Основным риском участия в «цепочках» оказывается угроза, что сделка растянется не на один год, а то и вовсе может не состояться.
Выход на «встречку»
По разным оценкам, от 80 до 90% сделок на петербургском рынке недвижимости проходят в рамках «цепочек». И каждая «цепочка» в среднем включает три-четыре продажи.
Напомним, «цепочка» – это обиходное название альтернативной сделки. То есть операции, в которой одно лицо приобретает недвижимость у второго, второе у третьего и так далее.
И, как отмечает руководитель Центра ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова, Петербург из-за высокой доли таких сделок вполне заслуживает титула столицы «цепочек». По словам Татьяны Хоботовой, когда ее коллеги из других городов узнают о масштабах сложившейся в Петербурге «альтернативной» практики, то неизменно выражают крайнее удивление.
Причиной возникновения «цепочек» служит отсутствие у большинства горожан свободных денег. И, согласно «легендам» петербургского рынка недвижимости, самой длинной альтернативной сделкой в городе была «цепочка» из 14 квартир.
Впрочем, в связи с ростом популярности ипотеки альтернативные сделки постепенно становятся все короче. «Длинные «цепочки» исчезли с рынка», – отмечает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Например, самая длинная «цепочка», которую сопровождало в минувшем году агентство «НДВ СПб», состояла из шести жилых объектов. По словам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ СПб» Алины Жуковой, первоначально в агентство обратился клиент с задачей продать его двухкомнатную квартиру и купить трехкомнатную с небольшой доплатой (не более 700 тыс. руб.).
На эту «двушку» был найден покупатель, которому самому требовалось продать две комнаты в разных районах и взять ипотеку на оставшуюся доплату (была одобрена ипотека банка «Санкт-Петербург»). Комнаты были проданы двум покупателям с ипотекой «Сбербанка».
Продавцу комнат была подобрана «встречка», но не в прямой продаже. «Разъезжались муж с женой. Нам удалось подобрать двухкомнатную квартиру в строящемся доме для жены и комнату на вторичном рынке в центре города для мужа, – уточняет Алина Жукова. – На время строительства для супруги была арендована однокомнатная квартира на длительный срок».
То есть любому петербуржцу, настроенному улучшить свои жилищные условия путем продажи старого жилья, надо понимать следующее. Чем сложнее запрос, тем с большей вероятностью риэлторы предложат участие в «цепочке».
Торопиться не получится
Одним из существенных минусов «альтернативы» оказывается более долгий, чем при обычных сделках, срок проведения всех операций.
Как рассказывает эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Вязовая, некая семья владела двумя комнатами в трехкомнатной коммуналке. Семья хотела за счет продажи комнат и привлечения ипотечного кредита приобрести двухкомнатную квартиру. Но соседка по коммуналке намеревалась сама выкупить эти комнаты и, в период накопления нужной суммы, препятствовала продаже комнат другим лицам.
И только когда деньги были накоплены, семья продала комнаты соседке и купила «двушку». А ее хозяева, в свою очередь, смогли переехать в четырехкомнатную квартиру, которая их давно «ждала».
Но следует уточнить, что по времени «цепочка» растянулась ни много ни мало на полтора года.
А ведь сегодня цены на разные объекты рынка недвижимости растут непропорционально. То есть, по большому счету, все это время сделка пребывала под угрозой срыва. «Чем больше времени занимает проведение сделки, тем выше вероятность, что кто-то из участников передумает, а у кого-то закончится срок одобрения ипотеки», – поясняет Сергей Бобашев. При этом, по словам эксперта, в кризисные периоды, когда цены начинают заметно колебаться, вероятность разрыва «цепочек» возрастает многократно.
«Громоздкие «цепочки», как правило, просто не доходят до реализации, так как либо собственникам объектов и покупателям не удается договориться по всем проблемным вопросам, либо у кого-то меняются обстоятельства», – пояснил БН директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. Соответственно, один из объектов «выпадает» из общей схемы сделки, что влечет за собой распад всей «цепочки».
Вороньи слободки
Многие участники рынка считают сделки по расселению многокомнатных коммуналок еще более сложными, чем «цепочки». Во-первых, на многокомнатную квартиру будет непросто найти покупателя.
Во-вторых, наверняка риэлтору придется столкнуться с застарелыми межличностными конфликтами между владельцами комнат. Что также не способствует упрощению сделки.
Тем не менее профессионалы с такими задачами вполне могут справиться. «В конце декабря 2012 года была завершена сделка по расселению четырехкомнатной коммунальной квартиры на Московском проспекте общей площадью 148 кв. м, – рассказывает менеджер городского отдела «Александр Недвижимость» Людмила Сумкина. – Сделка проходила поэтапно и заняла около пяти месяцев».
В коммунальной четырехкомнатной квартире проживали две семьи с несовершеннолетними детьми и одинокий мужчина. Четвертая комната находилась в собственности у города. И один из собственников заключил договор с Горжилобменом о выкупе этой комнаты с рассрочкой платежа до конца 2017 года.
«Расположение квартиры рядом с метро «Московская», а также то, что квартира находилась на первом этаже, позволило нам позиционировать и предлагать этот объект под коммерцию», – уточняет риэлтор.
Довольно быстро был найден покупатель – компания, которая планировала перевести жилое помещение в нежилое и использовать под офис.
«Мы смогли убедить покупателя внести необходимую сумму в Горжилобмен за четвертую комнату, оформив ее в собственность одного из расселяемых, – констатировала Людмила Сумкина. – Также отмечу, что две комнаты были выкуплены инвестором для проведения в будущем мены. Чтобы избежать удорожания расселяемого объекта».
В итоге первая и вторая семьи смогли приобрести двухкомнатные квартиры. Третий жилец предпочел получить деньги в размере 3,1 млн руб. А за сумму от выкупа компанией комнаты у Горжилобмена мужчина купил однокомнатную квартиру.
Риэлтор уточняет: если бы расселяемые клиенты продавали свои комнаты отдельно, то их цена была бы на 40% ниже.
Лебедь, рак и щука
Но главная проблема «альтернативных» сделок в том, что при их проведении риски суммируются. И, в частности, чем больше участников операции, тем выше опасность столкнуться с недобросовестным поведением одного из фигурантов.
В связи с этим заместитель гендиректора АН «Невский простор» Алла Шинкевич вспоминает следующую историю.
Москвичи брали ипотеку на покупку трехкомнатной квартиры в Купчино (504-я серия). Продавец «трешки» переезжал в однокомнатную квартиру на Васильевском. Продавец «однушки» доплачивал собственные средства, брал ипотеку и покупал трехкомнатную квартиру в соседнем доме на ВО. А продавцы трехкомнатной квартиры на ВО покупали четырехкомнатную квартиру, доплачивая свои средства. При этом последняя квартира находилась в прямой продаже.
«Вся сделка прошла бы идеально, если бы не одно «но», - комментирует Алла Шинкевич. – После регистрации всей «цепочки» продавец «однушки» на ВО решил нарушить условия договора и не освободил квартиру в назначенный срок». Он уже делал ремонт в купленной трехкомнатной квартире и не хотел переезжать в неотремонтированное жилье.
«Из Москвы уже приехал контейнер с вещами, – резюмирует специалист. – И только благодаря грамотно составленному договору удалось повлиять на недобросовестного продавца».
Проще говоря, если сопровождающий сделку риэлтор профессионально подкован, возникающие проблемы обычно разрешимы.
Но в вышеописанной истории попытался нарушить договор только один из клиентов. Если бы таковых оказалось больше, «альтернатива» превратилась бы в бесконечную череду судебных тяжб.
Соответственно, Вячеслав Лясевич утверждает, что при «цепочке» из четырех или более объектов недвижимости вероятность успешной сделки резко снижается.
В сухом остатке
Таким образом, можно подытожить, что на участие в «цепочке» имеет смысл соглашаться тем горожанам, у кого «на руках» сложнореализуемый объект. Или тем, кто настроен продать свою собственность выше среднерыночного предложения. Но при этом придется запастись терпением.
