Очень важно, чтобы величина возможной доплаты изначально фиксировалась в договоре – в противном случае ваши расходы на приобретение строящегося жилья могут существенно возрасти.
Строительная погрешность
О том, что квартира станет больше (либо, наоборот, уменьшится), покупатели узнают незадолго до новоселья. По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.
Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи жилья.
Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу – исходя из условий заключенного между сторонами договора.
«Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и покупатель квартиры по результатам государственного технического учета. Соответствующий документ уточняет фактический номер квартиры и размер ее общей площади», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина.
Эксперт поясняет, что размер доплаты не зависит от формы заключаемого с застройщиком договора. Положение о необходимости заплатить за «лишние» квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывают во всех видах договоров между дольщиком и застройщиком – долевого участия, вступления в ЖСК и предварительных купли-продажи.
Вынужденная необходимость
Главный вопрос – какую сумму попросит компания за дополнительные «квадраты».
Как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, в большинстве случаев размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.
Но еще несколько лет назад некоторые застройщики прописывали в соглашениях с покупателями пункт, по которому доплату надлежит производить по рыночной цене жилья в доме на момент его сдачи госкомиссии. Тем не менее сейчас такую невыгодную для дольщиков формулировку практически не используют.
В некоторых договорах указано, что если после обмера БТИ площадь квартиры окажется в пределах 1-2% от первоначально планируемой, стороны не будут производить перерасчет. Гораздо реже в договоре указывают максимальный размер доплаты.
Положение договора о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика дает повод насторожиться. Компания может намеренно включить данный пункт, если уже знает, что площади у части квартир будут отличаться от проектной. И тогда покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные «квадраты».
Без альтруизма
В подавляющем большинстве случаев фактическая площадь квартиры незначительно отличается от проектной (чаще всего разница не превышает 1,5-2 кв. м).
За излишки жилплощади сегодня приходится доплачивать в пределах 100 тыс. руб. Проблемы могут возникнуть, если площадь квартиры окажется гораздо больше (10-15% от общей площади) либо по результатам обмеров выясняется, что функциональное назначение части площадей не соответствует изначально заявленным в проекте.
Эксперты рассказывают о нескольких случаях, когда граждане приобретали квартиры с просторными лоджиями, цена «квадрата» которых рассчитывается с учетом понижающего коэффициента – 0,5%. Но в ходе строительства проекты менялись – по результатам обмеров выяснялось, что лоджии стали частью кухонь и стоимость квадратного метра уже рассчитывали без каких-либо «скидок». В результате покупателям приходилось доплачивать по 100-200 тыс. руб.
Случаи, когда площадь квартиры не соответствует изначальному проекту дома, – не редкость для рынка недвижимости Петербурга. Специалисты советуют: подписывая договор с застройщиком, необходимо обратить особое внимание на положение о расчете доплат за излишки площади. Стоимость каждого дополнительного метра должна быть определена и зафиксирована в момент подписания договора.
