Шлиссельбург расположен в 30 км к востоку от Петербурга, в Кировском районе Ленинградской области, у истоков Невы, на берегу Ладожского озера. От КАД по Мурманскому шоссе сюда можно добраться минут за 20-25, если нет пробок. Однако само Шлиссельбургское направление, в отличие от того же Всеволожского, не «раскручено». Рынок недвижимости тут еще находится в стадии становления.
Шлиссельбург – старинный город. Он был основан в XIV веке новгородским князем Юрием Даниловичем, внуком Александра Невского. В то время на Ореховом острове была заложена сначала деревянная, а позже и каменная крепость Орешек, обеспечивавшая новгородцам выход в Ладогу. Крепость не раз осаждали шведы, а начиная с 1612 года она 90 лет находилась в шведских владениях. Вновь вернул Орешек России Петр Первый в 1702 году.
Орешек сегодня – местная достопримечательность. На самом острове, сообщение с которым осуществляется только по воде, жилья нет. Все жилые дома расположены на материковой части. Площадь города невелика – всего около 16 кв. км. На этой территории проживают чуть больше 13 тысяч человек.
Жилье в Шлиссельбурге достаточно разнообразно. Есть старый фонд, который включает в себя, с одной стороны, престижные кирпичные или каменные дома дореволюционной постройки в центре, а с другой, деревянные двухэтажные «малосемейки» на окраинах, имеющие весьма печальный вид. Во многих из них – до сих пор печное отопление.
Весь ассортимент
Более современное жилье – панельные многоэтажки, возводившиеся в 50-70-х годах прошлого века. В них представлены в основном однокомнатные квартиры площадью 32-39 кв. м, а также двухкомнатные, от 41 до 54 кв. м. Площади кухонь небольшие, порой от 5 кв. м. В целом это, конечно, не слишком комфортное жилье.
Есть в городе и кирпичные сталинские дома. Такое жилье, естественно, востребовано покупателями, но его очень мало. Поэтому подробно на нем можно не останавливаться.
Повсюду встречаются малоэтажные индивидуальные коттеджи, причем как в самом центре города, так и на окраинах. Некоторые – весьма необычной архитектуры.
Вторичный рынок Шлиссельбурга в целом невелик, но он может быть весьма интересен петербуржцам. Прежде всего – своими ценами. «Цены на квартиры в Шлиссельбурге ниже петербургских в среднем на 25-30%. В нашей практике были случаи, например, покупки двухкомнатной квартиры в этом городе менее чем за 2 млн руб.», – рассказывает Ирина Титова, эксперт по загородной недвижимости ГК «Экотон».
Рынок строящегося жилья в городе активно развивается. Так, в настоящее время компания «Балтстройкомплект» (BSK Development) возводит еще один многоквартирный жилой дом на Луговой улице, 4, корпус 2. Другой – пока проектируется, он будет построен на улице Кирова, 6.
ТД «Сигма» ведет строительство девятиэтажного жилого комплекса «Шлиссельбургский дворик» на Леманском канале.
Масштабный проект реновации застроенных территорий, в том числе на Пролетарской улице, анонсировала корпорация «Матрикс». Сейчас там расположены те самые деревянные «бараки», о которых мы говорили в самом начале статьи.
Программа рассчитана на 2013-2018 годы. За это время «Матрикс» планирует возвести около 150 тыс. кв. м жилья эконом-класса, из которых 12 тыс. кв. м предоставят городским очередникам. Кроме того, будут построены 27 тыс. кв. м жилья комфорт-класса и 80 тыс. кв. м элитного. При этом в новых жилых кварталах планируется возвести 14 тыс. кв. м объектов социального назначения. Всего на проект реновации будет потрачено около 8 млрд руб.
Шлиссельбург мог бы стать идеальным местом массового малоэтажного строительства и составить конкуренцию тому же Всеволожску. Но пока рынок загородной недвижимости развивается здесь странным образом.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало февраля 2013 года в Шлиссельбурге реализуется всего четыре коттеджных поселка (445 объектов). Причем один из них – «Новый Шлиссельбург» компании «Русфинстрой» – является долгостроем. Таунхаусы и коттеджи в этом проекте вышли в продажу в 2008 году. В 2010-м поселок был заморожен, после чего снова попал в листинги в мае 2012-го. А на сегодняшний день проект опять приостановлен. Учитывая трудности с реализацией, девелопер пошел на снижение цен. В мае, когда мы писали о повторном открытии продаж в данном проекте, таунхаус площадью 107 кв. м предлагался там за 8,3 млн руб. Сейчас он стоит уже 6,2 млн. Но все равно перспективы проекта пока туманны.
В конце 2012 года компания «ЦМС-Девелопмент» вывела на рынок два новых проекта в Шлиссельбурге – «Тихий остров» и «Зеленый квартал». В обоих поселках предлагаются участки с подрядом и без него.
На сегодняшний день в Шлиссельбурге полностью построен и заселен только один коттеджный поселок – Nevo от компании «Инфотек Строй».
Надежды и сомнения
Похоже, девелоперы не сомневаются, что престижность Шлиссельбурга в ближайшее время вырастет. Грядущая реновация и в самом деле может серьезно повысить его привлекательность в глазах покупателей как из Петербурга, так и из других регионов, желающих перебраться поближе к Северной столице.
В таком случае цены на здешние квартиры будут расти. Но вот как будет развиваться сегмент загородной недвижимости, пока непонятно. На наш взгляд, здесь могли бы успешно развиваться проекты комфорт-класса – с домами и таунхаусами, сопоставимыми по стоимости с жильем в Петербурге. Будет ли востребовано здесь элитное жилье, пока остается маркетинговой загадкой.
Просмотреть Шлиссельбург на карте большего размера
