Хотя покупка квартиры в новостройке – давно отработанный процесс, не то что лет десять назад, когда рынок и контролирующие органы только устанавливали правила игры, однако ряды обманутых дольщиков продолжают пополняться.
Еще больше тех, кто получил от застройщика не совсем то, на что рассчитывал: либо реальные сроки сдачи дома оказались на несколько лет позже заявленных, либо квартира – не такой уютной, как выглядела в рекламном проспекте.
Если раньше клиенты с большой опаской относились к покупке жилья, особенно на первичном рынке, и поэтому часто излишне перестраховывались, то теперь, наоборот, многие уверены, что полностью защищены законами и обман при заключении сделок с новостройкой маловероятен, поясняет генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.
Но махинации с квартирами не такая уж экзотика для современного рынка. Вдобавок покупатели нередко оказываются обманутыми в собственных ожиданиях по своей вине.
Мы составили десятку, на наш взгляд наиболее важных советов, которые следует учесть при проведении сделок по приобретению жилья в строящемся доме. Некоторые из них могут показаться банальными, но это – как с правилами дорожного движения. Все знают, что нужно их соблюдать, но не все это делают и в итоге расплачиваются штрафами и авариями.
Совет первый: взвесь свои силы
Наиболее распространенные способы оплаты квартиры в новостройке – за счет продажи имеющегося жилья или за счет кредита. В первом случае часто клиент выбирает рассрочку на период строительства, а потом реализует свою недвижимость, вносит остаток суммы застройщику и справляет новоселье.
Чтобы быть уверенным, что вырученных от продажи средств хватит на погашение стоимости строящегося жилья, нужно тщательно изучить цены на вторичном рынке и учесть их возможные колебания. Иначе придется отказываться от новой квартиры или продавать ее по переуступке (договору цессии).
Так же внимательно надо взвешивать и свои возможности по выплате ипотечного кредита, ведь если вы не сможете своевременно погасить его, то оформить договор цессии вряд ли удастся. Придется реструктурировать задолженность перед банком или передать ему права на строящееся жилье, находящееся у него в залоге.
Совет второй: размер имеет значение
Первое, что должно насторожить покупателя, – низкая цена на предлагаемое жилье. Никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин. Если это проект комплексного освоения территории, то стоимость квартир может быть меньше, чем в точечных проектах. Но когда разница в цене по сравнению с аналогичным предложением от других компаний превышает 15%, стоит задуматься насчет надежности такого застройщика, считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.
Совет третий: не брать без разрешения
«К сожалению, случаи, когда застройщик продает квартиры без разрешения на строительство, встречаются. Не нужно покупать такое жилье. Даже если застройщик уверяет, что вот-вот получит необходимые документы – никаких гарантий нет», – предупреждает вице-президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская.
Из недавних примеров – история с компанией «УНИСТО-Петросталь». Она открыла продажи во второй очереди своего ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино без соответствующего разрешения. Более того, областные власти заявили, что намерены отменить проект планировки комплекса.
Застройщику удалось уладить все проблемы с документацией, и теперь строительство ведется законно. Но у других подобных историй может не быть такого хэппи-энда.
Совет четвертый: остерегайтесь «серого»
Посмотрите, какой именно вид документа вам предлагают подписать. Самый надежный вариант – договор долевого участия. Только он предполагает, что объект строится с соблюдением 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Вторая распространенная схема, по которой реализуются проекты новостроек, – ЖСК, она регулируется Жилищным кодексом РФ. Многие застройщики предлагают покупателям заключать предварительные договоры, договоры бронирования квартир и прочие соглашения, которые не предусмотрены перечисленными законами. Подобные «серые» схемы лучше не рассматривать, так как они не гарантируют, что вы получите жилье, которое оплатили.
Совет пятый: ищите пятна на солнце
Прежде чем остановить свой выбор на конкретном объекте, обязательно прогуляйтесь по интернет-форумам дольщиков, чтобы узнать, что они пишут о качестве работы вашего застройщика. Даже если он возводит дома в срок и располагает всеми необходимыми документами, может оказаться, что стены в квартирах кривые, перепады высоты в помещениях зашкаливают, а добиться устранения строителями обнаруженных новоселами неполадок невозможно.
Если раньше у застройщика были проблемы с выбранным вами объектом или с другими, об этом обязательно найдутся упоминания в прессе.
Совет шестой: индивидуальный подход
В документации, с которой вас обязан ознакомить застройщик, указано, для каких целей ему предоставлен земельный участок. И если выяснится, что земля предназначена для индивидуального жилищного строительства, а на ней возводится многоквартирный дом, лучше попрощаться с таким девелопером.
Это довольно распространенное нарушение, чаще всего такие квартиры реализуются по схеме ЖСК или через продажу долей в помещении. Бывает, что через суд компании удается узаконить постройку. Но в последнее время российские суды все чаще выносят решения о сносе нелегитимных домов (правда, в Петербурге таких прецедентов пока нет), и покупатель может потерять и квартиру, и деньги.
Совет седьмой: идите в сад
Если вам и вашим детям нужно, чтобы в микрорайоне по соседству с будущим домом были поликлиники, аптеки, детские сады, школы, магазины, дороги и прочая инфраструктура, то наведите справки, имеются ли они в наличии, а если нет – скоро ли появятся. Лучше всего справиться об этом в местной администрации, причем направить официальный запрос. Застройщик может пообещать возвести все необходимое и даже построить нужные объекты, но это не значит, что они начнут работать. В городском (областном) бюджете может не оказаться средств, чтобы выкупить их у застройщика.
С такими проблемами уже столкнулись «ЛенСпецСМУ» в «Юбилейном квартале», «Главстрой» – в «Северной долине», «Отделстрой» – в «Новом Оккервиле» и другие девелоперы. Выросли уже целые микрорайоны, где нет необходимой инфраструктуры.
Совет восьмой: требуйте «долива»
Прежде чем подписывать договор о приобретении жилья, нужно проверить, какие характеристики обязана иметь ваша будущая квартира.
Одна из самых важных – площадь объекта. В договоре должно быть указано, как будет действовать застройщик, если квартира в уже построенном доме окажется больше или меньше, чем значится по документам. Обычно если она меньше, вам должны вернуть средства за неполученные «квадраты», если больше – предлагают доплатить.
Застройщик может зафиксировать в договоре допустимый предел разницы и предупредит, что готов платить компенсацию, только если разница превысила этот показатель. В суде такие условия признаются недействительными: компания должна в любом случае выплатить клиенту «недостачу».
Принимая квартиру по акту приема-передачи, нужно перечислить в нем все обнаруженные вами недоделки. Застройщик обязан их устранить. Если же он отказывается подписывать акт с указанием недостатков (а без его подписи не добиться исправления недостатков), вам надо направить в адрес застройщика письменную претензию и сослаться на наличие недостатков и необходимость их устранения в определенные сроки.
Совет девятый: безнал надежней
Ушли в прошлое времена, когда дольщики несли в офис застройщика толстые пачки купюр, чтобы расплатиться за покупку. Сегодня расчеты в основном безналичные. Если же продавец настаивает на оплате «живыми» деньгами, то покупателю на руки должны быть выданы два документа: квитанция к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины.
Совет десятый: без дополнений
Многие грешат переносом сроков строительства. Но одно дело, когда задержка составляет несколько месяцев, и совсем другое, если исчисляется годами. Как, например, ЖК «Самое сердце» в Пушкине, который строится с 2004-го.
Часто в таких случаях компания предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, угрожая в случае отказа расторгнуть ДДУ. Специалисты советуют внимательно изучить текст такого соглашения. В нем должно говориться, что отношения покупателя и застройщика продлеваются при условии выплаты клиенту штрафа за просрочку.
Если никаких санкций в отношении застройщика-нарушителя не предусмотрено, то подписывать документ не стоит, ведь таким образом вы соглашаетесь с тем, что компания не исполнила своих обязательств и ничего вам не должна. Так произошло с дольщиками «Титана», которые несколько лет назад польстились на то, что в ЖК в Ленсоветовском компания продавала квартиры чуть не вдвое дешевле, чем другие застройщики по соседству. С тех пор сроки сдачи сдвинулись. В декабре прошлого года покупателям квартир во второй очереди предложили подписать допсоглашения, что они не против переноса ввода дома в эксплуатацию с 31 декабря 2012 года, как было указано в ДДУ, на 31 декабря 2013-го.
Совет последний: не пренебрегайте советами
Конечно, предусмотреть все заранее невозможно, и в сделке по приобретению жилья на первичном рынке гораздо больше подводных камней, чем может уместиться в одной статье. Поэтому не стоит рассчитывать только на свои силы, принимая решение о покупке квартиры. Даже известный рецепт Остапа Бендера, что «полное спокойствие может дать человеку только страховой полис», не работает. Страховщики составляют договоры так, чтобы в случае чего свести вероятность страховых выплат к нулю.
Но советы опытных друзей, проверенных и незаинтересованных риэлторов, юристов помогут минимизировать риск попадания в число обманутых дольщиков. Не стоит ими пренебрегать.
