Сами покупатели квартир на первичном рынке говорят, что их семье необходимо как минимум одно машиноместо – об этом свидетельствуют данные проводимых на портале BN.ru опросов. Но большинство приобретателей жилья в сегменте «масс-маркет» отказываются от подземной стоянки.
Парковочный стандарт
Лишь каждая вторая квартира в новостройках Петербурга обеспечена машиноместом в подземном паркинге. По данным департамента аналитики «НДВ СПб», хуже всего обстоят дела с парковками в возводимых домах эконом-класса, где на каждую сотню квартир в среднем приходится по 20 мест в паркинге. В новостройках комфорт-класса этот показатель чуть выше – 60 машиномест на 100 квартир. Лучше всего парковками обеспечены дома бизнес-класса и элиты – одно и два машиноместа на каждую квартиру соответственно.
Застройщик обязан предусмотреть в доме определенное количество стояночных мест. В Петербурге соответствующие требования прописаны в десятой статье второй части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). По этому документу, число парковочных мест рассчитывается не по количеству квартир, а исходя из их общей площади: на каждые 80 кв. м должно приходиться как минимум одно машиноместо.
Как рассказала директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тян-Шанская, в ряде случаев этот норматив может быть увеличен. «Окончательное решение о согласовании проекта принимает главный архитектор района. Очень часто (когда речь идет о строительстве жилья на густонаселенных территориях) он обязывает предусмотреть большее количество стояночных мест», – утверждает эксперт.
Организация парковки допускается как в виде подземных, так и открытых автостоянок. Если в пределах 500 метров от новостройки уже есть парковки, ПЗЗ разрешают застройщику предусмотреть в два раза меньше машиномест от установленных законом нормативов.
Как показывает практика, сооружение открытой стоянки может сделать проект нерентабельным. Приведем пример: на участке в 15 тыс. кв. м запроектирован дом, площадь квартир в котором составит 30 тыс. «квадратов». Согласно требованиям ПЗЗ, для такого здания застройщик должен оборудовать не менее 375 парковочных мест (если поблизости есть паркинг, то, соответственно, в два раза меньше). При этом, как установлено ПЗЗ, площадь каждого машиноместа должна составлять как минимум 18 кв. м.
При таких нормативах и с учетом имеющейся недалеко от новостройки автостоянки в составе участка нужно предусмотреть под паркинг площадью как минимум 3,3 тыс. кв. м. То есть если оборудовать открытую стоянку, под нее придется отдать порядка 10% всей площади участка.
В общем, застройщикам приходится искать решение – предусмотреть необходимые парковочные места на участке, но при этом уменьшить площадь дома, возвести подземную автостоянку или сочетать оба варианта.
Действующие СНИПы предъявляют повышенные требования к возведению паркинга. Затраты на укрепление грунтов, установку специальных систем гидроизоляции и вентиляции выливаются в круглую сумму. Участники рынка утверждают: в структуре себестоимости возведения жилого дома расходы на сооружение подземного паркинга могут доходить до 10%. Как говорит заместитель генерального директора АН «Арин» Владимир Спарак, строительство квадратного метра подземного паркинга на сегодняшний день обходится застройщику примерно в 75 тыс. руб. Это около 1-1,5 млн руб. за одно машиноместо.
Нерентабельный бизнес
В большинстве случаев участники рынка стараются обеспечить свои дома машиноместами исходя из минимальных требований ПЗЗ. При этом, как отмечают эксперты, в домах эконом- и комфорт-класса строить паркинги нерентабельно – ввиду низкого спроса на машиноместа со стороны покупателей квартир.
В подавляющем большинстве случаев продажа машиномест не покрывает соответствующих затрат застройщика. По словам генерального директора компании «Унисто Петросталь» Арсения Васильева, чаще всего места в паркинге приходится распродавать по себестоимости. К тому же, по его словам, обычно места в подземной стоянке раскупаются в лучшем случае спустя два-три года после полного заселения дома. Владимир Спарак приводит другие цифры: по его словам, к моменту завершения строительства дома эконом-класса обычно удается реализовать 20-25% всех машиномест, а в новостройках комфорт- и бизнес-класса – около 60%. «В большинстве элитных домов все парковочные площади продаются до окончания строительства, часто – даже на начальных этапах работ», – говорит он.
В настоящее время парковочное место в подземном паркинге домов эконом- и комфорт-класса предлагается в среднем за 500-700 тыс. руб. И вполне логично предположить, что если у гражданина есть дополнительные средства, он, скорее всего, предпочтет потратить их на квартиру большего метража.
В результате компании придумывают различные ноу-хау, позволяющие сократить свои издержки. В частности, строят многоярусные автоматические паркинги. А чаще всего – идут на более «изощренные» способы снижения затрат. К примеру, указывают стоимость жилья при условии покупки места в паркинге, либо – предлагают скидки при одновременном приобретении квартиры и машиноместа в доме.
В домах премиум-сегмента, где покупатели не экономят на паркингах, а число машиномест почти всегда соответствует числу квартир, возникает другая проблема. «Для покупателей трех- и четырехкомнатных квартир в таких новостройках возможность приобрести места в паркинге часто оказывается решающим фактором при выборе жилья. Многие хотят купить сразу два, а то и три машиноместа. Потому некоторые застройщики берегут их для состоятельных клиентов – покупателям более «скромных» квартир в домах классов «бизнес» и «элит» парковочные места могут не достаться», – утверждает Ольга Семенова-Тян-Шанская.
Будет больше
Проблемой дефицита парковок в Петербурге озаботились городские парламентарии. На днях депутаты предложили ускорить подготовку законопроекта о региональных нормативах градостроительного проектирования, который призван улучшить качество жизни петербуржцев. Документ, в частности, предусматривает ужесточение действующих нормативов обеспеченности новостроек парковками.
Участники рынка относятся к таким идеям скептически. По их мнению, в нынешних условиях ужесточение норматива приведет к удорожанию стоимости «квадрата» жилья и лишь увеличит число пустующих подземных парковок в новостройках Петербурга.
Уже сейчас, по данным ГИБДД, в Петербурге зарегистрировано 1,7 миллиона машин. Ожидается, что к концу 2015 их число возрастет на треть – до 2,3 миллиона.
Эксперты говорят: ситуацию может спасти разве что масштабное строительство крытых парковок в разных частях города и развитие так называемой гаражной ипотеки. Но программу по строительству «народных» паркингов власти так и не сумели запустить, а банки не горят желанием предоставлять кредиты на покупку машиномест.
При этом спрос на подземные паркинги вряд ли увеличится в ближайшее время. По данным последнего, проведенного порталом BN.ru, опроса, почти 70% потенциальных покупателей жилья в новых домах готовы заплатить за собственное машиноместо в оборудованном при доме паркинге не более 300 тыс. руб. Но в большинстве новостроек Петербурга стояночное место стоит как минимум вдвое дороже.
