До начала прошлого года цены на первичном и вторичном рынках недвижимости росли практически синхронно – так, по итогам 2011 года квадратный метр в готовых домах повысился на 7,4%, в то время как в строящихся – на 7,5%. Аналогичным образом вели себя цены и в докризисный период (см. график № 2).
В прошлом году ситуация изменилась – цены на первичном рынке стали увеличиваться быстрее. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в 2012 году стоимость готового жилья в Петербурге повысилась на 7,1%, в то время как строящегося – почти на 10%, исключая жилье в периферийных районах Петербурга и области (см. график № 1).
По состоянию на 1 февраля 2013 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляла 95,2 тыс. руб., в то время как «квадрат» в новостройках оценивался в 85 тыс. руб. То есть разница – около 11%. Еще год назад она была 15%. А, например, летом 2008-го (перед кризисом) разрыв между ценами на «первичке» и «вторичке» доходил до 20%.
Популярная «первичка»
Застройщики объясняют эту тенденцию постоянно растущим спросом. Аналитики же указывают на изменение его структуры, дифференциацию предложения на первичном рынке и нехватку земельных ресурсов.
Приобретая недвижимость на первичном рынке, большинство покупателей рассчитывает на однородность социальной среды, развитую инфраструктуру будущего дома и его качественное обслуживание. «Многие хотят приобрести не просто квартиру, а комфортную среду обитания Люди понимают, что покупка жилья на стадии строительства дает множество преимуществ и, прежде всего, позволяет получить качественное и современное жилье», – говорит руководитель компании «Л1» Павел Андреев.
Возросло доверие к строительным компаниям, благодаря чему увеличились объемы их продаж: все больше граждан считают, что заключение договора в соответствии с 214-ФЗ и правильный выбор застройщика позволяют минимизировать риски покупки жилья в новостройке. А многие покупают «первичку» исключительно потому, что застройщики предлагают выгодные, на первый взгляд, варианты оплаты, которые невозможно использовать при покупке жилья на вторичном рынке (например, рассрочку).
Эти факторы делают строящееся жилье желанным приобретением для многих потенциальных покупателей. Что, разумеется, приводит к значительному увеличению спроса на новостройки и, соответственно, на цены.
Как утверждает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин, выбирая между готовым и строящимся жильем, покупатели зачастую предпочитают последнее.
Структурное расслоение
Впрочем, зарплаты граждан растут отнюдь не так быстро, как цены на строящееся жилье. Но потребность в нем не уменьшается, а потому структура спроса на рынке постепенно меняется.
Как утверждает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, сейчас большинство из тех, кто хочет приобрести жилье, в состоянии накопить (либо – взять в кредит) от силы 2-3 млн руб. «Ориентируясь на эту категорию людей, застройщики начали предлагать соответствующие варианты – небольшие студии, так называемые «евродвушки» и т. д.», – говорит эксперт.
При этом на вторичном рынке Петербурга уже не найти объектов стоимостью меньше 3 млн руб. Именно поэтому, по словам генерального директора «УНИКОМ СПБ», вице-президента ГК «Юринфо» Николая Лаврова, спрос на жилье все активней перемещается именно на первичный рынок.
В том же, «бюджетном» ключе, меняется и структура предложения на «первичке». Но происходит это прежде всего из-за дефицита земли в черте города. По итогам 2012 года на аукционах продали лишь 8 территорий под жилищное строительство (при том, что в 2011-м реализовали 47). Значительно возросла и стоимость участков: на последних торгах по продаже права аренды территорий под комплексное освоение нагрузка на квадратный метр возводимого жилья составила 28 тыс. руб. Еще в 2005-м этот показатель не превышал 4 тыс. руб. Нехватка участков под строительство в развитых районах города вынудила девелоперов возводить жилье эконом-класса исключительно в Ленобласти и периферийных частях города. Уже и сами участники говорят о том, что новое жилье в районах сложившейся застройки становится эксклюзивным товаром. Квартиру рядом с метро и всей необходимой инфраструктурой уже не найти дешевле 80 тыс. руб. за кв. м – даже на начальных стадиях работ.
«До недавнего времени застройщики возводили достаточные объемы жилья различных типов в районах сложившейся застройки. Около 70% вводимых объектов можно было отнести к недвижимости эконом-класса, 20% – комфорт-класса и 10% – бизнес-класса. Примерно в таких же пропорциях предлагали недвижимость на вторичном рынке. Однако дефицит земли привел к вполне ожидаемому результату – цена квадратного метра в большинстве проектов, возводимых в сложившихся районах, постоянно растет», – поясняет Сергей Бобашев.
Впрочем, спрос на новостройки в обжитых районах Петербурга никуда не исчез и формируется, главным образом, за счет состоятельных граждан, которые по различным причинам не успели приобрести жилье ранее. Сергей Бобашев оценивает долю таких покупателей примерно в 15%.
Столичный вариант
Предложение на первичном рынке стало сильно дифференцироваться по структуре и цене. Постепенное сокращение числа новых проектов в «качественных» местах будет подталкивать цены на такую недвижимость. Растущая конкуренция среди проектов на периферии – напротив, сдерживать рост стоимости такого жилья (по крайней мере, цены на строящееся жилье в пригородах увеличиваются не так стремительно, как на новостройки в городе – см. графики № 3, 4 и 5).
Эксперты заявляют: рынок строящейся недвижимости Петербурга уже сейчас развивается по московскому сценарию. В самой столице давно строят исключительно жилье премиум-сегмента, цена которого уже на стадии котлована выше, чем в расположенных рядом домах. Недвижимость эконом- и комфорт-класса возводят в окрестностях Москвы.
По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, за последний год в обжитых районах Петербурга застройщики не вывели на рынок ни одного объекта эконом-класса. «В городе чаще всего начинают возводить дома, которые по своему качеству и квартирографии соответствуют этому сегменту – но цены в них такие же, как и в проектах «комфорт». Настоящий эконом-класс постепенно уходит за пределы Кольцевой автодороги», – уверена аналитик.
Руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова констатирует: жилье в новых домах, которое возводится в районах сложившейся застройки, на наших глазах превращается в практически недоступную роскошь – независимо от типа и качества будущего дома. «Одновременно увеличивается предложение в сегменте так называемой «недорогой» недвижимости: застройщики предлагают крошечное жилье за пределами Кольцевой автодороги и в ближайших пригородах, где нет минимально необходимой инфраструктуры. Но даже такие предложения не по карману большинству из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий», – резюмировала она.
Относительно недорогие квартиры, которые сейчас продают в периферийных районах Петербурга и в Ленобласти, вряд ли можно назвать достойным товаром. «Жилье на первичном рынке – явно переоцененный товар. Многие покупатели не до конца понимают, какого качества квартиру они получат за свои 1,5-2 млн руб., сколько и как будут добираться до работы, смогут ли водить ребенка в детский сад. Если сравнить некоторые реализуемые за КАД проекты и, например, панельные хрущевки в одном из сложившихся районов Петербурга, преимущество будет явно не в пользу первых. Да и цена квадратного метра в том и другом случаях отличается незначительно», – уверен Сергей Бобашев.
В общем, если взвесить все «за» и «против», приобретение жилья на вторичном рынке для собственного проживания зачастую оказывается гораздо более разумным и в некоторой степени даже выгодным шагом. Квартиры в строящихся домах – всего лишь хорошо разрекламированный товар. Его покупка, по заверениям всех застройщиков, сулит новое качество жизни. Но зачастую реальность может оказаться иной.
График № 1: Изменение средней цены предложения на первичном и вторичном
рынках жилья Петербурга в период с января 2011 по декабрь 2012 года.
График № 2: Изменение средней цены предложения на первичном и вторичном
рынках жилья Петербурга в период с сентября 2007 по август 2008 года.
График № 3.
График № 4.
График №5
Средняя цена предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости Петербурга
