За прошедший год на рынке значительно выросло число сделок с загородными объектами для постоянного проживания. Причем чаще всего речь шла о приобретении покупателем первого в его жизни жилья такого формата. Кроме того, в 2012 году стало больше встречных сделок, при которых люди продают свою единственную квартиру в городе, чтобы купить загородную недвижимость.
Тенденция переезда петербуржцев за город становится все более ощутимой. При этом наиболее популярным форматом жилья за пределами мегаполиса являются таунхаусы.
Таунхаус в приоритете
Если сравнивать современные таунхаусы и квартиры в проектах-миллионниках, возводимых сейчас на окраинах города, то первые, бесспорно, выигрывают. Окраины Санкт-Петербурга и ближайшие пригороды сегодня практически равны с точки зрения обеспеченности транспортной, социальной инфраструктурой.
При этом малоэтажное строительство дает видимое преимущество по плотности застройки. Соотношение «цена-качество» при покупке таунхауса также соблюдается гораздо четче. При относительно одинаковом уровне цен (а зачастую таунхаус стоит даже дешевле квартиры) покупка загородного домовладения имеет важные преимущества – наличие собственного земельного участка и высокий комфорт проживания.
Кроме того, надо понимать: вывод на рынок огромных многоэтажных проектов на окраинах Петербурга со временем поставит под угрозу нормальное функционирование этих районов. Нагрузка на дорожную и транспортную сеть увеличится в разы. Экология, удобство и даже безопасность проживания все чаще будут ставиться под сомнение.
Кто в дальнейшем будет жить в таких «микромегаполисах»? Инвестиционные квартиры могут надолго стать арендным фондом. Многие семьи совершают покупку такого жилья «для старта» и в скором времени поменяют свою квартиру на более качественную недвижимость.
Малоэтажная застройка в пригородах является цивилизованной альтернативой тем форматам многоэтажного жилья, которые развиваются в Кудрово, Мурино и других территориях на границе с Петербургом.
Успех ждет не всех
Высокий спрос на таунхаусы подталкивает загородный рынок к строительству именно таких объектов. И в последнее время мы могли наблюдать выход на рынок новых проектов, где предлагаются сблокированные дома, а также переориентацию некоторых старых коттеджных поселков на строительство таунхаусов небольшого метража.
Все это, конечно, приводит к резкому увеличению предложения в этом сегменте. Однако, несмотря на популярность формата таунхауса у потребителей, далеко не все существующие проекты показывают устойчивую положительную динамику продаж. Особенно тяжело приходится тем девелоперам, которые вышли на рынок с низкой степенью проработки своих проектов.
В условиях постоянно растущего предложения активно конкурировать между собой смогут только компании, уже хорошо зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие успешный опыт реализации крупных проектов в сфере загородного домостроения.
Одним из успешных малоэтажных проектов, включающих таунхаусы, является малоэтажный комплекс «Традиция» во Всеволожском районе Ленинградской области. На наши вопросы ответила директор по продажам ИСК «Константа» Александра Дудина:
– Александра, когда ваша компания начала реализацию проекта «Традиция»?
– Рекламная кампания по строительству малоэтажного комплекса «Традиция» была начата в ноябре 2011 года. Первые сделки прошли в декабре 2012-го. Выход на строительную площадку состоялся в мае 2012 года. Помимо подготовительных и дорожных работ, весь строительный сезон 2012 года производилось возведение таунхаусов. Сегодня ведутся укладка газобетона, кровельные работы. В 2013 году ИСК «Константа» планирует вывести на рынок и начать строительные работы по второй очереди проекта. В состав предложения войдут классические (72 и 81 кв. м) и односторонние (64 кв. м) таунхаусы.
– Какой сейчас уровень продаж таунхаусов считается приемлемым (на примере вашего проекта)? Меняется ли ежемесячное количество продаж в зависимости от сезонного фактора или договоры заключаются весь год?
– Первый год жизни проекта показал успешные темпы продаж – 50% от общего объема реализации, что лишний раз подтверждает удачную концепцию застройки, оптимальное соотношение площадей и грамотную ценовую политику застройщика. За год было реализовано 39 домовладений и 44 таунхауса, что в среднем составило семь сделок в месяц. Средняя площадь проданного коттеджа равнялась 105 кв. м. Среди реализованных таунхаусов доминирующее количество составили секции площадью 72 кв. м.
Проект «Традиция» показывает устойчивые ежемесячные темпы продаж с небольшим сезонным колебанием, которое в целом не влияет на общую картину. Сделки осуществляются в том числе вне строительного сезона. Продажи активно идут и в январе, который считается самым сложным месяцем для продаж на загородном рынке. С учетом открытия продаж по второй очереди мы планируем увеличение количества сделок по проекту в месяц до 12-15.
– Как вам удается поддерживать высокие темпы продаж? Какие факторы, на ваш взгляд, обеспечивают успех проекту с таунхаусами?
– Начиная со своего старта в 2005 году компания «Константа» занимается строительством домов из газобетона и имеет большой опыт работы с этим материалом, в том числе – проектирования. Все проекты, по которым ведется строительство, – авторские и выполнены собственным проектно-конструкторским отделом компании «Константа». Этот факт имеет большое значение в связи с тем, что за последний год газобетон значительно укрепил свои позиции как основной стеновой материал для строительства малоэтажных зданий. Из года в год коттеджи и таунхаусы из газобетона занимают все большую долю рынка. Этот материал максимально отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям, рассчитанным на круглогодичное использование, и дома из газобетона пользуются все большим спросом среди потенциальных покупателей. В 2012 году ряд проектов иных застройщиков, ориентированных ранее на строительство домов по другим технологиям, подвергся коррекции с целью введения в ассортимент предложения по продаже домов из газобетона.
За семь лет «Константа» успешно реализовала несколько крупных проектов по строительству коттеджных поселков – «Южный берег», «Невская Отрада», «Новое Минулово» (первые четыре очереди застройки). Все поселки находятся в стадии эксплуатации, коттеджи и земельные участки прошли процедуру регистрации прав собственности на покупателей, и везде осуществлено подключение домов к инженерным сетям в полном объеме, в том числе – магистральному газу.
Наработанный за годы опыт позволил компании создать предложение, максимально отвечающее требованиям рынка. В части таунхаусов было сформировано предложение, конкурирующее по цене со стоимостью двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге, но дающее преимущество как по площади и количеству жилых помещений (наши таунхаусы – это аналог двухуровневой четырехкомнатной квартиры), так и по дополнительной опции – наличию прилегающего земельного участка площадью от двух до пяти соток. При этом немаловажно отметить, что инженерное оснащение в таунхаусах, в первую очередь обеспечивающее городской комфорт при эксплуатации построенных объектов после сдачи, сохранено на уровне коттеджей в уже реализованных проектах компании, – все центральные инженерные коммуникации подводятся к объектам, и это включено в стоимость.
– Вы возводите проект «Традиция» во Всеволожском районе. Считаете ли вы, что этот район наиболее перспективен для формата недорогих таунхаусов?
– Прежде всего успех проекта «Традиция» основан на его локации. В настоящее время максимальным спросом пользуются проекты, ориентированные на постоянное проживание и в действительности обладающие достаточными характеристиками для этого. За последний год количество сделок по приобретению недорогого объекта, таунхауса, с целью постоянного проживания за городом значительно увеличилось. Многие из числа покупателей, приобретая таунхаус, осуществляют свою первую покупку недвижимости. Растет число сделок со встречной продажей городских квартир, в том числе единственного жилья в городе. Естественно, что, меняя место проживания на «близкий загород», покупатели рассчитывают максимально сохранить удобства и преференции городской жизни, получив при этом дополнительную возможность – землю. С этой точки зрения Всеволожский район остается самым перспективным направлением прежде всего ввиду удачного расположения по отношению к Санкт-Петербургу, сформированной социальной сферы и хорошей транспортной инфраструктуры. Поселок Щеглово, где реализуется проект «Традиция», за последнее время получил активное развитие, в том числе произошло полное обновление дорожной сети. При въезде на территорию комплекса «Традиция» выполнен землеотвод под строительство муниципального детского сада на 75 мест, который является якорным объектом проекта. Значительная часть покупателей в комплексе – молодые семьи с маленькими детьми.
– В своем проекте вы не стали включать в ассортимент таунхаусов маленькие блок-секции (как другие компании) – от 30-37 кв. м. Почему? Вы не считаете таунхаусы-студии перспективным форматом?
– На рынке таунхаусов заметна тенденция удешевления продукта за счет уменьшения площадей объектов. Но, как я уже говорила, особенность таунхауса и его качественное отличие от квартиры заключается в том, что это – полноценный сблокированный жилой дом с выходом на собственный прилегающий участок, что дает как парковочные места, так и место для организации детского комплекса или зоны отдыха.
Уменьшение метража таунхауса до площади однокомнатной квартиры ставит под сомнение причастность такого объекта к таунхаусам в принципе, это уже малогабаритная квартира. Да, если рассматривать таунхаус-студию только с точки зрения цены, подобные объекты могут найти своего покупателя.
Но в таком случае стоит обсудить вариант приобретения уже полноценной квартиры и говорить о строительстве малоэтажных зданий.
Покупателями объектов небольшого метража являются в основном молодежь, небольшие семьи. Для них такой объект недвижимости – для временного использования с последующей заменой на более комфортную квартиру, таунхаус или небольшой коттедж.
Двухэтажный таунхаус площадью 30-37 кв. м – это в принципе не пригодный для проживания формат. С учетом потерь площадей на лестничные пролеты полезная площадь становится еще меньше. Использование таких помещений, например для семей с маленьким ребенком, просто невозможно.
