Напомним, что Национальный совет Российской Гильдии риэлторов (РГР) в декабре 2012 года утвердил Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам). Она разработана по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) группой региональных аналитиков под руководством главного аналитика РГР, профессора РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника.
Согласно методике на первичном рынке многоквартирного жилья выделены четыре класса жилья: эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитное. При этом дома эконом- и комфорт-класса предложено объединить в группу массового жилья, бизнес- и элитное – отнести к жилью повышенного качества. Классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа.
Использовать методику предполагается в разных регионах и для разных целей: например, для градостроительного планирования, принятия решений о предоставлении участков застройщикам, выкупа жилья для госнужд, ценового мониторинга и аналитики.
Больше жизненного пространства
Главный критерий, по которому потребители обычно оценивают квартиру, – жилое пространство. Так вот, в соответствии с классификатором, если высота жилых помещений не превышает 2,7 м, а площадь кухни меньше 8 кв. м, – это однозначно жилье эконом-класса. Комфорт-класс предусматривает улучшенную отделку и минимальную общую площадь однокомнатных квартир – от 34 кв. м (допускается наличие квартир-студий от 28 кв. м).
В доме бизнес-класса, в соответствии с классификатором, потолки должны быть выше 2,75 м, минимальная площадь «однушки» – 45 кв. м, кухни – 12 кв. м, а в любой квартире с количеством комнат больше двух – обязательны два санузла. В элитном объекте высота от пола до потолка должна превышать 3 м, а минимальная площадь квартиры (вне зависимости от того, однокомнатная это или студия) – 60 кв. м.
Для «бизнеса» и «элиты» предусмотрены и другие обязательные атрибуты комфорта. Например, свободное планировочное пространство, а также наличие наземного или подземного паркинга. Причем в элитных домах должна быть предусмотрена возможность спуститься к машине на лифте с собственной лестничной площадки, не выходя на улицу.
В соответствии с классификатором, несущие и ограждающие конструкции у «экономичных» многоквартирных зданий могут быть любыми – здесь нет ограничений. Однако по мере приближения к элитному классу спектр материалов и строительных технологий стремительно сужается. В нем остаются только монолитный железобетон для несущих конструкций и перекрытий, а также керамический кирпич для наружных стен (газобетонные блоки с облицовкой кирпичом – это уже повод понизить класс здания до «бизнеса»).
Пограничные состояния
Данная методология рекомендована Национальным советом РГР для применения во всех российских регионах – чтобы профессионалы рынка недвижимости научились говорить на одном языке и с чиновниками, и со своими клиентами.
Между тем у профессионалов, которым она рекомендована, вопросы все же остались. Первое, что бросается в глаза при анализе документа, – тот факт, что даже эконом-класс начинается в нем с однокомнатных квартир от 28 кв. м. Но при этом минимальная площадь квартиры обозначена как отсекающий признак! Стало быть, если в доме есть популярные на сегодняшнем рынки миниатюрные студии и «квартиры-малютки», то по законам формальной логики получается, что он попросту оказывается за рамками классификатора и не попадает даже в эконом-класс.
Первая мысль – заказчик классификации, фонд РЖС (стратегическая задача которого – повышать планку качества, а основная функция – организация земельных аукционов для жилищного строительства), решил просто «не пускать» такие дома на рынок. А чиновники увидели в засилье «гиперэкономичных» квартир серьезную социальную проблему в будущем и поставили их вне закона. Но это не совсем так. Точнее, совсем не так. Как пояснил профессор Геннадий Стерник, малогабаритное жилье, которое в настоящее время на рынке расхватывается, словно горячие пирожки, в классификацию тоже войдет. Но позже. На сегодняшний день его сводные характеристики еще недостаточно изучены.
Немало вопросов вызывает и жилье «с излишествами», обозначенное в методике как «элитное». Оно на сегодняшний день также относится к области сложно поддающихся систематизации материй.
В фокусе – архитектура
Один из ключевых параметров, по которому предполагается оценивать новостройки, – архитектурные решения. Но как загнать их в прокрустово ложе методологии? Не мудрствуя лукаво, разработчики концепции объяснили, что массовые дома – как «экономичные», так и «комфортные» – могут строиться и по индивидуальным, и по типовым проектам (на сей счет в классификацию внесено определение «проект повторного применения»). Зато дом бизнес-класса уже обязан иметь индивидуальный проект «с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика», а элитный – ко всему прочему должен возводиться «по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора» (здесь, правда, есть оговорка, что «масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ»).
При этом элитное здание, по формулировке разработчиков концепции, «может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения». Такая формулировка выглядит, мягко говоря, нелогичной: всем известно, что архитектурных памятников сегодняшние зодчие не строят. А быть или не быть зданию памятником – решает время. Примечательно, что и про бизнес-класс, и про элитные проекты сказано, что они должны «учитывать рельеф», но ни слова о том, что они должны гармонично вписываться в историко-архитектурную среду.
Один из критериев, напрямую «ответственных» за комфорт, – плотность застройки. В частности, европейские маркетологи и аналитики порой готовы признавать высотные строения домами бизнес-класса, но чрезвычайно редко – относить их к разряду элитных. В новом российском классификаторе нет никаких ограничений на этажность.
«Мы считаем, что и многоэтажные дома могут быть элитными, если они имеют достаточно просторные общественные зоны (в элитном объекте собственно квартирный фонд не может занимать больше 65% площади) и обеспечивают необходимую уединенность», – пояснил Геннадий Стерник.
Формальная логика: «А» упало, «Б» пропало
При логическом анализе всех отсекающих классовых признаков также возникает ряд вопросов. Во-первых, как быть с застройщиками, диверсифицирующими риски и предлагающими жилье двух «смежных» классов в рамках одного проекта. А ведь такое случается сплошь и рядом: в одном подъезде – жилье с качественными «видовыми» характеристиками – бизнес-класса; в другом – квартиры, не имеющие «открыточных» видов, – рядовые... Или как быть с элитными пентхаусами в доме бизнес-класса? Более того, если следовать формальной логике, то наличие в этом доме даже одной миниатюрной квартиры (например для персонала) приведет к тому, что весь объект придется позиционироваться как эконом-класс (напомним: площади квартир – отсекающий признак).
В свое время, когда разрабатывалась классификация объектов коммерческой недвижимости, вместо эмоционально-окрашенных определений «элитный», «премиальный», «экономичный» были введены беспристрастные «буквенные» обозначения классов A, B и C. И такой подход оставил бы место для промежуточных, «гибридных» и смешанных форм: BC, А+ и т. п. «Когда мы в 2002 году разрабатывали классификатор жилых новостроек для Москвы, то предлагали такой подход, – говорит Геннадий Стерник, – но он не был принят. Пришлось корректировать его в угоду вкусам и пожеланиям участников рынка».
Впрочем, оставим это на совести заказчиков и исполнителей. Тем не менее даже в таком виде разработанный и адаптированный для разных регионов России стандарт – это прогресс. «Мы долго примеряли наши разработки к разным российским регионам, пытаясь подвести к общему знаменателю все, что сегодня строят и предлагают, – говорит Геннадий Стерник, – в итоге получилось, что элитных объектов в России почти в два раза меньше, чем заявляют застройщики, а эконом-класса – значительно больше».
По большому счету, потребителю все равно, как маркетологи называют его квартиру – «элитной», «премиальной» или просто добротной. Но если потенциальные квартировладельцы, девелоперы и риэлторы научатся говорить на языке общепринятых стандартов, застройщики не смогут вводить в заблуждение потребителя, завышая класс объекта в рекламе. А чиновникам, которые решат закупать за бюджетные деньги элитные квартиры под видом жилья для очередников, можно будет задать соответствующие вопросы.
