– Где граждане могут ознакомиться с утвержденной кадастровой стоимостью помещений?
– Во-первых, документ уже опубликован на официальном портале администрации Санкт-Петербурга, а также на сайте нашего комитета. Для удобства петербуржцев информация об утвержденной стоимости квартир разбита по районам. Во-вторых, уже в скором времени данные появятся на сайте Региональной геоинформационной системы.
– Какие задачи ставились при проведении кадастровой оценки? Максимально приблизить ее к рыночной? И насколько, по вашему мнению, это получилось?
– Безусловно. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» зафиксировано, что кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной. И этого результата мы добились.
– По сведениям Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире, например, в Адмиралтейском районе составляет 114 тыс. руб., в Петроградском – 127 тыс. У вас в кадастре – это 51 тыс. и 53 тыс. руб. соответственно, то есть более чем в два раза меньше, чем по рынку. Как можете прокомментировать такие нестыковки?
– В ваших примерах приведена стоимость квадратного метра в квартирах с учетом того, в каких районах располагаются здания. Кадастр же учитывает цену самого объекта недвижимости, то есть в кадастровой оценке нет такой составляющей, как стоимость земельного участка под домом. При определении рыночной цены помещения земля под зданием в расчеты включается. При этом она может добавлять от 7 до 76% стоимости. Отсюда разница между рынком и кадастром. Кадастровая стоимость непосредственно земельных участков была утверждена летом 2012 года. Сейчас же, еще раз подчеркиваю, мы оценивали именно сами здания или помещения.
– Какие критерии учитывались при проведении оценки?
– Площадь квартиры, количество комнат. Учитывали этаж, на котором находится помещение. Особую роль играл тип дома, в котором располагается квартира. Всего нами было выделено 12 категорий зданий. Это, например, дома постройки до 1917 года без капремонта; дома этого же периода, но с капремонтом; здания, возведенные с 1920 по 1950 годы; сталинский фонд – с 1930 по 1950 годы; пятиэтажные типовые кирпичные дома планировок 1950-1960 годов; пятиэтажные панельные дома постройки 1960-х; типовые кирпичные дома выше пяти этажей, построенные с 1970 по 1993 год; современная панель с 1994-го по текущий момент; новая малоэтажка; современный «кирпич». Очевидно, что у всех этих типов зданий есть свой ценовой диапазон.
– Самое дорогое жилье, по данным кадастра, оказалось в Выборгском и Приморском районах. В них «квадрат» оценивается в среднем под 70 тыс. руб., а в центре средняя стоимость гораздо меньше. Например, в Центральном районе «средняя температура по больнице» – это 52 тыс. руб. Это следствие того, что в спальных районах жилищный фонд более однороден?
– Как я уже говорил, кадастр оценивает само помещение, а не землю под ним. Ни для кого не секрет, что земля в спальных районах в разы дешевле, чем в центре. Но многие здания в центре находятся в плохом состоянии, зато дома в новостройках в основном – новые. Мы учитывали именно качество самого жилья. Поэтому и получилось, что наиболее дорогие помещения – в недавно построенных зданиях.
– А насколько новая кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной стоимости жилья? Во сколько раз в среднем произошло увеличение?
– Да, они отличаются. Мы оценивали отдельно квартиры, нежилые помещения и индивидуальные жилые дома. Так, для квартир кадастровая стоимость получилась выше по сравнению с инвентаризационной в 6,22 раза. Для индивидуальных жилых домов это соотношение составляет 5,37, а для нежилых помещений – 6,70 раза. Впрочем, для разных районов показатель может варьироваться. Минимальная разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью – в Приморском, Калининском и Выборгском районах. Максимальная – в Кировском, Колпинском, Красногвардейском и Курортном.
– Для каких целей потребовалось проводить оценку кадастровой стоимости помещений? Она будет применяться только после введения в стране единого налога на недвижимость или оценка может быть задействована ранее – при начислении налога на имущество, который сейчас рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости?
– Пока федеральное законодательство не предусматривает применение кадастра для расчета налогов. Но, безусловно, планируемые изменения в законы подразумевают, что кадастровая стоимость будет задействована для вычисления налогов на объекты недвижимости в будущем. Например, при введении единого налога на недвижимость. Предполагается, что он будет рассчитываться по ставке от суммы кадастровой стоимости квартиры и стоимости земельного участка под домом, находящегося в собственности у владельца.
– Утвержденные и опубликованные данные о кадастровой стоимости всех объектов города, по вашему мнению, уже сейчас каким-то образом могут повлиять на рынок недвижимости? Например, использоваться при каких-то операциях с недвижимостью или даже сказаться на ценах?
– Не думаю, что кадастровая стоимость сегодня может использоваться в каких-либо операциях. Но, безусловно, она станет индикатором для оценщиков. Мы подготовили огромный информационный массив данных в отношении всех объектов недвижимости Петербурга. В распоряжении оценщиков была информация о рыночной стоимости по 300 тысячам объектов. Полный перечень объектов, по которым утверждена кадастровая стоимость, – 2,5 миллиона.
– Скорее всего, будут несогласные с произведенной оценкой. Как вы считаете, насколько много их будет, и кто это будет – владельцы квартир или собственники нежилых помещений?
– Я уверен, что большинство петербуржцев согласятся с нашей оценкой и оспорить ее захотят лишь единицы. К примеру, после утверждения новой кадастровой стоимости земли мы не столкнулись с большим числом претензий в свой адрес и многочисленными судебными разбирательствами. Так, на сегодняшний день, например, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (cоздана при Росреестре в августе 2012 года, в нее входят представители КЗРиЗ, Земельной кадастровой палаты и Ассоциация оценщиков) поступило лишь 16 обращений с претензиями по установленной стоимости земли. При этом нами были оценены 117 тысяч участков. То есть количество обращений минимально. В основном заявителями были владельцы земельных участков, предназначенных для промышленных предприятий. Именно для земель данного вида использования произошел наибольший рост стоимости – по сравнению с предыдущей оценкой, проведенной шесть лет назад. А это значит, что для собственников налог на землю существенно вырос, а они не были к этому готовы. Пока ни одного положительного решения в пользу владельцев Комиссией не принято. Сейчас хозяева участков подали иски в арбитражный суд. Но тот пока не приступил к рассмотрению дел.
Мы полагаем, что кадастровая оценка помещений была проведена качественно, она приближена к тем рыночным значениям, которые есть, а математическая модель, выбранная нашими оценщиками, построена достоверно. Поэтому мы думаем, что кадастровая стоимость не вызовет ни у кого вопросов и обращений с оспариванием будет минимальное количество.
– Каким должен быть алгоритм действий несогласных с оценкой? Куда обращаться, какие документы необходимы, должен ли гражданин привлекать независимых оценщиков?
– В соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности с даты внесения сведений о стоимости квартир в Федеральную кадастровую палату у собственника есть право в течение шести месяцев оспорить утвержденную стоимость помещений. Пока данные еще не внесены, но мы ждем, что это произойдет в ближайшее время. Таким образом, попробовать добиться пересмотра оценки можно будет ориентировочно до августа 2013 года.
Для оспаривания необходимо собрать следующий комплект документов: личное заявление, кадастровый паспорт объекта, нотариально заверенный правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ, отчет об оценке, экспертное заявление. Особо подчеркну, что экспертизу отчета у оценщиков необходимо делать только в том случае, если предполагаемая стоимость отличается от утвержденной нами более чем на 30%. При этом независимые эксперты обязаны иметь лицензию на проведение оценочной деятельности.
Затем гражданин должен представить документы в Комиссию по рассмотрению споров. Подчеркну, что от даты подачи заявления до его рассмотрения в Комиссии проходит не более месяца. Сама же процедура по оспариванию длится 10-15 минут. Процесс обсуждений достаточно короткий, затем голосование и принятие решения. Следующий этап, если гражданин по-прежнему не согласен с оценкой, – арбитражный суд.
