Глаз отдыхает и сердце радуется, когда проезжаешь симпатичные малоэтажные кварталы в Скандинавии – дома без претензий на роскошь, но и не бедные. Однородная качественная застройка, которую, как нам кажется, многие петербуржцы хотели бы видеть и в Ленинградской области.
Наши реалии
Между тем, в последние лет десять наш пригородный рынок развивался совсем в другом направлении. С одной стороны, в наиболее престижных локациях возникали элитные коттеджные поселки, стремящиеся отгородиться от всего остального мира высокими и прочными заборами. С другой стороны – повсюду запущенные деревеньки, видавшая виды частная застройка, остовы бывших совхозных зданий и пустые поля, на которых зачастую возникают сомнительные дачные проекты без особых перспектив.
Мы, конечно, несколько утрируем, но, в целом, пожалуй, общая картина близка к действительности.
Кризис 2008-2009 годов серьезно повлиял на рынок пригородной недвижимости – в том смысле, что девелоперы, наконец, обратили внимание на «средний класс», начав строить доступные малоэтажные дома. И это, безусловно, могло бы способствовать созданию однородной социальной среды в пригороде.
Продешевили
Но тут возникла другая проблема. Ориентируясь на массового покупателя, многие участники загородного рынка стали уходить в минимализм, строя таунхаусы и коттеджи таких маленьких площадей, которые фактически не пригодны для полноценной жизни. Да и при планировке кварталов далеко не все думают о комфорте будущих жителей – зачастую стоит задача втиснуть в заданные границы участка как можно больше домовладений.
По этому пути пошли в основном девелоперы южного направления – прежде всего, Гатчинского района – ведь земля здесь дешевая, а клиент непритязательный.
Кроме того, дешевизна здешней земли привлекает еще и непрофессионалов, которые возводят не слишком презентабельные поселки (или вообще ничего не возводят, держа на своих балансах пустые земельные массивы). И это, конечно, портит общую картину. К тому же, на юге планируется массовое многоэтажное строительство (тот же город-спутник «Южный»), которое отнюдь не поспособствует распространению малоэтажки.
Вообще территорий для развития доступной качественной малоэтажной застройки вокруг Петербурга не так много. На западе пригородов вообще нет, там – Финский залив. На северо-западе – Курортный район с его баснословно дорогой землей и, между прочим, достаточно плохой транспортной доступностью.
А на юге единственный малоэтажный формат, который будет развиваться весьма активно, это дешевые таунхаусы небольших площадей.
Ставки на Всеволожский
Что мы имеем в остатке? Всеволожский район, который примыкает к Петербургу с севера и с востока (обе части Всеволожского района фактически являются самостоятельными рынками, разделенными Ржевским артиллерийским полигоном).
Раньше Всеволожский район развивался в основном как достаточно престижное и дорогое направление. Поселки бизнес-класса и элитные проекты возникали в Юкках, Токсово, в районе Всеволожска, вдоль Колтушского шоссе и т. д. Но в последнее время на Всеволожских землях стали появляться и проекты среднего класса, где малоэтажное жилье сопоставимо по ценам с городскими квартирами в высотных домах.
Мы уже писали о таких проектах. Это, например, Близкое и Mistola Hills в дер. Мистолово, Черничная поляна в дер. Юкки, Пять холмов в дер. Лесколово, Новое Минулово и Традиция рядом с пос. Щеглово и другие.
Эти проекты, включающие таунхаусы, коттеджи, дома высотой в три этажа с квартирами, очень напоминают ту самую европейскую или даже, скорее, скандинавскую малоэтажку, о которой мы говорили в самом начале. А, к примеру, компания ПетроМар Девелопмент – так и вовсе возводит на своей территории коттеджи по финским проектам.
Как у северных соседей
Всеволожский район, действительно, вполне соответствует мечтам об идеальном европейском или скандинавском пригороде. Во-первых, в нем хорошо развита транспортная сеть (конечно, не настолько хорошо, как у северных соседей, но все же лучше, чем в других районах Ленобласти). Так, через восточную часть района проходят Мурманское шоссе, Колтушское и Рябовское (Дорога жизни). Все три связаны между собой дорогами-перемычками, так что в случае пробок можно варьировать маршрут.
Северная часть Всеволожского района до последнего времени испытывала нехватку скоростных дорог. Но сейчас строительство Новоприозерского шоссе кардинально меняет ситуацию. Именно его появление дает мощный импульс к развитию здесь качественного малоэтажного жилья.
Второй важный фактор – наличие необходимой для полноценной жизни за городом социальной инфраструктуры. Конечно, в небольших деревнях и поселках имеется только минимум оной, но зато в Колтушах, Всеволожске, Токсово, Вартемягах, Сертолово можно найти все что потребуется.
Само качество жизни во Всеволожском районе выше, чем во многих других. Здесь почти нет старых хижин – деревни и садоводства производят неплохое впечатление. А поскольку всеволожская земля достаточно дорога, тут практически не возникают поселки-призраки, обещающие участки без коммуникаций и наводящие тоску на проезжающих мимо.
Бизнес на противоречии
Получается интересная ситуация. Земельные массивы в районе достаточно дорогие. Но строить на них элитные поселки сегодня бессмысленно – нет спроса. Значит, надо возводить проекты среднего класса, доступные массовому потребителю. При таком противоречии реализовать прибыльный проект может только профессиональный игрок рынка, который имеет хорошую финансовую базу, опыт и эффективный отдел маркетинга, способный обеспечить постоянные продажи.
Пока таких компаний – единицы. Но со временем, как нам кажется, на пригородный рынок Всеволожского района придут известные городские застройщики, как раз и обладающие всеми качествами, перечисленными выше. Так, проект Mistola Hills реализует компания RBI, известный городской застройщик. На загородный рынок вышла и компания «Строительный трест». Пока с проектами бизнес-класса, но в перспективе руководство Стройтреста не исключает и создание малоэтажных комплексов комфорт-класса.
Конечно, по плотности застройки Ленинградская область никогда не сравнится с Финляндией. К слову, Всеволожский район один из самых густонаселенных в регионе. По официальным данным, на один квадратный километр тут приходится более 86 жителей. В Суоми же на одном квадратом километре проживают в среднем 16 человек (более чем пятикратный перевес!).
Холмы, холмы
Впрочем, Всеволожский район обладает одним важным качеством, которое позволит создать в нем комфортный малоэтажный пояс, даже несмотря на общую перенаселенность, – это его природный ресурс. Точнее, ландшафтный. Во Всеволожском районе, особенно в его северной части, очень интересные ландшафты с большими перепадами высот. И это позволяет визуально разряжать застройку в малоэтажных проектах. Этим преимуществом активно пользуются девелоперы. Скажем, компании ПетроСтиль и RBI в своих проектах в Мистолово отталкивались при проектировании именно от «разности высот», да и ПетроМар Девелопмент в Пяти холмах сделал ставку на холмистый рельеф (в противном случае финские дома попросту не смотрелись бы на территории).
В общем, нам очень хочется надеяться, что развитие Всеволожского рынка жилья пойдет именно по пути создания современных и комфортных малоэтажных комплексов. Предпосылки для этого есть. К слову, ни один девелопер, возводящий таунхаусы во Всеволожском районе (а таких уже достаточно много) не стал выводить в продажу малогабаритные секции, как в том же Гатчинском районе, – все отталкиваются от цифры 50-60 кв. м. И это хороший знак рынку.
