Адмиралтейский округ: жилье не для всех

Граница МО № 3 «Адмиралтейский округ» извилиста. Сначала она проходит по Садовой улице от Вознесенского проспекта до Крюкова канала, далее по этому каналу, реке Мойке, Ново-Адмиралтейскому каналу, Большой Неве, Дворцовому мосту, Дворцовому проезду, Адмиралтейскому проспекту, Гороховой улице, снова по Мойке, переулку Антоненко, Казанской улице, Фонарному переулку, каналу Грибоедова, Вознесенскому проспекту до Садовой улицы.

На территории округа две реки – Мойка и Большая Нева. Четыре канала – Грибоедова, Адмиралтейский, Ново-Адмиралтейский и Крюков. В его границы попадают четыре острова – Адмиралтейский, Спасский, Казанский и Новая Голландия. В округе проживают 30,5 тысячи человек.

Вокруг Медного всадника
МО № 3 расположен в наиболее престижной части Адмиралтейского района. Одноименный остров всегда был зоной притяжения для деловых людей, а также органов власти. Название острову дало Главное Адмиралтейство, построенное при Петре I.

Адмиралтейство обросло мастерскими и складами, имевшими отношение к Галерной верфи (сегодня это «Адмиралтейские верфи», базирующиеся на Ново-Адмиралтейском острове, который не входит в состав МО № 3). Вокруг верфей и Адмиралтейства образовались профессиональные слободы – Большая Морская и Малая Морская, Пушкарская, Прядильная, Офицерская, Кузнечная и др. Память о некоторых осталась в названиях современных улиц, например Большой Морской и Малой Морской. Большинство строений тех времен были деревянными, поэтому сегодня не сохранились. Здесь жил и сам Петр, располагались главные властные структуры.

К середине XIX века были построены основные особняки и дворцы этого острова, еще более повысив его статусность. Это Мариинский дворец – он был назван в честь дочери Николая I Марии. Здесь в разные годы размещались Государственный Совет и Комитет министров Российской Империи, Временное правительство, Ленсовет, Петросовет и другие властные структуры. Сейчас тут проходят заседания Законодательного Собрания Петербурга. Сформировался комплекс Новой Голландии, построено новое здание Адмиралтейства, появились гостиница «Англетер», Исаакиевский собор, Дом почтового ведомства (Почтамт) и т. д. А также здания Сената и Синода, которые с 1925-го по 2006 год занимал Государственный исторический архив, а сейчас Конституционный Суд РФ и Президентская библиотека имени Ельцина.

Даже просто перечислить все местные достопримечательности в одной статье невозможно. Не говоря уже о том, чтобы рассказать о них.

Пестрый жилищный фонд
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», Адмиралтейский округ входит в двадцатку территорий города с самой дорогой недвижимостью. Однако качество жилья здесь очень разное, так как подавляющее большинство зданий

Цены на VIP-объекты в недавно построенных, реконструированных или отремонтированных домах с удачным расположением (на Вознесенском проспекте, набережных Крюкова канала, Мойки и т. д.) достигают 280 тыс. руб. за кв. м. За видовые квартиры на набережных Большой Невы просят еще больше. Отметим, что самые дорогие редко попадают в открытые листинги продаж – их владельцы не любят шумихи вокруг своего имущества.

В районе переулков Гривцова, Антоненко, Пирогова, где много нерасселенных коммуналок, а состояние домов не самое лучшее, квадратный метр жилой недвижимости оценивается в 85 тыс. руб.

В ряде случаев низкие цены объясняются не только плачевным состоянием объектов, но и неважной транспортной доступностью. Так, в зоне Средней Подьяческой и Большой Подьяческой «квадрат» стоит 93 тыс. руб., вокруг Театральной площади, в Львином и Прачечном переулках – 97 тыс., в Почтамтском – 104 тыс., на Галерной улице – 106 тыс.

На Малой Морской и Большой Морской, которые благодаря открытию в позапрошлом году станции метро «Адмиралтейская» стали привлекательнее для покупателей, жилые «метры» продаются в среднем по 113 тыс. руб., около Никольской площади – по 118 тыс., в Фонарном переулке – по 124 тыс., на Конногвардейском бульваре, в Замятином переулке – по 140 тыс. руб.

Из-за столь значительного разброса цен средняя стоимость квадратного метра на территории МО № 3 выглядит довольно скромно: в январе этого года она составляла 108,64 тыс. руб. Для сравнения: в целом по Петербургу этот показатель равен 95,29 тыс. руб.

Социальный состав населения Адмиралтейского округа соответствует разнообразию местного жилья. Здесь можно встретить как маргинальных обитателей «глухих» коммуналок, так и состоятельных представителей бизнес-элиты.

Номера вместо памятников
Особой строительной активности в округе не наблюдается. Наиболее выигрышно расположенные дома расселены и реконструированы в основном для размещения в них гостиниц и бизнес-центров еще в 1990-х-2000-х годах. Во многих случаях их обновление сопровождалось громкими скандалами, которые инициировали общественные организации, обвиняя городских чиновников в том, что они допускают снос бесценных памятников. Так, на месте особняка Шувалова на Почтамтской улице ООО «Галакси» четыре года назад построило бизнес-центр Quattro Corti, где крупнейшим арендатором является «Газпром нефть». От Дома Жомини-Клейбер осталась только одна фасадная стена. Остальное инвестор, Pro Kapital Grupp, разобрал, построив здесь отель Domina Hotel Saint-Petersburg.

Те немногие проекты, реализация которых ведется сейчас, также не остаются без внимания градозащитников. Вместо доходного дома 1764-1776 годов постройки сейчас компания ООО «Ремстройинтур» («дочка» туристического оператора «Балтик Трэвел Компани») возводит гостиничный комплекс. Дом причта Исаакиевского собора (Галерная, 6) снесен фирмой ООО «Исаакиевский отель», учрежденной ЗАО «Интеко» для создания гостиницы. Группа ПСБ «Жилстрой» снесла дворовые флигели бывшего здания Шведского посольства на Галерной, 63-65, и реставрирует его под гостиницу. Общественность и жители окружающих эти стройки домов негодуют: соседние здания, по их словам, пошли трещинами, а сами исторические объекты разобраны – в нарушение закона об охране памятников.

В ожидании реновации и метро
Нового жилья в Адмиралтейском округе давно не строится. Свободных пятен для этого нет, речь может идти только о реконструкции или капитальном ремонте существующих зданий. Но привлекательных для инвесторов объектов почти нет, в основном остались нерасселяемые коммуналки. Без толчка в виде реновации кварталов исторической застройки здесь не обойтись. Смольный намерен уже в этом году начать строительство жилья для переселения жителей исторического центра. В Адмиралтейском округе в программу попала территория Новой Голландии. Правда, в конце прошлого года ее преобразование оказалось под вопросом, и до сих пор неясно, исключат ее из программы или оставят. Реновация предполагает, что жителей отдельных квартир будут временно отселять в маневренный фонд, а после проведения капитального ремонта они смогут вернуться в свои дома. Обитателям коммуналок предоставят новое жилье, так что на прежнее место они уже не вернутся.

Еще одно событие, которое активизирует рынок недвижимости в МО № 3, – открытие станции метро «Театральная». Первоначально ее планировалось ввести в строй уже в следующем году, но теперь в «Метрострое» говорят, что достроят объект только к 2016 году.
Главный выход станции будет на Театральной площади, перед Мариинским театром, второй – на пересечении улицы Декабристов и Лермонтовского проспекта (не входит в территорию МО № 3). Благодаря этому «медвежьи углы» Адмиралтейского района получат транспортную доступность и их инвестиционная привлекательность повысится.

Впрочем, открытие новой станции не избавит Адмиралтейский округ от транспортных проблем. Как и везде в центре города, пробки на его дорогах – обычное явление.

Другая типичная для центра проблема – дефицит детских образовательных учреждений, особенно детских садов. На всю территорию округа всего три школы и один детсад, так что некоторым родителям приходится преодолевать немалые расстояния, чтобы отвести туда свое чадо.
В округе множество мелких магазинчиков шаговой доступности, которые обеспечивают местное население предметами первой необходимости. За более серьезными покупками нужно отправляться в более отдаленные районы.

А вот довольно большое число зеленых зон в Адмиралтейском округе – редкость для исторических районов Петербурга и очевидный плюс в его пользу. Для прогулок можно отправиться в Александровский сад и сад Юсупова, сквер на Исаакиевской площади, Конногвардейский бульвар, комплекс садов и скверов на Никольской площади, в Театральный сквер.

Территорию МО № 3 нельзя назвать идеальной для жизни. Те кому важно жить в окружении таких символичных для Петербурга памятников, как Мариинский театр, Новая Голландия, Медный Всадник и Исаакиевский собор, вынуждены мириться с некоторыми неудобствами в виде проблем с транспортом, неважной экологией и социальной «разношерстностью» местного населения. Любители более комфортных условий скорее предпочтут другие престижные районы Петербурга.

Средние цены по типам квартир на территории МО № 3, вторичный рынок

Структура предложения жилья на территории МО №3, вторичный рынок

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Ольга Мягченко