По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», около четверти объема предложения вторичного рынка жилья в Петербурге в прошлом году пришлось на квартиры в монолитно-кирпичных домах. Речь здесь идет о зданиях, которые построены не раньше первой половины 1990-х годов, когда в оборот, собственно, и вошли монолитные технологии. Таким образом, между современными и монолитно-кирпичными домами покупатели могут ставить знак равенства. С началом монолитного периода закончилась эпоха типовых квартир, а в нашу жизнь вошли и двухуровневые пентхаусы, и самые демократичные квартиры-студии.
Квадратный метр в здании типа «монолит плюс кирпич» сегодня оценивается выше, чем в кирпичных домах прежних лет, старых и новых панельных домах, но ниже, чем в сталинках и старом фонде.
Одна из особенностей монолитных и монолитно-кирпичных новостроек последних лет заключается в том, что в их квартирографии явно доминируют малогабаритные однокомнатные квартиры (в некоторых домах, где их доля доходит до 80%), и они являются своего рода «разменной монетой» квартирного рынка. Средняя цена «однушки» в относительно свежем монолитно-кирпичном доме – 4,1 млн руб., и это заметно дешевле, чем однокомнатная в старом фонде или в сталинском доме. Но есть и более доступное жилье: студии 23-28 кв. м в монолитно-кирпичных или монолитно-панельных домах предлагают по ценам более просторных однокомнатных брежневок и хрущевок – 2,8-3,3 млн руб. Зато для двух- и трехкомнатных квартир ситуация радикально меняется. «Двушки» в монолитных домах уже дороже аналогичных сталинок (по сведениям аналитиков БН, средняя цена предложения двухкомнатной квартиры в категории «монолит/кирпич» на начало 2013 года составила почти 6,6 млн руб.). А относительно недорогих малогабаритных трехкомнатных в современных «монолитах» – днем с огнем не найти. Средняя цена предложения «трешки» в монолитно-кирпичных домах около 9,5 млн руб. (данные Группы компаний «Бюллетень Недвижимости») заставляет «отдыхать» все другие типы жилья – в том числе и самый дорогой – старый фонд после капремонта.
Высокая цена входного билета
В массовом городском строительстве у монолитных технологий сегодня нет альтернатив. Они расширили архитектурные возможности, позволяя сегодняшним квартировладельцам насладиться широким шагом несущих конструкций и свободой планировочных решений. Но в то же время, они стали широким полем для всевозможных строительных экспериментов и испытательным полигоном для новых материалов.
Первыми монолитными домами в Ленинграде считают широко известные «дома на ногах», возведенные в 1980-х годах вдоль набережной Смоленки трестом «Монолитстрой». Хотя это не совсем так. В советский период монолитные технологии применялись, но преимущественно в промышленном строительстве. Жилые дома с «заливным» каркасом пытались строить и в богатые инновациями времена хрущевских пятиэтажек. Но тогда набирало обороты крупнопанельное домостроение, поэтому прогрессивная технология не прижилась.
Зато в начале 1990-х годов монолитный железобетон спас строительный рынок Северной столицы от сокрушительного провала. Банкротство одного из флагманов социалистической экономики ДСК-2, крупнейшего в Европе производителя сборных железобетонных конструкций, оставило в состоянии недостроя разной степени готовности свыше 1 млн кв. м жилья в домах 137-й серии. Именно технологии монолитного домостроения позволили продолжить строительство в новых микрорайонах – от Каменки до Рыбацкого. Они позволяли и возвести здание «с нуля», и достроить панельный дом, в котором на период остановки строительства осталось сделать два-три этажа.
Широкое распространение «монолита» в последнем десятилетии XX века было обусловлено его доступностью для небольших строительных организаций, до того момента не засвеченных в жилищном строительстве. Для них высокотехнологичные импортные опалубки-конструкторы, преимущественно канадского производства, стали входным билетом в отрасль. Но вместе с прогрессивной технологией пришли и «детские болезни» – в первую очередь ее уязвимость к человеческому фактору: то есть к тому, кто и как строит и как пытается «доработать» ее на практике.
Поле строительных чудес
Действительно, строительство посредством переставных опалубок, в которые после монтажа арматуры заливается бетонный раствор, занимает более длительный период по сравнению с крупнопанельным домостроением. Но для рыночного времени это оказалось не столь принципиальным, потому что скорость строительства зависит скорее от темпов и объемов финансирования, чем от технологий. Зато технологическая гибкость «монолита» породила в те годы порочную практику проектировать и переделывать на ходу, а вместе с ней и такие «шедевры», как стометровая квартира с единственным балконом в ванной комнате, к тому же – выходящим на оживленную магистраль. Доводилось видеть и такой объект, как двухкомнатная квартира с нагрузкой в виде просторного помещения площадью 50 кв. м и высотой меньше двух метров – над въездной аркой.
Кроме непродуманных планировок, настоящей бедой стали продуваемые соединения и всевозможные мостики холода в тех домах, где строители пытались «поженить» с монолитом панельный недострой (есть в наших краях дома 137-й серии, где нижние этажи – сборно-панельные, верхние – монолитные).
Незапланированные неудобства для дольщиков, будущих жильцов, возникали, когда в процессе строительства застройщик решал увеличить этажность: технологии это позволяли, но пропускная способность подъездов и лифтов от этого не вырастала. К счастью, такой проектный подход по большей части уже в прошлом. Хотя в «лихие девяностые» все это встречалось в жилищном строительстве сплошь и рядом.
Удельный вес монолита и кирпича
Сегодня некоторые застройщики по-прежнему позиционируют кирпично-монолитные дома как кирпичные, в особенности, когда речь идет об объектах бизнес-класса и выше. Но здесь уместен вопрос: каков «удельный вес» кирпича в этих строениях. В монолитно-кирпичных объектах массового строительства с каждым годом строительной керамики, то есть классического штучного кирпича, становится все меньше. Полуметровую кирпичную кладку уже давно заменили более легкими стенами из поризованных керамических блоков и утепляющих вкладышей на основе пенополистирола. Между тем, материал наружного стенового ограждения, не несущего вертикальной нагрузки, в доме с монолитным каркасом, может быть любым: от того же бетонного монолита, утепленного пенополистиролом, до блоков из ячеистых бетонов (газо- и пенобетон).
Технологии монолитного домостроения широко применяются и при строительстве панельных, точнее монолитно-панельных домов. Большинство домов, которые строились с 2000-х годов и позиционировались как панельные, также часто имеют монолитный каркас.
Издержки свободы
Собственно говоря, доступность и универсальность монолитных технологий порой играет с ними злую шутку. Во-первых, «монолит» позволяет строить дома, условно говоря, без ограничений этажности (в основе практически всех современных домов с числом этажей больше девяти – монолитный конструктив), поэтому жилые здания становятся все выше, а плотность застройки и нагрузка на инфраструктуру увеличиваются. Разумеется, в ущерб комфорту.
Во-вторых, широкий шаг несущих конструкций вместе со свободой планировок породил появление квартир не слишком популярных на вторичном рынке. Следует иметь в виду, что перепланировка в квартире с высоким удельным весом монолитных конструкций (то есть когда внутриквартирные перегородки – тоже монолитные) возможна только на стадии строительства.
В домах разных периодов постройки (преимущественно прошлых десятилетий, когда контроль качества строительства был ослаблен) встречаются «завалы» и перекосы из-за неправильного монтажа или прогибов опалубок (сплошь и рядом вместе с высокотехнологичными, а потому дорогими импортными опалубками строители использовали и всевозможные самодельные «приспособы»). Такие дефекты затрудняют отделочные работы, но как правило не представляют опасности.
Подавляющее большинство монолитных домов строители сдавали покупателям без внутренней отделки, поэтому при приобретении квартир в них на вторичном рынке следует иметь в виду, что ее качество также может сильно разниться: здесь старались, кто во что горазд. Кроме того, поскольку внутренние инженерные системы также зачастую отдавались на откуп новоселам, может встретиться и электропроводка, выполненная с серьезными ошибками.
Другая существенная проблема «монолита» – неважная звукоизоляция. Но если акустические шумы (такие, как громко работающий телевизор), можно компенсировать за счет звукопоглощающей отделки, то с ударными шумами в монолитных домах порой просто беда: звук работающего перфоратора или басы от мощной акустической системы легко распространяются по этажам.
Еще один важный момент, на который следует обращать внимание при покупке квартиры в монолитном доме – из чего сделаны перегородки и наружные стены. Не все материалы, с которыми уже на протяжении двух десятилетий экспериментируют застройщики, экологичны и долговечны: среди современных городских «монолитов» есть уже немало таких, фасады которых требуют как минимум косметического ремонта. В качестве фасадной облицовки чаще всего используют лицевой кирпич, но все чаще ему на смену приходят всевозможные типы вентилируемых фасадов и штукатурных систем, качество которых еще не прошло проверки временем.
