Как известно, Государственная Дума РФ намерена принимать новую редакцию ГК РФ по частям. Нет смысла доказывать, что это есть заведомо плохое решение, пусть даже и вынужденное. В настоящее время, кроме утвержденного Президентом РФ первого пакета поправок, подготовлены еще три пакета, но ни один из них до 1 марта принят не будет. А пакет поправок в раздел о вещных правах на недвижимость есть лишь пятый в порядке очереди. Так что реформа законодательства о недвижимости определенно затягивается.
Кроме того, депутаты уже успели откорректировать принятые, но еще не вступившие в силу декабрьские поправки. Нормы о государственной регистрации договоров аренды в действующем кодексе сохранены. И сделано это было, можно сказать, экспромтом. Тем самым создан опасный прецедент: если парламентарии считают себя как бы соавторами нового Гражданского кодекса и готовы корректировать текст законопроекта по любому поводу, результат их законотворческой активности может оказаться весьма плачевным.
Законодательная активность в России в последнее время вообще поразительна. Законы принимаются в немыслимом количестве. Как если бы было можно «законодательно» изменить жизнь в России. Несомненно, новые законы влияют на поведение людей, но влияют не обязательно в том направлении, как это задумал законодатель. Гражданское право в этом отношении вообще очень мало зависит от замыслов законодателя, оно во многом опирается на правовые традиции и способно изменяться лишь постепенно.
Гражданское законодательство и гражданское право не есть одно и то же. И изменить гражданское законодательство еще не значит изменить само гражданское право. Это означает, что новую редакцию гражданского кодекса надо понимать как «штаны на вырост»: цель новой кодификации – создать необходимые условия для постепенного формирования в России института универсального частного права в полном объеме.
Что изменится после 1 марта?
Непосредственно 1 марта вступает в силу новая статья 8.1 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация прав на имущество». Одновременно отменяются статьи 558, 560, 574, 584 Кодекса, устанавливающие обязательность регистрации договоров продажи жилой недвижимости, продажи предприятия, договоров дарения и договоров ренты. Регистрация договоров аренды (статьи 609, 651, 658), как уже было, сказано остается в силе (соответствующие «обратные поправки» в ГК РФ утверждены в третьем чтении).
В связи с этим уже сейчас возникает вопрос: каким образом изменится действующая система регистрации недвижимости после 1 марта? Правильный ответ – как таковая система регистрации вообще не изменится. Сама по себе «система регистрации» есть область формального права. Она регулируется не Гражданским кодексом, а Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный закон сохраняет свое действие после 1 марта в неизменном виде. На неопределенное время.
Однако в дальнейшем «формальная система регистрации» непременно изменится, но лишь после того, как изменится само действующее законодательство о недвижимости. Основная идея новой редакции Гражданского кодекса состоит в том, чтобы создать в России институт вещного права в «нормальном виде». Вводится понятие «владение» и соответственно обеспечивается «владельческая защита». Вводится закрытый перечень вещных прав на недвижимость, при этом состав этих прав радикально изменяется.
Все эти изменения отражены в новом втором разделе ГК РФ, который так и называется «Вещное право». Но этот новый раздел окончательно еще не принят. Не принята и новая редакция подраздела «Объекты гражданских прав», в котором уточняется само понятие «недвижимость». Как результат, мы имеем парадоксальную ситуацию: новые принципы регистрации прав на недвижимость следует понимать в контексте действующего закона, который в дальнейшем планируется достаточно радикально изменить (по частям).
И, тем не менее, эти новые принципы государственной регистрации прав на имущество вступают в силу уже с 1 марта. Поскольку это есть именно «принципы», постольку их нельзя трактовать иначе как сугубо «общие нормы». Они есть «ключ» к пониманию всего Гражданского кодекса и одновременно – руководство для судебной практики. Их также нельзя понимать как «выдумку» авторов кодекса: эти принципы сегодня вполне успешно работают в ряде стран Европы: можно сказать, они исторически выстраданы.
Новые старые принципы
Российских риэлторов очень часто учат тому, что в мире есть две системы регистрации недвижимости: актовая система (регистрация сделок) и титульная система (регистрация прав). Это деление – весьма упрощенное, оно отражает взгляд американских риэлторов, которым (как и вообще американцам) свойственно упрощенное понимание всемирной истории. Правильно сказать так: в современном мире существуют разные исторически сложившиеся системы регистрации недвижимости. И возникли они лишь постепенно.
Если говорить о действующей в современной России системе регистрации, то и она во многом есть историческая случайность. Ее весьма неприятная особенность – холопское отношение к регистрации: регистрация рассматривается одновременно и как досадная необходимость, и как «гарантия государства». Чисто формально она очень похожа на немецкую (среднеевропейскую) систему, это есть упрощенная титульная система. И дрейф ее развития сегодня как раз и состоит в том, чтобы постепенно приблизиться к «немецкому оригиналу». Это дрейф был намечен еще царским законодательством.
Все приобретенные по сделке права на недвижимость должны быть в обязательном порядке внесены (записаны) в реестр (поземельную книгу), поскольку они возникают лишь в момент внесения записи (регистрации). Таково общее правило. Но если права возникают непосредственно «по закону», то сама регистрация в данном случае – дело добровольное. Но поскольку нельзя законно распорядиться правом до тех пор, пока это право не записано, регистрация права и здесь в указанном смысле «обязательная».
Данный принцип четко отражен в статье 8.1 ГК РФ. Очень часто он трактуется как «обязательность регистрации». Однако нельзя понимать эту обязательность лишь как повинность. Здесь следует видеть еще два важных принципа: «принцип внесения» и «принцип согласия». Запись о переходе права «вносится» в реестр регистратором, но только на основании «согласия» законного отчуждателя права и его приобретателя, то есть в данном случае совершается так называемая абстрактная вещная сделка.
«Вещная сделка» подразумевает в современном германском праве весьма сложный для понимания в России фактический состав: «вещный договор» + «регистрация права». Но чтобы понять, что есть такое «вещный договор», достаточно вспомнить, что сегодня в России любая «обязательственная сделка» по купле-продаже жилья растягивается во времени. Однако в ней обязательно присутствует момент, когда продавец жилья дает согласие на совершение регистрации права. Этот момент и есть «вещный договор».
Данное понятие в действующем кодексе отсутствует, а в новой редакции оно лишь подразумевается. Здесь необходимо вспомнить, что регистрация права в России осуществляется лишь «на законном основании»: в случае продажи отчуждатель права должен быть законным собственником. Но это есть лишь формальный момент. Важно иметь гарантию того, что продавец действительно дал согласие на передачу права. Но подобную твердую гарантию сама по себе регистрационная запись дать не может.
Экспертиза документов здесь мало помогает. Именно по этой причине авторы новой редакции Кодекса и включили изначально в статью 8.1 требование об обязательном ответственном участии нотариуса в передаче права. Но это требование, как известно, было изъято из текста законопроекта. Многие риэлторы оценили это как победу над «жадными» нотариусами, однако теперь бремя «гарантии согласия» ложится на них.
В статье 8.1 новой редакции ГК зафиксирована так называемая законная презумпция записи: лицо, записанное в реестре в качестве правообладателя, признается таковым – пока в установленном порядке «не внесена запись об ином». То есть до тех пор, пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке. При этом гарантирована «публичная достоверность» реестра, но лишь для добросовестного приобретателя.
Это означает, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности записи в реестре, не вправе на нее ссылаться для доказательства своих прав. Однако при этом в статье 8.1 не указано, каким образом добросовестный приобретатель может доказать собственную добросовестность и должен ли он вообще ее доказывать. Все эти тонкие нюансы должны быть конкретно отражены в новом втором разделе кодекса, но этот раздел еще не принят. И последнее слово здесь должна сказать судебная практика.
Некоторые будущие проблемы
Таким образом, так называемая титульная система регистрации недвижимости в ее завершенном виде в статье 8.1 Гражданского кодекса лишь декларируется. Но дрейф дальнейшего развития «системы» уже нами намечен – и это внушает определенный оптимизм. Как доказательство – в новой редакции отменяется государственная регистрация договоров, фактически дублирующая регистрацию перехода прав на недвижимость.
В частности, отменяется обязательная регистрация договора купли-продажи жилья. Сегодня этот договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и считается незаключенным, если его регистрация еще не произведена. Теперь датой вступления данного договора в силу будет считаться момент его подписания – и это означает, что с этого момента письменные обязательства участников сделки уже не простая «бумажка». Риэлторам необходимо сделать отсюда необходимые выводы.
Некоторая сложность возникает в связи с регистрацией договоров долевого участия в строительстве. Этот вид договора отсутствует в действующем кодексе и поэтому его обязательная регистрация не отменяется. Однако когда новый второй раздел кодекса будет принят, станет очевидным, что в данном случае вещное право как таковое не регистрируется. Предметом регистрации является обязательственное право (право требования), а оно может быть внесено в реестр прав лишь как обременение права собственности на земельный участок. Как и договор аренды этого же участка.
В системе регистрации прав на недвижимость вноситься в реестр могут только вещные права, а также их вещные обременения. В установленных законом случаях могут также регистрироваться и обязательственные обременения вещных прав. Но обязательства – права требования – вещными исками не защищаются. И чтобы как-то гарантировать будущие права дольщиков, предстоит придумать для них специальное вещное право.
Но это дело поправимое – была бы воля и разум законодателя. Куда сложнее другая проблема, о которой было сказано выше: каким образом может быть обеспечена для каждого законного собственника надежная гарантия того, что его право не окажется переданным кому-либо без его добровольного согласия. В этом случае статья 8.1 ГК предоставляет ему лишь одну возможность: внести в реестр специальную «отметку о возражении» против нового «записанного» собственника. В установленном порядке.
Внесенная в реестр «отметка о возражении» действительна в течение трех месяцев. В течение этого срока лицо, которое внесло в реестр «отметку о возражении», обязано оспорить зарегистрированное право. Если право не будет вовремя оспорено, отметка ликвидируется. Повторная отметка не допускается. Странно, но в статье 8.1 ясно не сказано, что «отметка о возражении» ставит под сомнение достоверность реестра.
Таким образом, проблема «надежности» государственного реестра в статье 8.1 как таковая не решена – ни для добросовестного приобретателя, ни для собственника, записанного в реестре. Реформа еще только начинается. Но уже сейчас очевидно: за ошибки регистратора, если не будет доказана его «вина», отвечать придется самим участникам сделки. Или риэлторам – если они возьмут ответственность на себя.
Быть может, это и хорошо, что кодекс принимается по частям. Есть время подумать.
