Жилищный комитет убеждает петербуржцев, у которых накопились претензии к УК, отказываться от услуг таких организаций. Впрочем, чиновники при этом не скрывают, что процедура эта довольно непростая.
Недовольство растет
В 2012 году в Санкт-Петербурге было зафиксировано рекордное количество домов, в которых сменились управляющие компании – 254. Тогда как в 2010-2011 годах от услуг обслуживающих организаций отказывались жильцы одного-двух десятков домов.
Впечатляющие цифры эксперты объясняют тем, что в конце 2010-го и в конце 2011-го многие жилищные организации «проштрафились» перед населением с так называемыми 13 квитанциями. В среднем процедура смены УК, включая время на судебные разбирательства, длится около года. Отсюда и всплеск отказов от услуг УК в 2012-м.
Впрочем, в наступившем году претензий к обслуживающим организациям не меньше. Новая причина недовольства горожан – участившиеся ошибки УК при предоставлении данных для начисления квартплаты. Напомним, что при переходе осенью 2012 года на новую систему расчетов платежей жилищников обвинили в предоставлении некорректных данных по площадям нежилых помещений, что привело к резкому росту платежей у населения. А в январе 2013 года выяснилось, что из-за ошибок управляющих тепло для петербуржцев подорожало в два-три раза, в отдельных случаях счета выросли аж в одиннадцать раз. В феврале счета за отопление снова увеличились. Потому в Жилищном комитете уверены, что в этом году поменять УК захотят еще больше петербуржцев. Чиновники в этих случаях обещают оказывать гражданам юридическую помощь.
Главное – инициатива
Как поясняют в Жилищном комитете, если граждане полны решимости поменять УК, то для начала необходимо организовать инициативную группу. Затем нужно прояснить вопрос о структуре собственности квартир в доме.
Хотя право любого гражданина отказаться от услуг УК теоретически закреплено в Жилищном кодексе, однако на практике получается так, что инициировать смену УК могут лишь собственники помещений.
В наилучшей ситуации – ТСЖ и ЖСК, где все квартиры в частной собственности. Тогда решение о смене УК принимается общим собранием жильцов. В некоторых случаях отказаться от услуг обслуживающей организации может правление товарищества, без участия жильцов. Такая возможность должна быть прописана в уставе ТСЖ и ЖСК.
Если в доме приватизирована лишь часть квартир, процедуру смены УК также запускает собрание жильцов.
Когда же жилье в доме полностью принадлежит городу (все граждане проживают по договорам социального найма), сменить обслуживающую организацию может только Жилищный комитет. А гражданам остается лишь жаловаться на недобросовестные организации и ждать, пока специалисты ведомства отреагируют. Впрочем, как отмечают чиновники, домов в собственности Петербурга сейчас очень мало – менее трех тысяч (всего в городе около 21 тысяча зданий).
Наиболее распространенный вариант – когда в доме есть и частные, и неприватизированные квартиры. В этом случае представитель Жилищного комитета на общем собрании будет обладать числом голосов пропорционально площади, которую в доме занимают наниматели: один метр общей жилой квартиры приравнивается к одному голосу.
По букве закона
Итак, инициативная группа организует общее собрание жильцов, на котором будет обсуждаться вопрос о смене УК. Для этого ей необходимо хорошо подготовиться. Лучше всего – обратиться к чиновникам жилищного отдела районной администрации и получить все необходимые консультации. «В связи с недовольством граждан просчетами УК мы дали четкие указания районным властям предоставлять петербуржцам оперативную информацию по процедуре смены. Более того, мы готовы направлять представителей Жилищного комитета для участия в общих собраниях, чтобы чиновники следили за соблюдением всех необходимых формальностей», – рассказал БН глава ведомства Валерий Шиян.
Если по каким-то причинам районные власти не захотели помогать инициативной группе, то можно пожаловаться в Управление по работе с УК и объединениями собственников жилья при Жилищном комитете. Его сотрудники либо помогут сами либо обяжут это сделать районных чиновников.
Организация общего собрания должна отвечать всем требованиям Жилищного кодекса. Так, известить всех жильцов дома о будущем мероприятии необходимо не позднее чем за десять дней до даты проведения. Это можно сделать, вывесив объявление на видном месте, вручив уведомление под роспись жильцам или отправив его заказным письмом.
Собственники квартир, принимающие участие в очном голосовании, должны зарегистрироваться у секретаря собрания – с предъявлением паспорта. Если собрание проходит в заочной форме, то хозяевам квартир раздаются бюллетени, в которых должны быть указаны ФИО голосующего.
Чтобы мероприятие было законным, в нем для кворума должны принять участие не менее 50% собственников. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует половина участников собрания. Впрочем, в договоре управления может быть предусмотрен иной порядок подведения итогов голосования. Например, количество голосов каждому собственнику может начисляться в зависимости от размера принадлежащей ему площади.
На собрании принимается решение о выборе новой управляющей организации и оформляется протокол-решение, в нескольких экземплярах. Один – направляют в Жилищный комитет, второй – в УК, от услуг которой решено отказаться, третий – в районную администрацию.
Отметим, что еще до общего собрания нелишним будет начать поиск другой обслуживающей организации. Специалисты новой УК, с которой жильцы дома, планируют в дальнейшем заключить договор, обязательно помогут с решением различных юридических и технических нюансов, возникающих при расторжении старого договора.
Готовимся к суду
УК, с которым хотят расстаться, может согласиться с принятым собственниками решением. Тогда с организацией необходимо договориться о порядке передачи технической документации на дом. Особо в соглашении о расторжении договора с УК нужно оговорить то, как обслуживающая организация будет возвращать средства, собранные с собственников помещений, но не израсходованные (на текущий и капитальный ремонт, за поставленные ресурсы и т.д.).
Добровольный отказ УК от «своего» дома – это, скорее, исключение из правил. В основном расставаться приходится в судебном порядке. «На практике это происходит в 70% случаев», – отмечает сопредседатель Общества защиты прав потребителей России Анатолий Голов. По мнению руководителя юридической службы комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Екатерины Метелевой, судебные тяжбы с бывшим УК неизбежны и вовсе в 90% случаев.
Как рекомендуют в Жилищном комитете, если обслуживающая организация отметилась многочисленными «погрешностями» при предоставлении данных для начисления квартплаты, нужно подготовить копии квитанций. Если УК отказывалась делать перерасчеты или пояснять, каким образом они производились, нужно обзавестись письменными пояснениями жилищников на этот счет. Нелишним также будет запросить информацию у Жилищного комитета, не находится ли организация в «черных списках» УК. Все эти документы пригодятся на суде в качестве доказательств ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей.
Лучше всего, когда имеются доказательства привлечения УК к административной ответственности со стороны Государственной жилищной инспекции. Чем чаще компания подвергалась штрафам, тем больше шансов быстрей с ней расстаться. Помогут и предписания прокуратуры города об устранении нарушений. Можно обращаться также в Роспотребнадзор, в Жилищный комитет, в районные администрации. Потом аккуратно собирать все ответы ведомств, чтобы зафиксировать факты жалоб. Инициативная группа также может и сама составлять протоколы о нарушениях. На таких документах должна стоять подпись не менее трех человек.
При активной позиции граждан расстаться с УК можно за пару месяцев. Но если жилищники идут в суд, то процесс может растянуться и на год.
Впрочем, теперь петербургские чиновники заверяют, что процесс смены УК пойдет быстрее. Тем более что скандал с ростом коммунальных платежей в Петербурге из-за ошибок УК уже дошел до президента РФ Владимира Путина, а в самом Жилищном комитете прошли проверки комиссии Минрегиона РФ, связанные с незаконным начислением квартплаты. Их результаты пока не разглашают, но отставки чиновников, ответственных за городское ЖКХ, уже начались.
