В отличие от своих коллег из администрации Петербурга (которые, по мнению многих экспертов, до сих пор не смогли разработать внятной концепции развития города) областные чиновники во главе с губернатором Александром Дрозденко с градостроительной политикой региона, судя по всему, вполне определились. На это им понадобилось всего восемь месяцев – именно столько прошло с момента отставки предыдущего главы администрации Валерия Сердюкова.
Администрация Валерия Сердюкова на словах подобный подход бизнеса осуждала, но на деле сделать ничего так и не смогла (или не захотела). В результате в том же Мурино, к примеру, были построены несколько высотных домов, запроектировано еще более десятка жилых комплексов, но не возведено еще ни одной (!) школы или детского сада. Надо сказать, что в Петербурге развитие бюджетной «социалки» также отставало от темпов строительства жилья. Если уж бюджета второго по величине города России не хватало на инфраструктуру, что говорить о соседней Ленобласти?
Административный кнут и налоговый пряник
Новой администрации, сформированной очень быстро (буквально за пару месяцев), пришлось срочно искать выход. Единственным инструментом влияния на планы застройщиков на момент вступления в должность Александра Дрозденко были принятые в конце февраля 2012 года Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). В них прописаны показатели обеспеченности новых кварталов объектами социальной инфраструктуры.
Проблема, однако, была в том, что вступивший в законную силу 1 марта 2012 года документ обратной силы не имел. А значит, не распространялся не только на строящиеся объекты, но и на те проекты, которые уже прошли экспертизу. Что, в свою очередь, грозило тем же Мурино, Кудрово и Буграм (где объектов было запроектировано множество) малоприятной перспективой быть застроенными жилыми «муравейниками» безо всякого намека на инфраструктуру. Или как альтернатива – многомиллиардные затраты на «социалку» из областного бюджета. Ни то, ни другое не годилось.
Действовать Георгий Богачев решил «традиционным» методом – «кнута и пряника». К числу жестких мер относились отмена уже утвержденных проектов планировки территорий (ППТ), штрафы компаниям, строящим без разрешения. А также административный прессинг застройщиков, дабы заставить их более активно заниматься вопросами социальной инфраструктуры.
Зато в обмен на лояльность строительный бизнес получил такую компенсацию, о которой работающим только в Петербурге компаниям, скажем прямо, приходится только мечтать. В первую очередь – признают сами девелоперы – это по-настоящему внятные правила игры на рынке. Для их окончательного оформления, по сути, осталось сделать один шаг – утвердить уже разработанную и неоднократно анонсированную программу с условным названием «Социальная инфраструктура в обмен на налоги». Ожидается, что это будет сделано областным парламентом в самое ближайшее время.
Высоткам быть!
Итак, что же получает застройщик, задумавший реализовать проект на территории 47-го региона? Прежде всего, администрация не «вешает» только на него (как в Петербурге) затраты на возведение инфраструктуры – детсады, школы и поликлиники могут быть выкуплены властями за счет подоходного налога, выплаченного компанией в областной бюджет. Все, что для этого нужно – зарегистрировать в Ленобласти дочернее предприятие и возложить на него функции застройщика.
Второе – четко прописанные предельные нормы по этажности и плотности застройки. Причем, что крайне важно, в отдельных случаях они могут быть превышены. Для согласования отклонений от РНГП в середине февраля был создан Градостроительный совет. Де-юре – орган совещательный, но де-факто именно от него будет зависеть, разрешат ли отдельным застройщикам там, где это уместно, строить здания выше разрешенных 16 этажей.
«Критерий уместности», по словам Георгия Богачева, – это здравый смысл. «Ну, нет никакого смысла ограничивать проект 12-этажной высотой, если вокруг уже построены 25-этажные дома. Это своеобразный компромисс с теми компаниями, которым отменили градостроительные планы. Теперь у них появится легальная возможность сохранить свои проекты практически без изменений», – рассказал чиновник.
Впрочем, «практически» – не значит совсем без потерь. «Лишними» квадратными метрами бизнесу все равно придется поступиться – максимальная плотность застройки даже в исключительных случаях, при разрешенном отклонении, не может быть выше 11,25 тыс. кв. м на гектар (по РНГП, эта норма – 9 тыс. кв. м на гектар). Да и согласовывать отклонения будет не уж так просто: необходимо пройти через несколько инстанций, от муниципалов до областного правительства.
Отметим, что «легализация» строительства высотных зданий на границе двух регионов Смольному явно не понравится. Недаром КГА Петербурга уже подготовил по инициативе Георгия Полтавченко изменения в Градостроительный кодекс РФ, в соответствии с которыми Москву и Петербург наделят полномочиями согласовывать предельное количество этажей или предельную высоту зданий в десятикилометровой зоне от границ мегаполисов.
Ответ Георгия Богачева на эту инициативу Георгия Полтавченко был полон иронии. «Благодарим коллег из администрации Петербурга за трогательную заботу о высотности нашей застройки. Однако инициатива запоздала: градостроительные регламенты, в том числе высотные, приняты и действуют в области уже полгода. Кроме того, разработаны и другие механизмы градостроительного регулирования, которые полностью соответствуют федеральному и региональному законодательству. При необходимости мы готовы поделиться опытом с КГА Петербурга», – заявил вице-губернатор.
Гонки не будет
Снижать плотность застройки бизнесу в 47-м регионе уже приходится: например, компания ЦДС в рамках своего проекта «Муринский посад» собиралась возвести 600 тыс. кв. м жилья. Но теперь построит максимум 340 тыс. «квадратов», сохранив высотность в 26 этажей. И то – при условии что Градсовет согласует такие отклонения от показателей РНГП (по нормативам компании дозволено построить всего 274 тыс. кв. м). Потери явно понесут компании «Мавис» и NCC в том же Мурино.
«Уже сейчас в связи с корректировкой проектов планировки Мурино лишилось 250 тыс. кв. м, запланированных к постройке. Зато появится школа и детские сады», – констатировал Георгий Богачев. В ближайшем будущем отменят, скорее всего, и два проекта планировки в Кудрово, хотя там, надо признать, ситуация с социальной инфраструктурой заметно лучше, чем к северу от Петербурга.
Отметим, что областные власти явно не стремятся брать «числом» и пытаться догнать и перегнать Петербург по объемам ввода жилья. Тем не менее по итогам 2013 года в 47-м регионе планируется сдать рекордные 1,5 млн кв. м» (в 2012 году было 1,1 млн).
«Основные точки строительства нового жилья будут сосредоточены в приграничной к Петербургу зоне – во Всеволожском и Гатчинском районах, а также на территориях, где есть перспективы промышленного развития, например Усть-Луге», – рассказал глава Комитета по строительству Ленобласти Николай Крутов.
Девелоперы, даже те, что ранее работали только в Петербурге, уже начали экспансию в Ленобласть. О новых крупных проектах, стартующих уже в нынешнем году, заявили «УНИСТО-Петросталь», NCC, КВС, «Норманн», «Лидер групп», O2 Development и другие.
«Правительство области ввело внятные правила игры на рынке, и бизнес на это отреагировал незамедлительно», – констатирует директор по маркетингу компании «Норманн» Дмитрий Уваров.
Рост конкуренции и снижение административных барьеров приведет к еще большему разрыву цен на первичном рынке города и области. Ведь в Петербурге «инфраструктурные расходы» застройщиков на квадратный метр оцениваются в диапазоне от 6 до 10 тыс. руб. (оптимистический вариант, по расчетам властей) до 10-15 тыс. руб. (пессимистический вариант бизнеса). В Ленобласти эта нагрузка, по словам Георгия Богачева – 4,5 тыс. руб. на кв. м. «Застройщики вполне могут себе позволить снизить свою маржу, ведь сейчас она равна 13- 15 тыс. руб. с каждого «квадрата», – уверен он.
Заместитель гендиректора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов предполагает, что с учетом последних событий средневзвешенная стоимость квадратного метра в Ленобласти уже в 2013 году будет на 20%, а то и на 30% ниже, чем в городской черте. В дальнейшем же этот разрыв может еще более увеличиться.
