Тогда как в кризисном 2009-м было выведено всего 0,87 млн «квадратов».
Эксперты считают, что в этом году цены на первичном рынке будут расти примерно теми же темпами, что и в прошлом, – то есть в среднем на 2,7% в квартал.
Сдерживать рост цен будет не только большой объем предложения, но и достаточно высокие ставки по ипотеке. В прошлом году банки регулярно повышали ставки и предупреждали, что в текущем году их рост не остановится. Агентство ипотечного жилищного кредитования констатирует: в 2012 году средняя ипотечная ставка в России составила 12,3% годовых, 2013-й начался с показателя в 13%, и до конца года он достигнет 13,5%.
Однако некоторые грядущие изменения на рынке Петербурга и Ленобласти могут отразиться на ценах новостроек гораздо существеннее, чем рост на 10-12% в год. Прежде всего, участников рынка беспокоят инициативы властей обоих регионов по созданию инфраструктуры за счет застройщиков и по ограничению высотности жилых комплексов.
Сейчас примерно 77% многоквартирных новостроек – это здания выше десяти этажей, только 5% имеют высоту до десяти этажей, остальные – разноэтажные комплексы в 5-25 этажей (данные «Балтроса»). Чиновники намерены запретить строительство домов выше 40 м (примерно уровень 13-го этажа) в приграничных с Петербургом районах.
Затраты растут из кабинетов
Застройщики уже прикинули, во что им обойдутся высотные и инфраструктурные новации властей.
Так, по оценке президента RBI Эдуарда Тиктинского, затраты его компании на создание социальной инфраструктуры для нового проекта на проспекте Александровской Фермы составят 7-9% с каждого квадратного метра. В декабре прошлого года бывший вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский говорил, что обременения застройщиков обязательствами по одной только социальной инфраструктуре повысят стоимость «квадрата» на 15 тыс. руб.
Заместитель директора по развитию ООО «КВС» Татьяна Федирко согласна с такой оценкой.
Светлана Аршинникова подсчитала, что настолько же увеличится цена метра, если новостройки запретят делать высотными. Правда, здания свыше 75 м строить тоже не выгодно – себестоимость после этой отметки возрастает с каждым этажом из-за технических нюансов возведения небоскребов. Но и опускаться ниже десяти этажей нецелесообразно – резко снижается доходность девелоперов, поэтому цены на квартиры в «низких» домах выше, чем в высотках.
Получается, что если застройщикам придется возводить за свой счет инфраструктуру и при этом снизить этажность своих объектов, то в целом цена метра может увеличиться как минимум на 30 тыс. руб. То есть почти на 35%, учитывая, что сегодня, по данным ГК «Бюллетень Недвижимости», «квадрат» на первичке в среднем стоит 86,8 тыс. руб. Если прибавить прогнозируемый годовой «инфляционный» рост, то получится 45-47%.
«Это нереально»
«Такое резкое и сильное удорожание абсолютно нереально», – убежден директор департамента новостроек NAI Becar Эльдар Султанов. Это будет нецелесообразно для застройщиков, так как они рискуют потерять объемы продаж, поясняет он. Для эконом-класса даже 15 тыс. руб. весьма ощутимы, поэтому, чтобы сохранить покупательский спрос, застройщикам придется оптимизировать затраты на возведение жилья.
С Султановым согласен и первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Александр Погодин: «Рост стоимости не происходит прямо пропорционально растущим затратам на реализацию проекта. Первостепенный фактор, регулирующий изменение уровня цен, – соотношение спроса и предложения». По его мнению, сокращение объема ликвидного предложения при сохранении высокого спроса приведет к повышению цены квадратного метра.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавляет: «Рост цен выше 20-25% представляется абсолютно невозможным, а вот падение объемов строительства и предложения на 10-15% в перспективе ближайшего года-двух, к сожалению, уже представляется почти неизбежным». Из-за уменьшения строительных объемов сократится и число специалистов и рабочих, занятых в отраслях, связанных со строительством. Это затронет не только покупателей, но и тех, чья работа связана со строительной сферой. Так что повышение цен, отмечает Васильев, будет не единственным негативным последствием последних градостроительных новаций.
Впрочем, вряд ли эти пессимистичные прогнозы сбудутся в ближайшее время. В этом году нововведения властей не сильно отразятся на ценах, ведь сейчас реализуются проекты, которые стартовали еще до того, как чиновники объявили об ужесточении условий строительства. Расходы на инфраструктуру и снижение высотности застройщики будут закладывать в объекты будущих лет.
