– Михаил Владимирович, ваша компания в Петербурге известна своей приверженностью к комфорт-классу, то есть жилью качественному и, как следствие, не самому доступному. В Финляндии у YIT такая же репутация?
– В Финляндии у нас прежде всего репутация компании, которая строит больше всех в стране. Причем с большим отрывом – наш основной конкурент по объемам ввода отстает раза в два. И за счет объема, массовости строительства цены у нас далеко не самые высокие.
– «ЮИТ Санкт-Петербург» является дочерним предприятием финского концерна. Жилье, которое вы строите здесь, отличается от домов, возводимых в Стране тысячи озер?
– Конструктивно жилые здания абсолютно такие же. Разве что в Финляндии, в силу местного законодательства, жилье сдается только с чистовой отделкой. Плюс – и это не просто стандарт, а опять-таки требование закона – жилье там характеризуется большой энергоэффективностью. Соответственно, в Финляндии совсем другое инженерное обеспечение объектов – например, повсеместно применяется рекуперация.
– У жителей Финляндии представления о комфортном жилье такие же, как у нас?
– В Финляндии рынок более «ровный», меньше перепадов по характеристикам продукта. Это можно объяснить тем, что население страны составляет, в подавляющем большинстве, так называемый средний класс. И представление о комфорте отличается в силу исторических причин. Например, там традиционно маленькие спальни, поскольку финны больше пространства тратят на общие зоны – гостиные и кухни. А у нас спальня рассматривается как отдельная комната.
Но в целом если говорить об эмоциональной стороне вопроса, то понимание петербуржца о комфорте близко к пониманию финна. Многие россияне, приезжая в Финляндию, соглашаются, что жить вот так – хорошо и удобно.
– Но ведь и у нас постепенно приживаются «евродвушки» как раз с такими спальнями, о которых вы говорили. И рекуперация – это уже не загадочный иностранный термин…
– Пока все-таки это единичные примеры, а не тенденция. И то, что появляется, никак не связано с потребностями покупателя – это скорее собственная инициатива отдельных застройщиков. Потребителю гораздо важнее другое: из квартиры маленькой он хочет переехать в более просторную, из плохо построенного дома – в качественный жилой комплекс. То есть важны такие базовые вещи. Как только вопросы качества строительства, обслуживания домов станут неактуальными, вот тогда пойдет следующий этап – поиск застройщиками новых ценностей клиентов. Но до этого еще далеко – как минимум несколько лет должно пройти.
– То есть типичное финское жилье, их масс-маркет на нашей почве – это…
– …это и будет типичный комфорт-класс. Для того чтобы он стал более доступным – эконом-классом, проект надо сильно упрощать. Пока мы не готовы пойти на это. Можно разве что разработать совершенно новый продукт.
– А такие планы есть?
– Сейчас нет. Мы будем продолжать строить дома комфорт-класса. И, напротив, уделим внимание и более дорогому жилью – классов «бизнес» и «элит».
– Ваша компания на петербургском рынке уже довольно давно. Как меняются со временем ваши объекты?
– Разумеется, мы дорабатываем наши проекты постоянно, рынок ведь не стоит на месте. Например, из последних нововведений: мы внедрили помимо отделки еще и возможность выбора кухни, в некоторых комплексах можно купить квартиру с сауной. Мы постоянно совершенствуем обслуживание жилищного фонда, ведь сервис – это часть продукта, который мы продаем. Энергоэффективность, инженерная составляющая – все это постоянно модифицируется.
– А планировки?
– Мы их тоже корректируем, хотя в этом идем, можно сказать, на поводу у рынка. У нас, как и у всех, значительная доля однокомнатных квартир – не очень большого метража. Это связано с их востребованностью. В советское время был создан некий дисбаланс, строили слишком мало однокомнатных квартир. И в Петербурге (в том числе в связи с наличием огромного количества коммуналок) сложился дефицит малогабаритного жилья.
– На ваш взгляд, как быстро он закончится?
– В ближайшие пять-семь лет – вряд ли. Основная причина – низкая покупательная способность населения. Покупать многокомнатное жилье для подавляющего большинства слишком дорого. К тому же нет доступной ипотеки, а стало быть, основная задача для клиентов банков – снижение до минимально возможного размера ежемесячного взноса. При этом в Восточной Европе (там YIT тоже работает) основной продукт – это не одно-, а двухкомнатные квартиры. Поскольку стоимость ипотеки низкая и величина первого взноса не имеет большого значения для банков, то, соответственно, люди там приобретают жилье попросторнее.
– Раз уж мы заговорили о тенденциях, хочу поинтересоваться вашими прогнозами по развитию российского (и петербургского в частности) первичного рынка. Каким вы его видите в ближайшие годы?
– Отмечу, что рынок у нас формируется вполне поступательно. Еще 15 лет назад жилье было только двух видов – массовое и элитное. Лет восемь-десять назад можно было уже говорить о четырех категориях – «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элита». Что касается близкого нашей компании комфорт-класса, то его зарождение было следствием своеобразной эволюции. Сначала возник бизнес-класс, но он не выходил за пределы центральных районов. Постепенно объекты бизнес-класса стали строить и на периферии. С другой стороны, там к тому времени уже начали появляться дома массового спроса с улучшенными характеристиками. Вот эта прослойка и создала сегмент комфорт-класса, к которому сейчас можно отнести 20-30% жилья на первичном рынке Петербурга.
– А что будет дальше?
– Следующим шагом станет очередное перераспределение категорий. Как в свое время из двух получилось четыре, так в ближайшем будущем начнут качественно изменяться характеристики эконом-класса. Из просто «самого дешевого жилья» оно станет жильем, которое удовлетворяет основным потребностям среднего класса. В том числе это будет связано с развитием крупных проектов на границе Петербурга и Ленобласти. Ведь в таких локациях комфорт-класс в современном понимании невозможен. Он родился и вырос в уже застроенных территориях.
– Кстати, по поводу Ленобласти: вы согласны с тем, что власти этого региона лучше (во всяком случае сейчас) справляются с регуляцией строительного рынка, чем их коллеги из Петербурга?
– Скажу так: у властей Ленобласти наблюдается сейчас желание не только навести порядок, но и создать правила игры, нацеленные на развитие. В действиях Смольного сейчас прослеживается лишь первая составляющая. Думаю, что потребуется время, чтобы эта пауза в развитии закончилась. Пока мы не видим каких-то изменений: никто не стремится наращивать жилищное строительство в Петербурге. Скорее, наоборот, власти этот процесс сдерживают – судя по количеству утвержденных проектов планировок (в 2012 году их стало на порядок меньше, чем в 2011-м).
– А у «ЮИТ Санкт-Петербург» планов, связанных с Ленобластью, нет?
– Мы присматриваемся. Тем более что уже работаем в областном промышленном секторе (у нас есть индустриальный парк в Горелово). Но участков под жилищное строительство у нас в соседнем регионе нет. Отношение властей – это, конечно, хорошо, но стоимость жилья там более низкая, хуже инженерная обеспеченность. В общем, это пока не наш формат.
– А что входит в ваши ближайшие планы?
– Сейчас мы проектируем ЖК «Новоорловский», в следующем году собираемся выйти на площадку. ЖК «Смольный» начнем строить уже в этом. Что касается нашего проекта на Приморском проспекте, который Смольный на словах отменил, то пока здесь полная неопределенность. Никаких конкретных официальных предложений из городского правительства нам не приходило.
– И последний вопрос. Концерн YIT собирается делиться на две части. Когда это произойдет и какова цель этого, наверняка, дорогостоящего мероприятия?
– Планируется, что уже во втором полугодии вместо одного концерна появится два. YIT исторически строительная компания, но в последние 20 лет было приобретено множество активов, которые относятся к сфере инженерного обслуживания зданий (порядка шести крупных компаний). Все это достаточно большой бизнес, который генерирует крупный денежный поток (в том числе в России).
Но строительный бизнес вполне способен сам себя обеспечивать. И не только в Финляндии, но и в рамках всего концерна. В то же время потенциальные инвесторы (акционеры) не очень понимают, какие акции они покупают. То ли это строительная компания, то ли эксплуатирующая – непонятны риски, которые покупатели акций несут. Разделение позволит в каждом концерне иметь менеджмент, который детально понимает свой бизнес. Потому что они действительно разные.
