Поскольку граничащие с городом районы Ленобласти (прежде всего – Всеволожский) уже давно воспринимаются населением как часть Петербурга, то поиски мы решили ограничить 30-минутной транспортной доступностью от КАД. Именно в этих границах сосредоточен сегодня основной объем предложения в сегменте «эконом».
Первая мысль была – обратиться за доступными «двушками» в «Северную долину». Среди покупателей давно утвердилось представление об этом комплексе как о поставщике самого недорогого жилья в Петербурге. Но нас ожидало разочарование: дешевле 4,3 млн руб. за двухкомнатные варианты менеджеры отдела продаж «Главстроя СПб», который реализует этот проект, нам ничего не предложили. И дело не только в довольно большой площади оставшихся в продаже «двушек» (самая маленькая на сегодня – 61 кв. м), но и в том, что цена «квадрата» в Петербурге в границах КАД редко опускается ниже 60 тыс. руб. По оценке Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», актуальная цена «квадрата» в эконом-классе – 76,4 тыс. руб.
В «Северной долине» двухкомнатные квартиры продаются почти по 70,5 тыс. руб. за метр. В ЖК в Каменке от «СУ-155» цена «квадрата» существенно ниже – 52 тыс. руб. для двухкомнатных квартир площадью 61 кв. м. В итоге цена объекта получается около 3,2 млн руб.
В остальных новостройках в границах КАД стоимость «двушек» тоже оказалась выше 3 млн руб. Все найденные нами варианты ниже этой планки расположены в Ленобласти, кроме одного, который строится в Пушкинском районе Петербурга.
Сразу отметим, что многие жилые комплексы с самыми дешевыми двухкомнатными квартирами – для тех, кто не боится рисковать. У многих объектов имеются проблемы: либо разрешения на строительство нет, либо у застройщика репутация хромает. Так что, покупая дешевую квартиру, нужно быть готовым к возможным неприятным неожиданностям.
По цене риска
Первое место среди самых дешевых квартир с двумя комнатами досталось компании «Союз долевого строительства» (СДС), которая готова продать «двушку» площадью 40,55 кв. м в своем ЖК «Румболово сити» (Всеволожск, Ленобласть) за 1,82 млн руб.
Комплекс будет включать пять трехэтажных домов, каждый из которых рассчитан на 108 квартир. Разрешение имеется на строительство только одного из них, площадью 2,6 тыс. кв. м. По крайней мере, лишь этот документ доступен на сайте застройщика и действует до 30 июня 2014 года. Зато проектная декларация, подписанная 31 декабря текущего года, упоминает все пять домов в общей сложности на 540 квартир. Мы уже писали об этом комплексе. Квартиры здесь реализуются по схеме ЖСК, причем продажи начались до получения разрешения на строительство.
ТД «Сигма» в ЖК «Шлиссельбургский дворик» (Кировский район Ленобласти) предлагает двухкомнатные варианты по схожей цене – 1,9 млн руб. за 47-метровую квартиру.
Комплекс состоит из трех девятиэтажных корпусов, где общая площадь квартир – около 36 тыс. кв. м. Всего в ЖК 761 квартира. Строительство ведется по 214-ФЗ, ввод в эксплуатацию намечен до 1 июня 2014 года.
Тем, кто будет рассматривать этот вариант, следует навести справки о застройщике. В его прошлом было несколько темных пятен, связанных с судебными историями. Несколько объектов «Сигмы» входят в перечень проблемных новостроек.
Комплексы «Новый формат Юг» и «Новый формат Север», которые строит компания «Эверест», предлагают доступные двухкомнатные квартиры, но в южном варианте максимальная площадь «двушки» – 43 кв. м, а в северном – 58,2 кв. м. И в том и в другом комплексе 43-метровые «двушки» при единовременной оплате стоят 1,96 млн руб.
Каждый комплекс – это поселок из пятиэтажных домов. Первая очередь южного поселка (Пушкинский район) рассчитана на 384 квартиры общей площадью 52 тыс. кв. м, северного – на 1360 квартир площадью 150 тыс. кв. м. В ЖК предусмотрены обустройство паркинга и строительство детских и спортивных площадок. Но социальных объектов (школ, детсадов, поликлиник) возводить не планируется. Застройщик утверждает, что новоселам будет достаточно имеющейся вокруг инфраструктуры.
Первые очереди в обоих ЖК обещано сдать уже в IV квартале текущего года. Но в компании «НДВ СПб» (эксклюзивный продавец «Нового формата») пояснили, что строительство немного задерживается. И хотя сдача первой очереди намечена на конец этого года, продавец сразу предупреждает, что нужно рассчитывать на задержку как минимум в 1-1,5 квартала. Впрочем, разрешения на строительство пока все равно нет (застройщик надеется получить его в марте), так что и этот срок весьма условный.
Схема реализации проекта рискованна: покупателям предлагают заключать предварительные договоры купли-продажи. Чем это может грозить покупателю, БН уже не раз писал. Есть еще один минус: какой статус имеет земля под будущими поселками и разрешено ли на ней строительство многоквартирных домов, ни продавец, ни застройщик не сообщают. Лишь уверяют, что никакого нарушения законов не будет и под бульдозер дома не пойдут.
Всеволожск и не только
В «Щегловской усадьбе» от компании «Навис» (Всеволожский район Ленобласти) мы обнаружили двухкомнатные квартиры площадью от 50,5 кв. м по цене от 2,14 млн руб.
С тех пор как мы в последний раз писали об этом ЖК, застройщик так и не обзавелся разрешением на строительство. И земля пока имеет сельскохозяйственный статус, не позволяющий возводить на ней многоквартирные дома. Пока у застройщика есть лишь утвержденный генеральный план участка, остальные документы он обещает оформить в марте. Это не мешает «Навису» продавать квартиры в комплексе, который он строит по схеме ЖСК. Первую очередь обещают сдать до 30 декабря 2013 года. Окончание строительства всего ЖК запланировано на 2017-й.
В ЖК «Первомайский» (город Никольское Тосненского района Ленобласти) СК «Петрострой» предусмотрела двухкомнатные квартиры площадью 47,6 кв. м, которые сейчас продаются по 2,17 млн руб. при 100%-ной оплате.
«Первомайский» – это 18-этажный комплекс в общей сложности на 860 квартир. Первая очередь ЖК сдана, все корпуса застройщик обещает ввести до конца I квартала 2014 года. Дом строится по 214-ФЗ.
Помимо квартир, в комплексе предусмотрены помещения под аптеку, фитнес-клуб и салон красоты, а также подземный паркинг. В остальном застройщик рассчитывает на имеющуюся в Никольском инфраструктуру.
Подходящие квартиры имеются и в жилом комплексе в городе Кировске (Ленобласть), который строит компания «Кварта БСК» (разрешение на строительство выдано на фирму «БалтСтройКомплект»). Так, «двушка» размером чуть меньше 55 кв. м на первом этаже предлагается за 2,36 млн руб.
В этом разноэтажном (6-17 этажей) комплексе две очереди в общей сложности на 1436 квартир. ЖК сдается очередями, в целом объект обещано завершить в первом квартале 2018-го. Комплекс строится по 214-ФЗ.
Компания «Спутник» в ЖК «Никольский посад» в Тосненском районе Ленобласти продает довольно просторные «двушки» площадью 58 кв. м по 2,38 млн руб. Три корпуса в этом ЖК уже сданы, еще один должен быть завершен во II квартале 2013 года, а последний – во II квартале 2014-го.
«Никольский посад» – это разноэтажный комплекс (5-10 этажей) в общей сложности рассчитанный на 740 квартир. Дом строится по 214-ФЗ.
Чем ближе, тем дороже
«Двушки» площадью 50,84 кв. м в ЖК «Правый берег», который возводит в поселке им. Свердлова (Всеволожский район) компания «Ленстрой», продаются по 2,39 млн руб.
Этот комплекс состоит из трех домов высотой 5-25 этажей.
Собственной богатой инфраструктурой ЖК примерно на тысячу квартир похвастать не может. Здесь запланированы лишь подземная и наземная парковки, детская и спортивная площадки. Застройщик уверяет, что имеющихся в поселке им. Свердлова двух школ, детского сада, торгово-развлекательного комплекса будет достаточно «для комфортного проживания». Кроме того, к 2015 году в поселке запланировано строительство еще одного детсада на 280 мест, физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном, торгового комплекса и паркинга на 300 машиномест.
Первая очередь «Правого берега» должна быть сдана во II квартале 2014 года, вторая – в IV квартале 2014-го. Квартиры в третьей очереди пока не продаются. Проект реализуется по схеме ЖСК.
Еще один дом, где можно приобрести дешевые «двушки», строит в Романовке компания «Рант». Минимальная площадь двухкомнатных квартир – 53 кв. м, стоят такие варианты чуть больше 2,5 млн руб. Дом в Романовке небольшой – высотой девять этажей и всего на 302 квартиры общей площадью 15,3 тыс. кв. м.
В соседнем квартале, через дорогу, находятся детсад и школа, рядом несколько универсамов. Продажи ведутся по 214-ФЗ. Компания обещает сдать объект к 31 декабря 2014 года (такой срок указан в проектной декларации), сейчас уже полностью возведена девятиэтажная монолитная коробка.
И, наконец, самые дорогие «двушки» из нашей десятки обнаружены уже на территории города – в одном из корпусов жилого комплекса «Дальпитерстроя» в Шушарах (на сайте застройщика обозначен как «Шушары, очередь 5»). Квартиры площадью 46,7 кв. м продаются по 2,6 млн руб. Правда, только по переуступке.
Сориентироваться в десятках выложенных на сайте застройщика проектных деклараций, которые относятся к многочисленным корпусам ЖК в Шушарах, очень трудно. В отделе продаж компании, куда мы обратились за разъяснением, нас заверили, что декларация есть, но не факт, что она опубликована на сайте. Отметим, что в истории «Дальпитерстроя» были случаи, когда он возводил жилье незаконно.
Дом разноэтажный – 21-25 этажей. Сдается в IV квартале 2014 года. Объект строится по 214-ФЗ.
Дорогой Петербург
Уже совершенно очевидно, что граница Петербурга стала не только территориальной, но и ценовой. В двух шагах от КАД на территории Ленобласти жилье автоматически становится дешевле, чем в Петербурге. Главная причина – в механизме распределения участков под застройку и контроле за строительством. В Петербурге это происходит централизованно, через Комитет по строительству. В Ленобласти все решают муниципалитеты на местах, и успех девелопера зависит от того, насколько у него налажены отношения с местными властями.
Губернатор Александр Дрозденко в последний год взялся за ужесточение этого порядка. Но пока земля в области дешевле и позволяет застройщикам возводить здесь доступное по цене жилье.
